Dissertations / Theses on the topic 'Fastighetsförvärv'

Idag förekommer det ett antal byggnadskonstruktioner som benämns som riskkonstruktioner. Dessa är specifika byggnadstekniker som kan orsaka fel i byggnad i form av fukt-, lukt-, och mögelproblem. Enstegstätad fasad, platta på mark och krypgrund är exempel på riskkonstruktioner. Felreglerna som kan aktualiseras vid riskkonstruktion finns i jordabalkens fjärde kapitel och omfattar köparens långtgående undersökningsplikt. Omfattningen av denna kan dock variera och kan i vissa fall reduceras vid säljarens lugnande besked eller utökas vid varnande besked. Vid direkta utfästelser om en del av byggnaden, i form av garantier, faller undersökningsplikten bort i det hänseendet. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt men det kan däremot vara till dennes fördel att upplysa köparen om brister som denne känner till då detta senare inte kan definieras som ett dolt fel och falla under dennes ansvar. Det föreligger en skillnad gällande felansvar och felregler när förvärvet sker via entreprenad respektive när köpet avser ett vanligt fastighetsförvärv. En köpare av en riskkonstruktion, som exempelvis en enstegstätad fasad, kan vid ett vanligt fastighetsförvärv inte åberopa ett faktiskt abstrakt fel med förklaring till att byggnaden avviker från vad denne med fog kunnat förutsätta och förvänta sig. Det föreligger således inte fel i köprättslig mening om byggnaden har uppförts i enlighet med då rådande byggnormer, även om byggnaden idag skulle visa sig vara bristfällig. Skulle köpet däremot ske via entreprenad ser felreglerna annorlunda ut då entreprenören bär på ett större ansvar. Detta grundas i att det tillämpas olika regelverk. Skulle det uppstå fel på grund av riskkonstruktion vid köp via entreprenad tillämpas konsumenttjänstlagen och standardavtal. Gäller fallet ett vanligt fastighetsförvärv tillämpas istället jordabalkens regler. Köpare kan vid köp via entreprenad förvänta sig att byggnaden är allmänt funktionsduglig och håller en god standard i förhållande till dagens byggnormer. Detta innebär att köparen, vid köp via entreprenad, har en större möjlighet att påtala fel.
Today, there are several building constructions that are referred to as risk constructions. These are specific building techniques that can cause odor and mold problems. Single-stage sealed façade, constructions on deck and crawl space are examples of risk constructions. Rules about the responsibility between the buyer and the seller can be found in the fourth chapter of the real estate act and covers the buyer’s far-reaching duty of examination. However, the extent of this varies and may in some cases be reduces by the seller’s assurance or be expanded by warnings. The seller does not have a general duty to provide information about the condition of the building, however by enlighten the counterpart about faults he is conscious of the duty of examination increases. As a result, the faults cannot be defined as hidden and won’t fall under his responsibility. There is a difference regarding the responsibility when the real estate purchase is between a seller and buyer and a purchase that is provided by a contractor. A buyer of a risk construction, such as a single-stage sealed facade, cannot claim that there is a defect in the property and that the building deviates from what she had expected. If the construction was constructed in accordance with prevailing building standards and norms it cannot be a defect, even though the building today would prove to be deficient. If, on the other hand, the purchase is provided by a contractor the rules look different since the contractor carries a bigger responsibility. This is since different regulations are applied. If defects occur due to a risk construction, and the purchase is provided by a contractor, consumer service act and standard contracts are applicable. In the case of a real estate purchase between buyer and seller, the rules of the real estate act are applicable. When a purchase if provided by a contractor the buyer can expect the building to be generally functional and maintain a good standard in relation to today’s building standard. This means that the buyer has a greater possibility of reprimanding defects.

Investerarens arbete inför ett nyförvärv av en fastighet är komplext då många delar ska analyseras och bedömas och då ingen fastighet är den andra lik. Fastigheter har olika egenskaper, förutsättningar och ligger på skilda platser. Inför en investering ska kalkylräntan fastställas i kalkylen utefter de risker som kan kopplas till ett nyförvärv av en fastighet, med hänsyn taget till företagets avkastningskrav. Risker som kommer att påverka investeringen och företaget som helhet ska analyseras för att kunna reduceras.   För att kunna beräkna lönsamheten på ett potentiellt fastighetsförvärv används investeringskalkylering. Metoderna för investeringskalkylering skiljer sig något åt och det ligger mycket arbete bakom att ta fram de värden som används i kalkylen. Investerarens bedömning baseras på uppskattningar om framtiden och ska ge ett så korrekt utfall som möjligt på investeringens lönsamhet i investeringskalkylen. Vår problemformulering behandlar hur en investerare arbetar i investeringsprocessen kring bedömningen av nyförvärv av fastigheter. Vårt syfte är att beskriva investeringsprocessen vid nyförvärv av fastigheter samt förklara vilka grunder bedömningen av förvärvet baseras på. Vi har med ett abduktivt tillvägagångssätt genomfört en kvalitativ studie. Det teoretiska underlaget har samlats in från litteratur och vetenskapliga artiklar. Vi har intervjuat två stora fastighetsbolag om hur de arbetar i investeringsprocessen, för att samla in studiens empiriska data. Uppsatsens nyckelord är investeringskalkylering, kalkylränta, avkastningskrav, risk och Due Diligence. Vi har funnit att ett företag arbetar för att investera i fastigheter som passar in i företagets affärsidé och förvärva fastigheter utefter företagets strategiska passform. Arbetet genomsyras av Due Diligence då företag noga undersöker investeringens tekniska, juridiska och ekonomiska förutsättningar innan ett köp genomförs. Analyser av marknaden och liknande fastigheter kan hjälpa investeraren att analysera framtida avkastning, risker och möjligheter.    En kassaflödeskalkyl upprättas i investeringsprocessen och används som ett verktyg för att beräkna en fastighets värde och som ett hjälpmedel för att fatta beslut inom företag. För att säkerställa ett korrekt värde på ett potentiellt förvärv kombineras kassaflödeskalkylen med en jämförelse av marknadsvärden på liknande objekt. De värden som finns i kalkylen inhämtas av säljare, hos tidigare projekt som följts upp, på marknaden eller genom undersökningar inom företaget. I kassaflödeskalkylen, som är företagsspecifik, används kalkylräntan som antingen sätts på marknaden där priset på en fastighet bestäms, eller justeras utefter företagets avkastningskrav. Företagets avkastningskrav finns inom verksamheten och är ägarens krav på lönsamhet. Ägarnas och långivarnas krav på avkastning ökar i takt med att risken för en investering ökar, och ställer högre krav på att investeringen är lönsam. För fastighetsinvesterare ska investeringar i fastigheter vara mer lönsamma än andra räntebärande placeringar, men fastigheter är generellt sett en säker placering som tack vare en positiv hävstångseffekt ger hög avkastning på eget kapital. Företagets värde kan höjas med hjälp av en optimal kapitalstruktur vilket sänker den företagsspecifika risken vid investeringar. Innan ett nyförvärv av en fastighet genomförs bör investeraren kontrollera att fastigheten passar in i företagets befintliga fastighetsbestånd för att sammanställa en fastighetsportfölj med spridda risker.

Fast egendom kan antingen säljas direkt som just fast egendom eller indirekt som lös egendom. Det indirekta fastighetsförvärvet är en metod av försäljning av fast egendom vilken grundas på skattetekniska fördelar vilka försäljning av lös egendom ger parterna. I försäljningen förvärvar köparen ett dotterbolag vilket äger fastigheten. Detta gör att dotterbolaget för med sig risker vilka köparen inte  skulle ha fått överta från säljaren om fastigheten sålts som fast egendom. Dessa risker är kopplade till det befintliga dotterbolag som säljs och dessa undviks om fastigheten ompaketeras. För de båda parterna har valet av dotterbolag olika effekter; för säljaren är det mest ekonomisk fördelaktigt att sälja ett befintligt dotterbolag. För köparen däremot ger innebär ett nytt dotterbolag en mindre osäkerhet om vilka risker dotterbolaget medför. Dock för ett befintligt dotterbolag med sig avtal med tredje man, dessa kan vara omfattande och kostnadskrävande att omförhandla och därför föredrar köparen i vissa fall att förvärva ett befintligt dotterbolag. Uppsatsen baseras på intervjuer med personer vilka på olika sätt arbetar med området samt inhämtade litteraturkällor.

Detta examensarbetes syfte är att identifiera och analyserar konsekvenserna vid ett fastighetsförvärv med så kallad paketering. Metoden som har använts för att genomföra denna uppsats har varit ett induktivt angreppssätt samt en kvalitativ ostrukturerad intervjumetod. Resultatet jag kom fram till var att valet av metod för att genomföra en s.k paketering får stora konsekvenser på räkenskaperna, däremot påverkas inte transparensen för den som förstår att läsa och tolka redovisningen rätt. Däremot ställer paketeringen och dess redovisningsmässiga konsekvenser betydligt större krav på läsaren.

Sammanfattning Självständigt uppsatsarbete inom företagsekonomi 15hp   Författare: Philip Jacobson och Benjamin Nuay Handledare: Gunnar Wramsby   Titel: Fastighetsförvärv – En studie om centrala beslut för kommersiella fastighetsköp   Bakgrund och problem: Sedan 2008 har belåningen till fastighetsbolag minskat och förändrats. Basel III ställer högre krav på bankerna som i sin tur reflekteras på fastighetsföretagen.  Bankernas kreditbedömning är numera noggrannare och banker värdesätter således avkastning framför monetära värden. Basel III kraven medför att bankerna måste ställa högre amorteringskrav på fastighetsföretagen, vilket slår kraftigt mot fastighetsföretagens ekonomi.   Investeringskalkylering är en central del vid fastighetsinvesteringar. Det finns många metoder att tillgå. Mjuka parametrar används i kalkylerna och kan därmed påverka kalkylernas utfall. Fastighetsförvärv kräver ofta en stor kapitaluppoffring för lokala fastighetsbolag. Fastigheternas egenskaper och förutsättningar är unika. Det är därför viktigt för fastighetsföretag att arbeta på ett kreativt sätt för att skapa mervärden i fastighetsbeståndet. Värden skapas när tekniska eller estetiska åtgärder utförs, värde kan även skapas vid ombildning av ytor. Värdeskapande har alltså blivit en viktig komponent vid fastighetsförvärv.   Syfte: Uppsatsen syftar till att beskriva investeringsbeslut vid kommersiella fastighetsförvärv med inriktning på centrala faktorer och vad dessa kan påverkas av.   Avgränsning: Uppsatsen avsåg att undersöka privata fastighetsföretag på en lokal marknad där fokus ligger på kommersiella fastigheter. I denna studie motsvaras kommersiella fastigheter av kontors-, butiks- och industrilokaler.   Metod: Uppsatsen är en kvalitativ studie som genomförts med hjälp av en deduktiv ansats. Empiriskt material har samlats in med hjälp av sex intervjuer, varvid tre stycken fastighetsbolag och tre har varit banker. Teorin är hämtad från litteratur och vetenskapliga artiklar.   Slutsats: Författarna har kommit fram till att banker har försvårat verksamheten för fastighetsbolag. Kreditbedömning har blivit djupare och bredare, belåningsgraderna har sjunkit från bankernas sida, vilket kräver högre insats av eget kapital från fastighetsföretag.  Investeringskalkylernas mjuka parametrar härstammar från företags personliga preferenser. Magkänslan och intuition är verktyget för att bedöma de mjuka parametrarna i investeringskalkylerna. Värdeskapande är en grundläggande faktor för fastighetsförvärv. Fastighetsbolagens åtgärder ökar värdet på fastigheterna och används som ett sätt för att få belåning till andra fastighetsförvärv. Direktavkastningskalkyler är den mest dominanta kalkylmetoden för fastighetsbolag. Metoder som payback- och nuvärdskalkyler används i fall för att säkerställa direktavkastningsvärdet. Banker använder värderingskonsulter eller datoriserade värderingsprogram för att fastställa ett fastighetsvärde. Detta orsakar ofta ett glapp mellan vad ett fastighetsbolag räknat med att få låna och vad de faktiskt blir beviljade att låna.

Uppsatsen behandlar fastighetsbolags olika påverkande faktorer för fastighetsförvärv. Den granskar även skillnader i olika företag baserat på dess affärsmässiga förutsättningar. Uppsatsen visar olika sätt att värdera fastigheter, både med hjälp av ekonomiska kalkyler och andra påverkande faktorer såsom geografisk placering och utvecklingsmöjligheter.

Syfte: Gällande förvärv av kommunala hyresrätter har de flesta diskussioner som uppmärksammats, enligt vår uppfattning, rört ombild¬ningen från hyresrätt till bostadsrätt. Det är även det som teoretiskt finns beskrivet. Därför anser vi att vår studie kan bidra till att belysa fenomenet och öka vetskapen, om att hyres¬rätterna kan byta ägare och de facto byter ägare utan att upplåtelseformen ändras. Vårt syfte är därför att studera hur fastighetsköp gjorda av privata fastighets¬ägare från kommunala fastighetsföretag går till.

Metod: Vi har i vår uppsats delat hermeneutikernas synsätt då vi är medvetna om att vår inställning och tolkning av studien kommer att påverka vårt resultat. Vidare har vi tillämpat ett kvalitativt tillvägagångssätt där vår studie grundar sig på intervjuer. Intervjupersonerna är verksamma inom olika privata fastighetsföretag på olika orter utsprida över landet.

Resultat & slutsats: Vi har genom vår studie kommit fram till att de privata fastighetsägarnas motiv vid investering i kommunalt fastighetsbestånd är varierande, dessutom har även kommunernas avsikter till försäljningen varit olika. Studien visar att de privata fastighets¬ägarna i de övervägande delarna av fallen ej använt sig av några ekonomiska modeller vid beräkning av fastighetsbeståndets lönsamhet. Vidare visar studien att det i samtliga fall inte finns någon uttalad avsikt att i framtiden ombilda det förärvda fastighetsbeståndet till bostadsrätter.

Aim: Refer to acquisitions of municipal housing estate we are of the opinion that most discussions brought to attention are those that concern conversion from tenancy right to co-operative. That is also the case when it comes to theoretical descriptions. Therefore we believe that our research can contribute to illuminating the phenomenon and increase the knowledge about how tenancy rights can trade owner without changing the right of disposition and that this actually occurs. The aim of this essay is therefore to study how a purchase made by private landlords to municipal housing estate is arranged.

Method: In this essay we have used the approach of the hermeneutists since we are aware of the fact that our attitude and interpretations of the study will affect our result. However we believe that we can help each other to be critical towards the sources. Further on we have applied a qualitative course of action by basing our research on interviews. The interviewees are active within different private real estates at various locations dispersed all over the country.

Result & conclusions: Through our research we have come to the conclusion that the private landlords’ motive when investing in municipal housing estate is varying. In addition the municipalities’ sales argument has varied. Our research shows that the private landlords in most cases have not used any economic models to calculate the profitability of real estate. Furthermore our research shows that in all cases there are no intentions to reconstruct this real estate into co-operative in the future.

Problemdiskussion: Bankers kreditprocess har under åren utvecklats och utformats till att minimera riskexponeringen och att säkerhetsställa kundens återbetalningsförmåga. Genom de praktiska erfarenheter som marknaden fått under dess olika kriser har strategier och processer utvecklats. Det har förts diskussioner att det nuvarande regelverket med bostadslån till privatpersoner är problematiskt och att stora grupper ställs utanför bostadsmarknaden. Medan att ett företagslån inte har samma krav på låntagaren. Problemformulering: Finns det skillnader i bankernas processer vid kreditgivning till ett fastighetsförvärv för privatpersoner jämfört med företag? Hur och varför skiljer sig processerna åt? Syfte: Syftet med denna studie är att identifiera och beskriva skillnader och likheter i processen för kreditgivning till ett fastighetsförvärv för privatpersoner och för företag. Studien avser att analysera empiri med teori för att ge en djupare förståelse i skillnaderna mellan processerna för en privatkredit jämfört med en företagskredit. Avgränsning: Kreditinstitut som erbjuder både bostadslån och företagskrediter. Metod: Studien utgår ifrån en kvalitativ ansats med deduktiva inslag. Insamlingen av information startar i tidigare forskning, såsom litteratur och vetenskapliga artiklar, som sedan mynnar ut i en grund till insamling av empiriskt material. Det empiriska materialet har samlats in genom sju stycken intervjuer med banktjänstemän. Slutsats: Kreditgivningsprocessen mellan ett företag och en privatperson har stora likheter. Lagstiftningen skiljer sig däremot då delen till privatpersoner har ett betydande regelverk där Finansinspektionen har tydliga direktiv kring uppläggningen av en bostadskredit. Till en företagskredit har de inte liknande uppsatta direktiv utan banken har utformat deras egna policys för att säkerhetsställa återbetalningsförmågan. Väsentliga delar i dessa processer är att den hårda faktan om kunden är viktig för att bedöma kreditvärdigheten. Då banker har skapat sina egna policys till företag har de valt att ta hänsyn till de mjuka värdena vid en kreditgivning, för att skapa en nyanserad bild av kredittagaren. Företag har därmed en mer komplex och analytisk process än jämfört med en privatperson.

The purpose with this work is to investigate how much effect the value decrease following the expropriation has on the total compensation for acquisitions on expropriation grounds and the extent of acquisitions of entire properties where value decrease may have occurred. The value decrease originates from the business, which expropriation is made for. This value decrease is compensated in the influence rule in the Expropriation Act (1972:719). The reason value decrease has an impact on the total compensation is because no surcharge is given the compensation in the influence rule. While it three years ago was instituted a surcharge of 25% in the Expropriation Act (EA) for the compensation for the property's value at the acquisition date. The strongest reason for the introduction of the surcharge was to strengthen the property rights of property owners when their properties are acquired on expropriations purposes. But the difference in surcharge means that the compensation will be inconsistent, depending on whether the value decrease has occurred or not. The arising of the difference in total compensation has emerged from studies of the EA and its propositions. Furthermore, it emerges from the Environmental Code that properties acquired in its entirety as a result of environmental damage, i.e. activities that lead to damage to other properties, will also be compensated in the influence rule and thus no surcharge will be given. To investigate how many properties that have been acquired on expropriation purposes, where damage may have occurred and is compensated through the influence rule, there has been an empirical study of Trafikverket´s property acquisitions. Furthermore, Malmberget has been included in efforts to highlight the extent of land acquisition where properties may be subject to damages under the influence rule. In the empirical study, 166 properties acquired by Trafikverket in the past three years have been studied. 44 of these have been acquired for the construction of roads or railroads, whose activities may have resulted in a value decrease on the properties acquired. 122 properties were probably acquired as a result of environmental damage. Results from the study show that the influence rule might have been used in several acquisitions made in recent years and therefore had an impact on the total compensation. As the full compensation does not get the surcharge of 25%, the compensation as mentioned earlier becomes inconsistent. This does not seem reasonable when the motive behind the proposition was to strengthen the ownership. Thus, it should be the loss of the owner right that gets compensated and therefore the compensation through the influence rule also should be given the surcharge.
Syftet med detta arbete är att undersöka hur stor inverkan företagsskada kan ha på den totala ersättningen vid förvärv på expropriationsgrunder och i vilken omfattning förvärv av hela fastigheter, där företagsskada kan ha förekommit, har skett. Företagsskada är den värdeminskning en verksamhet, vilken expropriation sker för, leder till på fastighet som ska förvärvas. Denna skada ska ersättas enligt influensregeln i expropriationslagen (1972:719). Anledning till att företagsskada har påverkan på den totala ersättningen är att det inte utgår något påslag för ersättning enligt influensregeln, medan det för tre år sedan instiftades ett påslag om 25 % i expropriationslagen (ExL) för den ersättning som ska utgå för fastighetens värde vid förvärvstillfället. Det starkaste motivet till att införa detta påslag var att stärka äganderätten för fastighetsägare när deras fastigheter förvärvas på expropriationsgrunder. Skillnaden med påslaget kan leda till att ersättningen blir inkonsekvent, beroende på om företagsskada föreligger eller inte. Att det uppkommer en skillnad i den totala ersättningen har framkommit i studier av ExL och dess propositioner. Vidare framkommer det av miljöbalken att fastigheter som förvärvas i sin helhet till följd av miljöskada, d.v.s. verksamhet som leder till skada på annan fastighet, även denna ska ersättas enligt influensregeln och inte ges något påslag. För att undersöka hur många fastigheter som har förvärvats på expropriationsgrunder, där skada som ska ersättas enligt influensregeln kan ha uppkommit, har en empirisk studie av Trafikverkets fastighetsförvärv gjorts. Vidare har även Malmberget inkluderats i arbetet för att belysa omfattning av fastighetsförvärv där fastigheter kan vara utsatta för skada enligt influensregeln. I den empiriska studien har 166 fastigheter förvärvade av Trafikverket under de tre senaste åren undersökts. 44 styckena av dessa har förvärvats för att uppföra anläggning, vars verksamhet kan ha lett till företagsskada på förvärvad fastighet. 122 styckena har troligen förvärvats till följd av miljöskada. Resultatet från studien visar att influensregeln kan ha använts vid flertalet förvärv under de senaste åren och därför haft en påverkan på den totala ersättningen. I och med att ersättningen i sin helhet inte ges påslaget om 25 % blir ersättningen som tidigare nämnt inkonsekvent. Detta känns inte skäligt då det i propositionen framgår att det är äganderätten som ska stärkas. Således bör det vid förlorande av äganderätt, till följd av förvärv på expropriationsgrunder, utgå ett påslag även för ersättning som ska bestämmas enligt influensregeln.

The tool due diligence is used to analyze different aspects in a potential investment. Due diligence started to apply in connection to real estate investments in Sweden twenty five years ago. Gradually the connection between real estate investments and due diligence became more frequent. Today is due diligence performed ordinary in connection with real estate investments. The designated purpose with a due diligence is to analyze relevant aspects who is connected to the success of the investment. In a due diligence process several actors are involved to perform a specific due diligence. Professionals who are involved in the process can be accountants, lawyers, technical consultants with targeted knowledge of specific areas of property investments. The purpose of this study is to describe how the part who attempts to acquire a residential property applies due diligence and the expectations connected to the tool. Totally the study contains five interviews with actors who are connected to property investments. The theoretical part of the study is connected to due diligence and aspects who applies in property investments.The results of the study indicates that due diligence in connection to residential acquisition is object adapted after the properties characteristics and opportunities. The study also indicates that the due diligence isn’t a predetermined process who applies a regular pattern. Instead the process in reality is applied after the client’s preferences.

Validerat; 20160621 (global_studentproject_submitter)