Academic literature on the topic 'Fastighetsbildning'

Denna rapport syftar till att utreda och klargöra de allmänna lämplighetsvillkoren vid fastighetsbildning (som finns beskrivna i 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen) och hur denna paragraf ska tolkas vid lämplighetsprövning. Detta har gjorts genom en rättsfallsstudie, där fokus lagts på hur paragrafen har tolkats i rättspraxis. Rättsfallsstudien har sedan kompletterats med propositionsanalyser och litteraturstudier. I uppsatsen har de 58 rättsfall som legat till grund för rättsfallsstudien redovisats för sig för att sedan analyseras och tolkas. Slutsatserna av arbetet presenteras i form av riktlinjer för vad som ska beaktas vid lämplighetsprövning. Riktlinjerna bygger på observerade tolkningar i rättspraxis och är menade att underlätta tolkningen av paragrafen. Till att börja med kan det konstateras att det finns flera dimensioner på paragrafen och att den innehåller åtta krav gällande fastigheters belägenhet, omfång, utformning, tillgång till behövliga vägar, vatten- och avloppsanordningar för bebyggelsefastigheter, varaktighet, aktualitet samt tillvägagångssätt. Kraven som ställs och faktorerna som spelar in i bedömningen beror dels på vilket av dessa krav som behandlas samt vilket ändamål fastigheten ska ha. Kraven som ställs är även högre för en obebyggd fastighet än för en bebyggd fastighet när fastigheten ska användas för boendeändamål. I studien blir det även tydligt att kraven som ställs på fastigheter för fritidsändamål är högre än för fastigheter för permanent boende. Det kan även konstateras att jord- och skogsbruksfastigheters lämplighet regleras till stor del av 3 kap. 5 § FBL.<br>This bachelor thesis report aims to investigate and clarify the general conditions concerning suitability for property formation (as described in Chapter 3, section 1 Real Property Formation Act) and how these conditions are supposed to be interpreted. This has been done through a court case study, where the focus has been on how the conditions have been interpreted in case law. 58 court cases have been studied separately and then analyzed in the report. The conclusions are presented in the form of guidelines concerning what to consider for a suitability assessment with regard to the conditions in Chapter 3, section 1 Real Property Formation Act. The guidelines are based on observed interpretations in case law and are meant to facilitate the interpretation of the conditions. It should be noted that there are several dimensions to the general conditions concerning suitability and that there are eight conditions considering real estates’ location, size, design, access to necessary roads, water and sewage systems for residential properties, duration, timeliness and approach. Depending on which of these conditions are considered, the assessment will be made in accordance. The assessment will also depend on the purpose of the real estate. For example, the requirements are higher for a real estate for recreational purposes than for a real estate for permanent residence. The requirements are also higher for a real estate containing no buildings than for a real estate that already contains a residential building when the real estate is meant for accommodation purposes. It may also be noted that agriculture and forestry real estates’ suitability mostly depends on the conditions in Chapter 3, section 5 Real Property Formation Act. Title

Under en längre tid har handläggningstider avseende fastighetsbildning varit en utmaning för lantmäterimyndigheterna. I Förvaltningslagen anges att ärenden skall hanteras så enkelt, snabbt och kostnadseffektivt som möjligt. Med den pågående urbaniseringen har detta dock varit svårt att upprätthålla. Lantmäteriet skall på uppdrag av regeringen prioritera samhällsviktiga ärenden vilket ofta innefattar nybyggnation av bostäder, infrastruktur och anläggningar. Jord- och skogsbruk tillhör ofta den kategori som får stå tillbaka i denna process och därmed ej prioriteras.Examensarbetets syfte är att undersöka hur det statliga och de kommunala lantmäterimyndigheternas ärendehantering påverkar landsbygdsutvecklingen. Studien utfördes med flera metoder för att erhålla information lämplig till att besvara studiens frågeställningar. Genom en litteraturöversikt har ett antal informationskällor behandlats, dessa uppmärksammar handläggningstider för fastighetsbildningsärenden samt landsbygdens roll och utmaningar i samhället. Inom studien genomfördes det två enkätstudier och två intervjustudier. Genom dessa metoder inhämtades uppgifter kring fastighetsägares personliga upplevelser kring hur långa handläggningstider påverkat dem. Även erhölls information och yrkesmässiga erfarenheter från en lantbruksmäklare, en skoglig affärsrådgivare samt flertalet förrättningslantmätare.Resultatet visar att en stor del av fastighetsägarna anser sig bli negativt påverkade. Även de yrkesverksamma stödjer att denna påverkan kan uppstå vid långa handläggningstider. Därmed visar studiens slutsats att det problem som främst kan uppstå för ägare sker genom försvårade fastighetsaffärer somdessutom kan vara en faktor som bidrar till påverkan på landsbygdsutvecklingen genom att den hämmas.<br>During a long time period, processing times considering property formation have been a challenge for the cadastral authorities. It is specified in the Administrative Procedure Act that an errand shall be handled as simply, quickly and cost-effectively as possible. Due to the ongoing urbanisation this has been difficult to maintain. The Swedish mapping, cadastral and land registration authority has an assignment from the government to prioritize errands that are important to the society which often includes newbuildt households, infrastructure and facilities. Agricultural and forestry property units belong to the category which often has to stand back in this process and therefore do not get prioritized. The aim of the thesis is to examine how the state cadastral authorities and the municipal cadastral authorities management of errands affects rural development. The thesis was performed through several methods to receive appropriate data information to answer the thesis research focuses. Through a literature review, public documents have been processed containing information about processing times for property formation errands and rural areas' role and challenges in society. The thesis also used two surveys and two interviews. These methods received data from property owners with their own experiences of processing times. Also information and work related experiences was received from a rural real estate agent, forestry businessman and from several cadastral surveyors.The result showed that a lot of property owners get negatively affected. Also the professionals agree that there is an effect due to long processing times. Therefore the thesis conclusion shows that the problems that can occur mainly indicates that property sales get more difficult which also can have a negative effect on rural development.

Strandskyddslagstiftningen styr till stor del fastighetsbildningen inom strandskyddsområden. Lantmäterimyndigheten ska bland annat bedöma om strandskyddssyftena motverkas vid en fastighetsbildning inom strandskydd. I denna bedömning kan de samråda med kommunen. Denna studies syfte är att beskriva strandskyddslagarna och fastighetsbildning inom strandskyddsområden. Den ska även undersöka lantmäterimyndigheters samrådsrutiner gällande detta område för att komma fram till vilka rutiner som verkar lämpligast. Litteraturstudien inriktade sig först på vetenskapliga artiklar om allemansrätt och därefter på lagtexter, propositioner och andra vägledande texter om strandskydd. För att ta reda på hur olika lantmäterikontor samråder med kommunerna tillfrågades kontor om deras rutiner genom intervjuer per telefon samt via e-post. Litteraturstudien visade att strandskyddslagarna bland annat anger var strandskydd gäller, förbjudna åtgärder inom strandskyddsområden med vissa undantag, att skyddet ibland kan upphävas samt att länsstyrelsen får ge dispens från strandskyddet i vissa fall och kommunen i de övriga. Lagrummen anger särskilda skäl som måste uppfyllas för att kunna ge dispens, att strandskyddet i vissa fall kan upphävas genom landsbygdsutveckling i strandnära lägen, att en fri passage måste lämnas vid dispensgivning och att en tomtplatsanvisning ska ges samtidigt. När ett särskilt skäl för strandskyddsdispens eller upphävning av strandskydd är uppfyllt ska en bedömning av om allmänhetens tillgång till strandområdet hindras och av om påverkan på växt- och djurlivet kan accepteras göras för att kunna bevilja en dispensansökan. Om det finns en strandskyddsdispens behöver inte lantmäterimyndigheten göra en egen bedömning av om syftena motverkas vid en fastighetsbildning. Om det inte finns en dispens, till exempel på grund av att det handlar om en åtgärd som inte kräver dispens, måste bedömningen göras. Lantmäteriet har ett projekt som heter Enhetligt arbetssätt som ger ett förslag på en överenskommelse om samrådsrutiner. Svaren från kontoren visar att två kontor samråder i enlighet med förslaget på överenskommelse medan de andra avviker lite. Den vanligaste kontaktformen var genom e-post. Det var olika om en bedömning gjordes innan samråd och hur stor bedömning som gjordes efter att samråd skett. Tillvägagångssättet jag anser verkar lämpligast för när samråd bör ske stämmer med förslaget på överenskommelse. Lämpligaste formen för samråd verkar vara kontakt via e-post  kompletterat med något möte. I vissa okomplicerade fall kan det vara lämpligt med ett telefonsamråd. Förrättningslantmätaren bör göra en kort bedömning innan samrådet följt av en fortsatt bedömning när det inte blir ett nej från kommunen.

<p>Arbetet avser att redogöra för innebörden av de speciella skyddsbestämmelserna för jord- och skogsbruk. Bestämmelserna finns i Fastighetsbildningslagen 3 kapitlet och används nären fastighetsbildningsåtgärd berör en jord- eller skogsbruksfastighet. Uppsplittring av skogsmark i för små fastigheter kan anses medföra negativa effekter förskogen. Små skogsfastigheter har liten ekonomisk betydelse för ägaren som oftast inte kan bedriva skogsbruket effektivt. Även möjligheterna att välja alternativa områden föravverkning försämras för små fastigheter, vilket gör det svårare att avstå från avverkning i områden med höga naturvärden. Eftersom relativt små fastigheter får bildas enligt FBL 3kap 1 § finns speciella skyddsbestämmelser för jord- och skogsbruksfastigheter. FBL 3 kap 5 § innebär att varje ny- eller ombildad fastighet ska kunna ge ett godtagbart ekonomisktutbyte för att anses vara lämpad för sitt ändamål. Vanligtvis används ett avkastningskrav på 50-100 skogskubikmeter.</p><p>Nästa skyddsbestämmelse för skogsbruket är FBL 3 kap 7 §. Syftet med bestämmelsen är att tillgodose det allmänna intresset av att skydda skogsnäringen. Paragrafen innebär attskogsbruksmark inte får delas in på ett sådant sätt att möjligheten att ekonomiskt nyttja skogen undergår försämring av betydelse. Dessutom finns ett förbud mot skadlig delningav en sådan fastighet. Normalt används ett avkastningskrav på 200-250 skogskubikmeter. I vissa fall är det tillåtet att låta viss skogsmark, max 10 ha, ingå i en bostadsfastighet. Dettakan vara fallet då skogen saknar betydelse för det aktiva skogsbruket eller då marken planeras att läggas om till annan markanvändning t ex betesmark. Det är också tillåtet attöverföra viss skogsmark i syfte att använda marken för uttag av husbehovsved. Överföring av produktiv skogsmark bör däremot undvikas, ett fristående skogsskifte bör inte helleringå i en bostadsfastighet.</p><p>Enligt undersökningen som gjordes tillämpas inte bestämmelserna olika i olika regioner. Myndigheterna verkar ofta komma fram till samma resultat, däremot varierar motiven förfastighetsbildningens tillåtlighet. Vidare visar undersökningen att stor vikt läggs vid syftet med fastighetsbildningsåtgärden och att myndigheterna sällan tillåter lägre avkastning ändet av lantmäteriverket rekommenderade avkastningskravet på 200-250 skogskubikmeter.</p>

Enligt Fastighetsbildningslagen 15 kap 8 § så ska länsstyrelsen bevaka allmänt intresse i lantmäteriförrättningar utanför detaljplanerat område. Detta sker genom att man granskar samtliga genomförda förrättningsakter från Lantmäteriet och överklagar om man anser att allmänt intresse inte i tillräcklig grad tillgodosetts. För att titta närmre på hur detta arbete fungerar och vilka allmänna intressen som leder till flest överklaganden så har en studie genomförts. Samtliga överklaganden mellan 2013-2018 har studerats och kategoriserats utifrån skälen till överklagande. För att begränsa studien valdes de fem norrländska länen, Norrbotten, Västerbotten, Jämtland, Västernorrland samt Gävleborg. Som komplement till detta har även intervjuer med fyra handläggare vid länsstyrelserna intervjuats för att få deras syn på saken. Slutsatserna är att strandskyddet är det vanligaste skälet till överklagande med över hälften av de totala överklagandena. Det är också där man ser mest olika på bestämmelserna från Lantmäteriet och länsstyrelsens sida. Andra vanliga skäl till överklaganden är fastighetsbildning i strid mot varaktighetsvillkoret i Fastighetsbildningslagen 3 kap 1 §, förrättning som innebär olägenhet för lantbruket enligt Fastighetsbildningslagen 3 kap 6 § eller fastighetsbildning som inte möjliggör rationellt skogsbruk enligt Fastighetsbildningslagen 3 kap 7 §. Från intervjuerna med handläggare kan man konstatera att de flesta upplever att arbetet med granskning och överklaganden fungerar bra och att man upplever att länsstyrelsen och Lantmäteriet har ett bra samarbete.

Sedan 1 januari år 2004 finns möjlighet att ny- och ombilda tredimensionella fastigheter och fastighetsutrymmen. När tredimensionella fastigheter och fastighetsutrymmen bildas måste nödvändiga rättigheter tillförsäkras som fastigheten behöver för att fungera på ett ändamålsenligt sätt. Vilka rättighetslösningar som ska väljas för att detta krav ska vara uppfyllt, är enligt propositionen upp till lantmätaren att avgöra. Dock föreslår lantmäteriet att sakägarnas önskemål bör ges stor betydelse. Hur rättighetsfördelning ska ske har varit oklart sedan lagstiftningen kom. Även om lag och doktrin ger direktiv om hur detta ska ske, är det inte alltid självklart hur reglerna ska appliceras i verkligheten. Syftet med detta exsamensarbete är att undersöka vilka problem som har uppstått med förvaltningen av gemensamhetsanläggningar och servitut som bildats i samband med tredimensionella fastigheter och fastighetsutrymmen. Syftet är även att undersöka hur stort inflytande fastighetsägarna har haft i beslutandet av vilka rättighetslösningar som valts i de enskilda fallen samt deras förståelse för dessa. Till grund för denna studie ligger studier av lagtext, doktrin, förrättningshandlingar och tidigare examensarbeten samt en enkätundersökning med uppföljande frågor via mail. Enkätundersökningen har visat att de flesta fastighetsägare verkar ha förstått fastighetsindelningen och rättigheternas innebörd och att de inte hade velat ha mer inflytande i beslutandet av vilken rättighetslösning som skulle väljas. De flesta fastighetsägare som har uppgett att de har någon typ av problem, anser att de inte har haft någon dialog med lantmätaren om vilken rättighetslösning som skulle väljas. De önskar även att de hade haft mer inflytande i detta val. Studien visar även att de flesta är nöjda med de rättighetslösningar som har valts. Övervägande del anger att förvaltningen av gemensamhetsanläggningar och servitut och samarbetet med andra berörda fastighetsägare har fungerat bra. Dock är det över en tredjedel av de svarande som har beskrivit någon typ av problem och de flesta av dessa är att hänföra till tredimensionell fastighetsindelning. De problem som framkommit har främst rört ofullständiga rättigheter, antingen finns ett behov av komplettering av en rättighet eller har en rättighet saknats helt. Några problem har varit att hänföra till driften av rättigheterna och i några fall har problem som rör gränsdragning mellan fastigheter framkommit. I detta arbete kunde det konstateras att vilka rättigheter som ska väljas beror på förutsättningarna från fall till fall. Flexibla lösningar, som är överskådliga och där detaljeringsgraden inte är för hög, är något som bör eftersträvas, för att lösningarna även ska fungera i framtiden och med nya fastighetsägare. Denna studie har visat att det är viktigt att lantmätaren har en tidig dialog med fastighetsägaren, och att denne är lyhörd inför fastighetsägarens önskemål, för att förhindra framtida problem. Där användningsområdena är olika bör rättighetslösningarna separeras så långt det är möjligt med hänsyn till fastigheternas begränsningar. Det har även kunnat konstateras att det är viktigt att lantmätaren är extra noggrann och även, vid behov, rådgör med kollegor när denne handlägger ärenden rörande tredimensionell fastighetsbildning.

<p>Sammanfattning</p><p>I februari 2009 fattades det historiska beslutet att införa ägarlägenhetsfastigheter i svensk rätt från och med den 1 maj 2009. Detta innebär att det numera är möjligt att bilda enskilda lägenheter med äganderätt, så kallade ägarlägenhetsfastigheter, i flerbostadshus. Redan år 2004 infördes möjligheten till tredimensionell fastighetsbildning i svensk rätt, då lagstiftaren införde en möjlighet av avgränsa en fastighet även i vertikalt led. Vid den tidpunkten fanns det dock inte möjlighet att bilda ärgarlägenhetsfastigheter, eftersom en tredimensionell fastighet som var avsedd för bostadsändamål skulle innehålla minst fem bostadslägenheter.</p><p>Den nya lagstiftningen innebär att ägarlägenhetsfastigheter kan bildas antingen genom total nyproduktion, genom omvandling av tidigare kommersiella fastigheter eller genom nybyggnation ovanpå redan befintliga fastigheter. Det kommer således inte att vara möjligt att ombilda redan befintliga bostadsfastigheter till flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter. Vid fastighetsbildningen av ägarlägenhetsfastigheter skall det bildas minst tre sådana fastigheter och fastigheterna skall bilda en sammanhängande enhet. I samband med fastighetsbildning skall det också inrättas gemensamhetsanläggningar för flerbostadshusets gemensamma utrymmen och anläggningar. Typiskt sett kommer yttertak, fasader, bärande konstruktioner och trappuppgångar ingå i gemensamhetsanläggningen. De gemensamma anläggningarna kommer till största del att förvaltas av samfällighetsföreningar.</p><p>Hitintills har endast ett fåtal flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter bildats i Sverige. Vid en av fastighetsbildningarna har framförallt gränsdragningen utgjort problem då fastighetsförhållandena varit tämligen komplicerade. Vilken spridning ägarlägenhetsfastigheterna kommer att få med rådande bestämmelser är svårt att avgöra endast sju månader efter den nya lagstiftningens ikraftträdande. Det faktum att redan befintliga bostadsfastigheter inte kan omvandlas till flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter torde dock utgöra ett hinder för spridningen och därmed minska möjligheterna till en ny alternativ boendeform.</p><p>Ett annat problem med nuvarande lagstiftning torde vara möjligheterna att få en granne som stör omgivningen att upphöra med störningarna. I dagsläget finns det inga möjligheter för grannar eller samfällighetsförening att tvinga den störande grannen att flytta. Detta trots att boende i ägarlägenhetsfastighet mer liknar boende i bostadsrätt och hyresrätt och att det i dessa lagstiftningar finns möjlighet att tvinga en störande granne att flytta.</p>

Vattnet och dess stränder har alltid lockat människor. Många vill bo vid vatten och stränder. Kuster är också naturliga rekreationsplatser för många. Strandskyddslagstiftningen finns för att se till att Sveriges stränder även i framtiden är tillgängliga för allmänheten. Den här uppsatsen handlar framförallt om fastighetsbildning vid strandskyddsdispens och hur väl fastigheterna stämmer överens med de tomtplatser som utmärks i dispensen.   Det övergripande syftet med arbetet är att förbättra tillgången till landets stränder utan att inskränka den enskildes äganderätt allt för mycket. Målet är att ge förslag som kan underlätta arbetet med tomtplatsavgränsningar och fastighetsbildning.   Som metod har ett antal intervjuer med sex kommuner i länet samt med ett antal förrättningslantmätare utförts. Det har också gjorts en studie av dispens- och förrättningshandlingar.   Intervjuerna gav svar på hur kommunerna och lantmäteriet arbetar i frågan om fastighetsbildning i strandnära lägen. Studien av dispens- och förrättningshandlingarna visade hur otydliga kommunerna ofta är och att det till och med ofta saknas anvisad tomtplats i handlingarna.   Ett problem som återkommer är bristen på kunskap om fastighetsbildning hos kommunerna. Därför bör det ges mer undervisning i fastighetbildningsfrågor. Ett annat förslag är att lantmäteriet tar över hanteringen av tomtplatsavgränsningar. Det skulle dessutom vara bra om allmänheten fick mer kunskap om hur lagstiftningen fungerar samt skillnaden mellan tomt och fastighet.<br>To live close to shores have always attracted people. Beaches and shores are also natural recreations sites. The Swedish shore protection law exists to ensure that the shores of Sweden are accessible to the public also in the future. This essay primarily concerns theregistration of property in shore protected areas and how the property borders follow the plot restriction borders.   The overall purpose of the study is to improve the access to the shores and beaches without restricting the individual’s property rights too extensively. The aimis to givesuggestionswhich can facilitatethe workwith plot restriction and registration of property.   Six municipalities and a couple of national land surveyor in Gävleborg have been interviewed and a study of public documents regarding the regulation has been carried out as method for this essay.   The interviews gave answers to how the municipalities and Lantmäteriet (Swedish National Land Survey) worked with the question in hand. The study showed that the plot restriction border often is marked unclear in the regulation document, sometimes even missing.   A recurring problem is the lack of knowledge of registration of properties in the municipalities. They should therefore be given more education in that subject. Another proposal would be that Lanmäteriet took over the administration of plot restriction. It would also be of great gain if the public were to learn the difference between plot and real estate.