Academic literature on the topic 'Fastighetsförvärv'

Idag förekommer det ett antal byggnadskonstruktioner som benämns som riskkonstruktioner. Dessa är specifika byggnadstekniker som kan orsaka fel i byggnad i form av fukt-, lukt-, och mögelproblem. Enstegstätad fasad, platta på mark och krypgrund är exempel på riskkonstruktioner. Felreglerna som kan aktualiseras vid riskkonstruktion finns i jordabalkens fjärde kapitel och omfattar köparens långtgående undersökningsplikt. Omfattningen av denna kan dock variera och kan i vissa fall reduceras vid säljarens lugnande besked eller utökas vid varnande besked. Vid direkta utfästelser om en del av byggnaden, i form av garantier, faller undersökningsplikten bort i det hänseendet. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt men det kan däremot vara till dennes fördel att upplysa köparen om brister som denne känner till då detta senare inte kan definieras som ett dolt fel och falla under dennes ansvar. Det föreligger en skillnad gällande felansvar och felregler när förvärvet sker via entreprenad respektive när köpet avser ett vanligt fastighetsförvärv. En köpare av en riskkonstruktion, som exempelvis en enstegstätad fasad, kan vid ett vanligt fastighetsförvärv inte åberopa ett faktiskt abstrakt fel med förklaring till att byggnaden avviker från vad denne med fog kunnat förutsätta och förvänta sig. Det föreligger således inte fel i köprättslig mening om byggnaden har uppförts i enlighet med då rådande byggnormer, även om byggnaden idag skulle visa sig vara bristfällig. Skulle köpet däremot ske via entreprenad ser felreglerna annorlunda ut då entreprenören bär på ett större ansvar. Detta grundas i att det tillämpas olika regelverk. Skulle det uppstå fel på grund av riskkonstruktion vid köp via entreprenad tillämpas konsumenttjänstlagen och standardavtal. Gäller fallet ett vanligt fastighetsförvärv tillämpas istället jordabalkens regler. Köpare kan vid köp via entreprenad förvänta sig att byggnaden är allmänt funktionsduglig och håller en god standard i förhållande till dagens byggnormer. Detta innebär att köparen, vid köp via entreprenad, har en större möjlighet att påtala fel.
Today, there are several building constructions that are referred to as risk constructions. These are specific building techniques that can cause odor and mold problems. Single-stage sealed façade, constructions on deck and crawl space are examples of risk constructions. Rules about the responsibility between the buyer and the seller can be found in the fourth chapter of the real estate act and covers the buyer’s far-reaching duty of examination. However, the extent of this varies and may in some cases be reduces by the seller’s assurance or be expanded by warnings. The seller does not have a general duty to provide information about the condition of the building, however by enlighten the counterpart about faults he is conscious of the duty of examination increases. As a result, the faults cannot be defined as hidden and won’t fall under his responsibility. There is a difference regarding the responsibility when the real estate purchase is between a seller and buyer and a purchase that is provided by a contractor. A buyer of a risk construction, such as a single-stage sealed facade, cannot claim that there is a defect in the property and that the building deviates from what she had expected. If the construction was constructed in accordance with prevailing building standards and norms it cannot be a defect, even though the building today would prove to be deficient. If, on the other hand, the purchase is provided by a contractor the rules look different since the contractor carries a bigger responsibility. This is since different regulations are applied. If defects occur due to a risk construction, and the purchase is provided by a contractor, consumer service act and standard contracts are applicable. In the case of a real estate purchase between buyer and seller, the rules of the real estate act are applicable. When a purchase if provided by a contractor the buyer can expect the building to be generally functional and maintain a good standard in relation to today’s building standard. This means that the buyer has a greater possibility of reprimanding defects.

Investerarens arbete inför ett nyförvärv av en fastighet är komplext då många delar ska analyseras och bedömas och då ingen fastighet är den andra lik. Fastigheter har olika egenskaper, förutsättningar och ligger på skilda platser. Inför en investering ska kalkylräntan fastställas i kalkylen utefter de risker som kan kopplas till ett nyförvärv av en fastighet, med hänsyn taget till företagets avkastningskrav. Risker som kommer att påverka investeringen och företaget som helhet ska analyseras för att kunna reduceras.   För att kunna beräkna lönsamheten på ett potentiellt fastighetsförvärv används investeringskalkylering. Metoderna för investeringskalkylering skiljer sig något åt och det ligger mycket arbete bakom att ta fram de värden som används i kalkylen. Investerarens bedömning baseras på uppskattningar om framtiden och ska ge ett så korrekt utfall som möjligt på investeringens lönsamhet i investeringskalkylen. Vår problemformulering behandlar hur en investerare arbetar i investeringsprocessen kring bedömningen av nyförvärv av fastigheter. Vårt syfte är att beskriva investeringsprocessen vid nyförvärv av fastigheter samt förklara vilka grunder bedömningen av förvärvet baseras på. Vi har med ett abduktivt tillvägagångssätt genomfört en kvalitativ studie. Det teoretiska underlaget har samlats in från litteratur och vetenskapliga artiklar. Vi har intervjuat två stora fastighetsbolag om hur de arbetar i investeringsprocessen, för att samla in studiens empiriska data. Uppsatsens nyckelord är investeringskalkylering, kalkylränta, avkastningskrav, risk och Due Diligence. Vi har funnit att ett företag arbetar för att investera i fastigheter som passar in i företagets affärsidé och förvärva fastigheter utefter företagets strategiska passform. Arbetet genomsyras av Due Diligence då företag noga undersöker investeringens tekniska, juridiska och ekonomiska förutsättningar innan ett köp genomförs. Analyser av marknaden och liknande fastigheter kan hjälpa investeraren att analysera framtida avkastning, risker och möjligheter.    En kassaflödeskalkyl upprättas i investeringsprocessen och används som ett verktyg för att beräkna en fastighets värde och som ett hjälpmedel för att fatta beslut inom företag. För att säkerställa ett korrekt värde på ett potentiellt förvärv kombineras kassaflödeskalkylen med en jämförelse av marknadsvärden på liknande objekt. De värden som finns i kalkylen inhämtas av säljare, hos tidigare projekt som följts upp, på marknaden eller genom undersökningar inom företaget. I kassaflödeskalkylen, som är företagsspecifik, används kalkylräntan som antingen sätts på marknaden där priset på en fastighet bestäms, eller justeras utefter företagets avkastningskrav. Företagets avkastningskrav finns inom verksamheten och är ägarens krav på lönsamhet. Ägarnas och långivarnas krav på avkastning ökar i takt med att risken för en investering ökar, och ställer högre krav på att investeringen är lönsam. För fastighetsinvesterare ska investeringar i fastigheter vara mer lönsamma än andra räntebärande placeringar, men fastigheter är generellt sett en säker placering som tack vare en positiv hävstångseffekt ger hög avkastning på eget kapital. Företagets värde kan höjas med hjälp av en optimal kapitalstruktur vilket sänker den företagsspecifika risken vid investeringar. Innan ett nyförvärv av en fastighet genomförs bör investeraren kontrollera att fastigheten passar in i företagets befintliga fastighetsbestånd för att sammanställa en fastighetsportfölj med spridda risker.

Fast egendom kan antingen säljas direkt som just fast egendom eller indirekt som lös egendom. Det indirekta fastighetsförvärvet är en metod av försäljning av fast egendom vilken grundas på skattetekniska fördelar vilka försäljning av lös egendom ger parterna. I försäljningen förvärvar köparen ett dotterbolag vilket äger fastigheten. Detta gör att dotterbolaget för med sig risker vilka köparen inte  skulle ha fått överta från säljaren om fastigheten sålts som fast egendom. Dessa risker är kopplade till det befintliga dotterbolag som säljs och dessa undviks om fastigheten ompaketeras. För de båda parterna har valet av dotterbolag olika effekter; för säljaren är det mest ekonomisk fördelaktigt att sälja ett befintligt dotterbolag. För köparen däremot ger innebär ett nytt dotterbolag en mindre osäkerhet om vilka risker dotterbolaget medför. Dock för ett befintligt dotterbolag med sig avtal med tredje man, dessa kan vara omfattande och kostnadskrävande att omförhandla och därför föredrar köparen i vissa fall att förvärva ett befintligt dotterbolag. Uppsatsen baseras på intervjuer med personer vilka på olika sätt arbetar med området samt inhämtade litteraturkällor.

Detta examensarbetes syfte är att identifiera och analyserar konsekvenserna vid ett fastighetsförvärv med så kallad paketering. Metoden som har använts för att genomföra denna uppsats har varit ett induktivt angreppssätt samt en kvalitativ ostrukturerad intervjumetod. Resultatet jag kom fram till var att valet av metod för att genomföra en s.k paketering får stora konsekvenser på räkenskaperna, däremot påverkas inte transparensen för den som förstår att läsa och tolka redovisningen rätt. Däremot ställer paketeringen och dess redovisningsmässiga konsekvenser betydligt större krav på läsaren.

Sammanfattning Självständigt uppsatsarbete inom företagsekonomi 15hp   Författare: Philip Jacobson och Benjamin Nuay Handledare: Gunnar Wramsby   Titel: Fastighetsförvärv – En studie om centrala beslut för kommersiella fastighetsköp   Bakgrund och problem: Sedan 2008 har belåningen till fastighetsbolag minskat och förändrats. Basel III ställer högre krav på bankerna som i sin tur reflekteras på fastighetsföretagen.  Bankernas kreditbedömning är numera noggrannare och banker värdesätter således avkastning framför monetära värden. Basel III kraven medför att bankerna måste ställa högre amorteringskrav på fastighetsföretagen, vilket slår kraftigt mot fastighetsföretagens ekonomi.   Investeringskalkylering är en central del vid fastighetsinvesteringar. Det finns många metoder att tillgå. Mjuka parametrar används i kalkylerna och kan därmed påverka kalkylernas utfall. Fastighetsförvärv kräver ofta en stor kapitaluppoffring för lokala fastighetsbolag. Fastigheternas egenskaper och förutsättningar är unika. Det är därför viktigt för fastighetsföretag att arbeta på ett kreativt sätt för att skapa mervärden i fastighetsbeståndet. Värden skapas när tekniska eller estetiska åtgärder utförs, värde kan även skapas vid ombildning av ytor. Värdeskapande har alltså blivit en viktig komponent vid fastighetsförvärv.   Syfte: Uppsatsen syftar till att beskriva investeringsbeslut vid kommersiella fastighetsförvärv med inriktning på centrala faktorer och vad dessa kan påverkas av.   Avgränsning: Uppsatsen avsåg att undersöka privata fastighetsföretag på en lokal marknad där fokus ligger på kommersiella fastigheter. I denna studie motsvaras kommersiella fastigheter av kontors-, butiks- och industrilokaler.   Metod: Uppsatsen är en kvalitativ studie som genomförts med hjälp av en deduktiv ansats. Empiriskt material har samlats in med hjälp av sex intervjuer, varvid tre stycken fastighetsbolag och tre har varit banker. Teorin är hämtad från litteratur och vetenskapliga artiklar.   Slutsats: Författarna har kommit fram till att banker har försvårat verksamheten för fastighetsbolag. Kreditbedömning har blivit djupare och bredare, belåningsgraderna har sjunkit från bankernas sida, vilket kräver högre insats av eget kapital från fastighetsföretag.  Investeringskalkylernas mjuka parametrar härstammar från företags personliga preferenser. Magkänslan och intuition är verktyget för att bedöma de mjuka parametrarna i investeringskalkylerna. Värdeskapande är en grundläggande faktor för fastighetsförvärv. Fastighetsbolagens åtgärder ökar värdet på fastigheterna och används som ett sätt för att få belåning till andra fastighetsförvärv. Direktavkastningskalkyler är den mest dominanta kalkylmetoden för fastighetsbolag. Metoder som payback- och nuvärdskalkyler används i fall för att säkerställa direktavkastningsvärdet. Banker använder värderingskonsulter eller datoriserade värderingsprogram för att fastställa ett fastighetsvärde. Detta orsakar ofta ett glapp mellan vad ett fastighetsbolag räknat med att få låna och vad de faktiskt blir beviljade att låna.

Uppsatsen behandlar fastighetsbolags olika påverkande faktorer för fastighetsförvärv. Den granskar även skillnader i olika företag baserat på dess affärsmässiga förutsättningar. Uppsatsen visar olika sätt att värdera fastigheter, både med hjälp av ekonomiska kalkyler och andra påverkande faktorer såsom geografisk placering och utvecklingsmöjligheter.