Academic literature on the topic 'Förvaltningsfastighet'

När IAS 40 infördes den första januari 2005, för börsnoterade bolag, fördesdiskussioner i samband med införandet. Diskussionerna handlade omhuruvida alla företag skulle redovisa till verkligt värde elleranskaffningsvärde och hur rättvisande årsredovisningarna skulle vara ijämförelse med tidigare. Om företag tillämpar olika varianter avvärderingsalternativ, kan inte harmonisering av redovisning ske. Uppsatsensundersökningsfrågor är:• Vilka problem har fastighetsbolagen upplevt vid införandet avstandarden IAS 40?• Vad för påverkan har användningen av verkligt värde haft påfastighetsförvaltnings eget kapital och vinst?• Värderas bolaget internt eller externt av kvalificeradefastighetsvärderare vad gäller deras fastighetsbestånd?• Hur uppfattar fastighetsbolagen harmonisering avredovisningsprinciper?Syftet med uppsatsen är att redogöra för vad övergången från RR 24 till IAS40 har inneburit för fastighetsbolagen och deras värdering avförvaltningsfastigheter. Delsyftet är att bidra till viss förklaring av deredovisningsförändringar som har skett vid tillkomsten avrekommendationen IAS 40.Vi valt att använda oss av kvalitativ och deduktiv metod som passar bäst föratt belysa just det problemområde vi är engagerade i. De primärdata somvarit av intresse för vår undersökning är lagar och intervjuer. Genom e-post,besöks- och telefonintervju har vi undersökt vad fastighetsbolag och enrevisor anser om redovisnings- och värderingsfrågor knutna till IAS 40.Aktuella tidskrifter, bibliotekets olika databaser, och Internet är någraexempel på sekundärdata som vi även använt oss av.IAS 40 infördes för att öka jämförbarhet av företag världen över och skapaett enhetligt språk för både befintliga och potentiella investerare vad gällerekonomiskt beslutsfattande. Enligt de respondenter vi har intervjuat harinförandet av IAS 40 varit både positivt och negativt. Det positiva medinförandet är att kapitalet och vinsten har ökat kraftigt, medan det negativa äratt definitionen av rörelsefastighet stökar till det för dem. Om fastighetendefinieras som en rörelsefastighet ska IAS 16 tillämpas, och det leder tillökad administration för fastighetsbolagen.Vi tycker att IAS 40 öppnar för flexibilitet i värderingen, vilket kan leda tillatt olika företag tolkar standarden på olika sätt. Om företag tillämpar olikavärderingsalternativ, kan inte harmonisering av redovisning ske. Med tidentror vi dock att enhetliga redovisningssätt kommer utvecklas av IASB och attjämförbarheten kommer öka.Vi föreslår fortsatta studier inom värdering av förvaltningsfastigheter, fastden här gången utifrån Skattemyndighetens och aktieägarnas perspektiv. Detskulle vara intressant att ta reda på hur verkligt värde har påverkat dessaaktörer på marknaden och få svar på följande frågor: Har statens indrivningav skatter blivit lättare eller svårare efter införandet av IAS 40? Hur harutdelning av aktier gynnat/missgynnat aktieägarna? Vilka skattemässigafördelar och nackdelar har aktieägarna fått?
Uppsatsnivå: C

Från och med 1 januari år 2009 sker en förändring av redovisningsstandarden som innebär att man vid redovisning av nybyggnation av förvaltningsfastigheter fram till färdigställande får välja om man vill redovisa till anskaffningsvärde eller till verkligt värde. Syftet med denna uppsats är attundersöka vilka för- och nackdelar som finns med att värdera nybyggnation avförvaltningsfastigheter till verkligt värde respektive anskaffningsvärde i en stundande lågkonjunktur samt om dessa även gäller för färdigställda förvaltningsfastigheter. Undersökningen i denna uppsats kan vara av värde för fastighetsbolag för att ge en uppfattning om problem och svårigheter som kan komma att uppstå vid val av värderingsmetod. En särskilt stor svårighet medatt värdera nybyggnation visade sig vara bristen på en aktiv marknad. När fastighetsbolag väljer hur de ska värdera sina byggprojekt måste de ta i beaktning hur resultatet kan komma att påverkas av osäkerheterna i värderingsmetoderna för verkligt värde och om relevansen man kan få med verkligt värde uppväger verifierbarheten man får med anskaffningsvärde.

Bakgrund:

År 2005 infördes en ny rekommendation att förvaltningsfastighetsföretag ska redovisa sina fastigheter till verkligt värde istället för anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar som tidigare. Detta nya sätt att redovisa förändrade mycket i den finansiella rapporten men troligtvis även det ekonomiska arbetet.

Syfte:

Syftet med denna uppsats är att med hjälp av representanter från några stora förvaltningsfastighetsföretag studera hur företagen ser på att värdera till verkligt värde.

Metod:

Studien är utförd genom kvalitativa intervjuer med några stora svenska förvaltningsfastighetsföretag som värderar till verkligt värde. Information är även hämtad från deras årsredovisningar och hemsidor.

Teori:

Presentation av de olika lagar och regler som gäller för fastighetsförvaltningsföretagen samt hur man bör utföra värderingen. Även beskrivning på komplikationer med att värdera till verkligt värde och vad som kan tänkas ha förändrats.

Empiri:

De intervjuade förvaltningsfastighetsföretagen i en kortare beskrivning samt en presentation av de intervjuer som genomförts.

Analys:

Diskussion kring den empiri som framkommit. Koppling till teoridelen samt syftet med studien.

Slutsats:

Företagen är väldigt positiva till att värdera till verkligt värde även om det krävt kunskap både för de interna och externa intressenterna. Det har skapats en norm att noterade företag ska redovisa till verkligt värde. Denna norm borde även gälla andra delar i redovisningen, som värderingsmetod och hur värdeökning presenteras i resultaträkningen. Problematik kring redovisningen kvarstår dock gällande bland annat hur den uppskjutna skatten värderas och redovisas. Detta är nått som företagen hoppas på en förändring av.

Datum: 2010-06-03

Kurs: Kandidatuppsats i företagsekonomi, 15 hp (FÖA300)

Lärosäte: Mälardalens högskola, Västerås

Institution: Akademin för hållbar samhälls- och teknikutveckling

Titel: Verkligt värde -Hur tillämpas verkligt värde på förvaltningsfastigheter i förvaltningsbolags koncernredovisning?

Författare: Belma Bjelevac, Ida Emet, Hana Karamehmedovic

Handledare: Riitta Lehtisalo

Examinator: Cecilia Lindh

Problemformulering: Vilka värderingsmetoder finns för fastställandet av verkligt värde och vilken är den vanligast förekommande samt mest lämpliga metoden idag hos de undersökta fastighetsbolagen?

Hur förhåller sig de undersökta bolagen till begreppen försiktighetsprincipen och rättvisande bild vid värdering av deras förvaltningsfastigheter till verkligt värde?

Syfte: Syftet med studien är att genom en empirisk undersökning få en ökad insikt om hur de undersökta fastighetsbolagen i sin koncernredovisning fastställer och redovisar det verkliga värdet på sina förvaltningsfastigheter.

Metod: Uppsatsen bygger på en kvalitativ undersökning genomförd med hjälp av mejlintervjuer med tre fastighetsbolag samt studerande av deras årsredovisningar.

Slutsats: De undersökta bolagen tillämpar en avkastningsbaserad metod, vilken kan ses som mest lämplig i den rådande ekonomiska situationen. Verkligt värde speglar en mer rättvisande bild än vid värdering till anskaffningsvärde, dock tas inte hänsyn till försiktighetsprincipen i lika stor utsträckning.

Nyckelord: Försiktighetsprincipen, förvaltningsfastighet, IAS 40, rättvisande bild, verkligt värde

Syftet med studien är att undersöka vilket avkastningskrav fastighetsbolag använt i sina värderingsmetoder av förvaltningsfastigheter vid upp- respektive nedgång. Samt att undersöka om förvaltningsfastigheternas värde följer börsvärdet vid upp- respektive börsnedgång.

Sammanfattning Sydsvenskan (2012) skriver i en artikel att Sverige är det land som urbaniseras snabbast i Europa vilket får till effekt att befolkningen flyttar från landsbygd till städer. Detta innebär att antalet invånare på mindre orter i landet minskar vilket kan medföra att mängden tomma förvaltningsfastigheter ökar. Hedemorabostäder är exempel på ett företag som tvingats skriva ned sina fastigheter till följd av tomma lokaler. Med detta som bakgrund syftar denna uppsats till att undersöka hur banker ställer sig till att låna ut pengar till en förvaltningsfastighet på mindre orter och om en högre risk är kopplat till detta. Vi har även undersökt om kundens relation till banken kan ha betydelse då en vakans uppstår i en förvaltningsfastighet. Dessutom har vi studerat hur revisorer bedömer ett nedskrivningsbehov på tomma förvaltningsfastigheter och vad som anses vara en bestående värdeminskning då en fastighet står tom för att sedan kunna se om en viss försening kan förekomma av nedskrivning på tomma förvaltningsfastigheter. Metoden som valts för denna uppsats är av kvalitativ art där öppna individuella intervjuer har använts för att få en bättre förståelse för problemet. Då området vi valt att undersöka är relativt outforskat tar den teoretiska referensramen först upp en referensram med redovisningsprinciper, lagtext och rekommendationer som sedan följs av teori där tidigare forskning och redovisningsteori presenteras som sedan kommer att användas i analysen. Empirin presenterar den insamlade datan. Analysen har sin grund i den referensram och teori som tidigare presenterats och den information som samlats in genom intervjuerna. Analysen mynnar sedan ut i en slutsats där vi kommit fram till att det kan anses som en högre risk att verka på en mindre ort vilket gör att ett högre avkastningskrav kan krävas. Dessutom har det även framkommit att en kundrelation kan anses ha betydelse vid vakanser såväl som vid låneförfrågan. Vi har även kommit fram till att bedömningen av när en värdeminskning anses bestående då en förvaltningsfastighet står tom är komplex och att det på grund av detta kan finnas risk för en viss försening av nedskrivning på tomma förvaltningsfastigheter.
Abstract Sydsvenskan (2012) writes in an article that Sweden is the country that is urbanising most rapidly in Europe which has the effect of population moving from rural to urban areas. This means that the number of residents in small towns is decreasing which can lead to a higher amount of empty investment properties here.  Hedemorabostäder is an example of a company forced to write down their properties as a result of empty premises. With this background the paper aims to investigate how banks agree to lend money to an investment property in small towns and if a higher risk is associated with this. We examine whether the customer relationship to the bank may be relevant when a vacancy occurs. We have also studied how auditors assess impairment on empty investment properties and what is considered to be impaired when an investment property is empty and if there is a possibility for delay to occur for impairment on empty investment properties. The method chosen for this study is qualitative in nature where open individual interviews are used to gain a better understanding of the problem. As the area we have chosen to examine is relatively unexplored the theoretical framework first presents a frame of reference with accounting principles, legal text and recommendations to be followed by theory where previous research and accounting theory are presented which will then be used in the analysis. The empirical chapter features our collected data. The analysis is based on the frame of reference and theory presented earlier and the information gathered through the interviews. The analysis results in a conclusion where we have concluded that it may be considered a higher risk to operate in a small town which means that a higher rate of return may be required. Moreover, it has also emerged that a customer relationship can be considered significant at vacancies as well as the loan request. We have also concluded that assessing when impairment is considered permanent when an investment property is empty is complex and that because of this it may be a risk of some delay impairment on empty investment properties.

Denna uppsats behandlar värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IASB:s standarder IAS/IFRS. Vår undersökning syftar till att utreda vilken information som finns tillgänglig för svenska fastighetsbolags mindre aktieägare i tryckt press och i årsredovisningarna, avseende värdering till verkligt värde. Genom att studera årsredovisningarna för sju bolag och artiklar publicerade i sex tidningar och tidskrifter har vi kommit fram till slutsatserna att:

•en mindre aktieägare måste vara aktiv i sitt sökande för att hitta den information som finns,

•artiklar som behandlar ämnet inte har publicerats i större omfattning,

•den information som lämnas ofta är komplicerad och svår att förstå.

Bakgrund och inledning: Under våren 2007 gick ett flertal bostadsbanker i USA i konkurs på grund av ekonomiska problem. När sedan även investmentbanken Lehman Brothers gick i konkurs hösten 2008 skapade detta en förtroendekris som spred sig över hela världen. Eftersom det var bolånemarknaden i USA som utlöste krisen har vi valt att titta närmre på förvaltningsfastigheter. De företag som innehar förvaltningsfastigheter kan värdera dem till antingen verkligt värde eller anskaffningsvärde. Vilken värderingsprincip som används beror på om företagen är noterade eller icke noterade. Med bakgrund av detta lyder uppsatsens problemformulering; " Syfte: Syftet är att kunna förklara om och varför olika värderingsprinciper ger olika resultat (värden) på förvaltningsfastigheter. Metod: Uppsatsen har gjorts med en kvalitativ studie. Information till den empiriska studien har samlats in med hjälp av personliga semistrukturerade intervjuer. Respondenterna bestod utav fyra revisorer samt en fastighetsvärderare. De representerar fyra olika revisionsbyråer, där fastighetsvärderaren och en av revisorerna kommer från samma byrå. Resultatet från intervjuerna sammanställs i ett empiriskt kapitel samt analyseras med bakgrund mot den teoretiska genomgången. Utifrån analysen dras sedan slutsatser.

Svenska noterade företag har sedan 2005 varit skyldiga att tillämpa den internationella redovisningsstandarden IFRS vilket innebär att noterade företag numera kan tillämpa redovisning till verkligt värde för förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Onoterade företag med förvaltningsfastigheter har däremot valmöjligheten att värdera antingen till anskaffningsvärde enligt RR 24 eller till verkligt värde enligt IAS 40. Redovisningsvalet spelar en betydande roll för företagets redovisade resultat och därmed dess ekonomiska ställning.

Syftet med uppsatsen är att vi vill förklara vad som påverkar svenska onoterade företags redovisningsval vid värdering av förvaltningsfastigheter. Vår utgångspunkt med studien är att införandet av den nya värderingsmetoden har påverkat företag med förvaltningsfastigheter och vi anser det därför intressant att undersöka fenomenet.

För att genomföra undersökningen har vi samlat data från 2007 års årsredovisningar som vi hämtat från databasen Affärsdata. Urvalet i undersökningen har varit slumpmässigt med kompletterande data från fastighetsdatabasen Datscha vilket tillsammans gav ett urval på 109 onoterade företag med förvaltningsfastigheter.

Undersökningen resulterade i att det finns ett positivt samband mellan balansomslutning och verkligt värde samt mellan skuldsättningsgrad och verkligt värde. Utifrån resultatet förs ett resonemang kring hur verkligt värde kan öka balansomslutningen och hur företag med hög skuldsättningsgrad möjligen tillämpar verkligt värde för att sänka skuldsättningsgraden.