Dissertations / Theses on the topic 'Locataire'

La recherche analyse le rapport entretenu entre "l'entreprise de logement social" et le locataire. L'hypothèse générale est que l'on assiste à une "refondation du logement social" qui puise sa dynamique au cœur du XIXème siècle. Depuis les années 80, la question qui interroge la "mission sociale des bailleurs sociaux" ne porte plus sur le logement de populations intégrées dans un système productif mais sur celui de populations défavorisées du point de vue de leurs caractéristiques sociales. Ainsi, les représentations associées aux populations logées présentent des traits communs avec le début du XIXème siècle : le constat d'anomie alimente un discours orienté vers l'émergence de nouvelles "classes dangereuses" aux comportements jugés immoraux. Face à cette nouvelle question sociale, les dirigeants du logement social engagent un large processus de modernisation qui porte à la fois sur la changement social et sur la fluidification des rapports au locataires, rendus possibles grâce à une gestion distanciée. Ces deux mouvements convergent au point de construire une utopie orientée vers la rationalisation de l'activité. En terme de dynamique sociale, les mutations productives impliquent un processus de différenciations identitaires qui agissent comme une résistance à l'industrialisation du travail de proximité. Certains salariés érigent une barrière symbolique face aux locataires alors que d'autres développent de nouvelles pratiques professionnelles qui s'inscrivent dans une recherche de gestion de territoire. Mais compte-tenu du faible niveau de régulation qu'elle comporte, cette recherche présente en définitive un caractère éminemment moral
This research work anzalizes the relationship that is set between the public housing institution and its tenants. The main hypothesis is that we are witnessing a refoundation of public housing which draws its dynamic in the heart of the 19th century. Since the 1980s , the problematic of the “social mission of public housing providers” is no more about housing populations that are integrated in a productive system, but housing populations that tend to get cut off from society. Thus, the social representations associated with public housing populations have some common points with those of the early 19th century : their estangement is fuelling the ideas about the emergence of new “dangerous classes” who have behaviours that are said to lack morals. Faced with this “new” social issue, the public housing executives are setting a wide modernization process which bears both on that social change and on easing the relationships with the tenants , which is made possible thanks to a remote management. These two movements are converging to the point of building a utopia orientated towards the rationalization of the public housing activity. As far as social dynamics are concerned, the productive mutations entail a process of identitarian differenciations which act as a brake to the industrialization ot the local management. On one side, the public housing staff are using the respect of administrative rules as a symbolic barrier against the tenants, on the other side, they are developping new professional processes based on interaction with the tenant. As such, that mode of operation fits into a quest for a management that is both territorial and social management. Considering the low level of regulation that it entails, this quest eventually shows a highly moral aspect

L'amenagement urbain est de plus en plus conditionne par l'action du mouvement associatif locataire. Par leur action et grace aux nouveaux moyens juridiques, ( loi "quilliot" , loi "mehaignerie"), les associations de locataires sont devenues au coeur des politiques d'amenagement de l'etat et des collectivites locales. Neanmois, l'action des associations des locataires sur l'amenagement urbain est aussi une intervention sur les rapports sociaux et institutionnels. Simultanement, l'action associative produit un changement socio-urbain.

Les personnes publiques ne sont pas propriétaires de tous les biens qu’elles utilisent. Elles louent ou empruntent souvent les biens nécessaires à l’exercice de leurs missions. L’utilisation du bien d’autrui n’est plus envisagée comme la solution par défaut qu’elle fut longtemps. A cette fin, les personnes publiques optent pour des procédés juridiques multiples. Titulaires de la capacité à contracter, elles concluent des baux civils ou commerciaux, des prêts à usage ou des usufruits conventionnels. Elles peuvent également recourir à des procédés de droit public, tels que les marchés publics de fournitures ou les marchés de partenariat. Enfin, certains mécanismes non-conventionnels permettent également cette déconnexion entre l’usage et la propriété. En vertu d’une prérogative de puissance publique particulièrement exorbitante, l’administration est habilitée à capter unilatéralement un droit d’usage dans le patrimoine d’autrui, via son pouvoir de réquisition, par exemple. L’aptitude unique de l’administration à jouer ainsi sur plusieurs tableaux est la marque de son irréductible spécificité.L’utilisation du bien d’autrui par une personne publique est en principe le support d’une mission ou d’une tâche d’intérêt général. Pour cette raison, son exécution doit respecter les nécessités de l’action publique, ensemble de principes et exigences juridiques qui impliquent que les activités administratives soient mises en œuvre de manière efficace et sans interruption, à l’aide de moyens adaptés et dans de bonnes conditions financières. A cet égard, l’utilisation du bien d’autrui présente des atouts dont l’exercice du droit de propriété est dépourvu, au moins dans deux circonstances. Les besoins de courte durée, qu’ils soient ponctuels ou discontinus, sont mieux assouvis par la location, le prêt à usage, ou la réquisition, que par l’acquisition d’un bien. La même remarque s’applique, avec quelques nuances, à la satisfaction des besoins complexes de l’administration. Mais la difficile adaptation à l’évolution des besoins et la précarité qui caractérise un nombre important de ces techniques juridiques présente le risque d’une certaine perte de maîtrise, qui peut mettre à mal la continuité, la mutabilité, la « qualité » et la « performance » du service public auquel le bien loué est affecté. Dès lors, le droit public est appelé à réagir. Un régime juridique unifié pourrait être appliqué à l’ensemble des biens utilisés par l’administration, quel qu’en soit le propriétaire, dans le cadre de la mise en œuvre d’une activité de service public. Ces règles s’attacheraient à rendre l’utilisation inviolable, abstraction faite de l’instrument juridique qui fonde l’exercice du droit d’usage ou de jouissance par la personne publique
Public entities do not own all the goods they use. They often rent or borrow the assets necessary for the performance of their missions. The use of the property of others is no longer considered as the default solution that it was for a long time. To this end, public entities opt for multiple legal processes. Holders of the capacity to contract, they conclude civil or commercial leases, loans or conventional usufruct. They may also use public law procedures, such as public supply contracts or partnership contracts. Finally, some non-conventional mechanisms also allow this disconnection between use and ownership. By virtue of a particularly exorbitant prerogative of public power, the administration is empowered to unilaterally capture a right of use in the patrimony of others, for example, by its power of requisition. The unique ability of the administration to play thus on several tables is the mark of its irreducible specificity.The use of the property of others by a public person is in principle the support of a mission or task of general interest. For this reason, its execution must respect the requirements of public action, a set of principles and legal requirements which imply that administrative activities must be carried out efficiently and without interruption, using appropriate and appropriate means financial conditions. In this respect, the use of the property of others presents assets whose exercise of the right of ownership is devoid, at least in two circumstances. Short-term needs, whether they are punctual or discontinuous, are better satisfied by renting, using loans, or requisitioning than by acquiring property. The same remark applies, with some nuances, to the satisfaction of the complex needs of the administration. But the difficult adaptation to changing needs and the precariousness that characterizes a large number of these legal techniques presents the risk of a certain loss of control, which can undermine continuity, mutability, "quality" and Performance "of the public service to which the leased asset is assigned. Consequently, public law is called upon to react. A unified legal regime could be applied to all property used by the administration, whatever its owner, in the context of the implementation of a public service activity. These rules would aim at making the use inviolable, apart from the legal instrument on which the exercise of the right of use or enjoyment by the public person is based

La premiere partie de cette these consacree a l'etude du contrat de credit-bail dans le cadre de la procedure collective atteignant le locataire, s'attache a mettre en exergue la faiblesse du credit-bailleur cocontractant creancier. La demonstration est apportee par le constat de l'absence de maitrise du sort de son contrat. Il ne peut choisir de rompre la relation contractuelle en arguant de la situation de redressement ou de liquidation judiciaire de son partenaire. Il ne peut davantage s'opposer a la cession de son contrat au repreneur de l'entreprise debitrice. Les risques de non paiement de la creance anterieure au jugement d'ouverture de la procedure de redressement judiciaire du preneur sont grands. Meme si la solution merite des nuances, les garanties de paiement instituees au profit des creanciers posterieurs au jugement d'ouverture seront dans la tres grande generalite des cas, un "miroir aux alouettes". Le regime de l'incertude caracterise le paiement du credit-bailleur creancier. La deuxieme partie de la these a pour objet de mettre en evidence la force du credit-bailleur cocontractant proprietaire. Sa toute puissance est cependant soumise a la condition d'opposabilite de son droit de propriete. Depuis la loi du 10 juin 1994, cette derniere se resume a une publication reguliere de son contrat aupres du greffe competent, laquelle demeure cependant le talon d'achille du credit-bailleur. Une fois posee l'opposabilite de son droit de propriete, le credit-bailleur peut le mettre en oeuvre avec une souplesse certaine. Il apparait ainsi que la legislation du 25 janvier 1985, depuis la reforme du 10 juin 1994, ne contient pas de regles destinees a affaiblir la position du credit-bailleur proprietaire. En outre, le legislateur protege le credit-bailleur au jour du transfert de son droit de propriete, qu'il s'agisse de la levee d'option d'achat par le debiteur ou par le repreneur
The first part of this thesis dealing with the study of the contract of leasing concerning bankruptcy or winding-up emphasizes the weakness of leasers co-contracting creditors. The demonstration can be proved by the established fact that the control of his contract is missing. He cannot choose to break the relationships granted by contact, pleading his partner's bandruptcy or winding-up. He cannot either stand in opposition to the transfer of his contract to the buyers of his indebted firm. The risks of non-payment debits previous to the opening judgment of the buyer's bandruptcy or winding-up are great. Even if the solution deserves some touches, the established payment garanties to the benefit of creditors, subsequent to the opening judgment, will be, in most cases, a lark-mirror. The rule of unreliability characterizes the payment of the creditor leaser. The second part of this thesis put forward the powes of the leases co-contracting ownes. His overwhelming power is, however, submitted to the condition of opposability of his patent rights. Since the law of the 10th of june 94 this has been reduced as a regular publication of its contract to the record-office having juridiction, which, howeres, remains the weak spot of the leaser. Once his opposability right on ownerships has been laid down the leaser can carry it out with a certain adaptability. Moreover, the legislator protects the leaser from the daywhen his ownership right was transferred

Cette thèse interroge les effets de l’intégration de l’impératif participatif dans les organismes HLM à partir de trois terrains de recherche complémentaires : les discours des dirigeants du « Mouvement HLM », les dispositifs de « concertation locative » et les actions de « développement social ». Nous mettons tout d’abord en évidence la manière dont les dispositifs participatifs viennent accompagner le tournant néolibéral de l’action publique à partir de la fin des années 1970 et montrons ce faisant l’ancienneté de la coexistence entre deux formes de participation - la première mettant l’accent sur l’évaluation du service rendu et la seconde sur l’accompagnement social des locataires. Le regard est ensuite porté sur les pratiques actuelles des organismes HLM, étudiées à partir d’une enquête menée au sein d’un organisme HLM dans le cadre d’une convention industrielle de formation par la recherche (CIFRE). En caractérisant les attendus attachés aux dispositifs, les conditions de leur mise en en œuvre et leurs effets sur le système d’acteurs, la démonstration met en lumière le sens donné à la participation dans le milieu HLM, caractérisé par la coexistence de logiques patrimoniale, entrepreneuriale et sociale. Ce faisant, elle enrichit la compréhension des logiques qui président à la formalisation et à la diffusion de dispositifs participatifs dans les sociétés contemporaines d’une part, de leurs effets sur les pratiques professionnelles et les relations entre institutions et individus d’autre part. Cette thèse entend ainsi contribuer à l’analyse des transformations systémiques produites par l’intégration de la participation dans les structures sociales
This thesis examines the effects of the integration of the participatory imperative in social housing organizations. It is grounded in three complementary fieldworks: "Mouvement HLM"’s speeches, the "rental consultation" settings and "social development"’s actions. This work first demonstrates how participatory mechanisms support the neoliberal turn in public action that started in the late 1970s. In so doing, it shows the historical coexistence between two forms of participation. The first form emphasizes on the evaluation of service delivery. The second insists on social assistance for tenants. The analysis then focuses on social housing organizations’ contemporary practices and is based on a survey conducted in a social housing organization under an Industrial Research Training Convention (CIFRE). Looking at the participatory settings’ expected outcomes, their implementation’s prerequisites and their effects on the system of actors, the demonstration highlights the meaning of "participation" in social housing organizations which are characterized by the coexistence of patrimonial, entrepreneurial and social logics. On the one hand, this thesis broadens the understanding of the logics that govern the formalization and the propagation of participatory settings in contemporary society. On the other hand, it deepens the comprehension of participatory setting’s effects on professional practices and relationships between individuals and institutions. Therefore, this thesis aims to contribute to the analysis of systemic transformations produced by the integration of participation in social structures

La thèse actuelle présente une étude de l’œuvre complète du dramaturge, écrivain, metteur en scène et acteur français contemporain Jean-Luc Lagarce (1957-1995) dont la création dramatique a été pleinement reconnue après son décès et la découverte de sa dernière pièce Le Pays lointain qui a tout de suite connu un énorme succès critique et a été plusieurs fois mise en scène. Organisée en quatre chapitres majeurs, la présente recherche rencontre nécessairement les préoccupations des spécialistes du langage et plus particulièrement de la linguistique conversationnelle et de l'approche pragmatique. Ce regard croisé permet une réflexion sur la nouvelle poétique dramatique et littéraire de Jean-Luc Lagarce centrée sur la complexité inhérente à la réalisation empirique de la parole, au lieu de se réduire à un simple fonctionnement des interactions verbales attestées dans la société contemporaine. L’œuvre de Jean-Luc Lagarce se présente ainsi comme la résultante dramatique, stylistique et littéraire spécifique de ce théâtre discursif qu’est le « théâtre du langage »
The present thesis presents a study of the complete work of contemporary French playwright, writer, director and actor Jean-Luc Lagarce (1957-1995) whose dramatic creation was fully recognized after his death and the discovery of his last play The Far Country, which has immediately been enormously critical and has been staged several times. Organized into four major chapters, this research necessarily meets the concerns of language specialists and more particularly of conversational linguistics and the pragmatic approach. This cross-look allows a reflection on Jean-Luc Lagarce's new dramatic and literary poetics centered on the complexity inherent in the empirical realization of speech, instead of being reduced to a mere functioning of verbal interactions attested in contemporary society. The work of Jean-Luc Lagarce thus appears as the dramatic, stylistic and literary resultant specific to this discursive theater that is the "theater of language"

La premiere partie de cette etude fait ressortir la precarite du droit que le preneur tire du louage des immeubles. En fin de bail, il doit restituer les lieux libres de toutes personnes, de toutes choses et ils doivent etre en outre dans leur etat primitif. A defaut, il pourrait voir sa responsabilite engagee et etre condamne a reparer le dommage qu'il cause. Mais, tres vite, des limitations ont ete apportees a cette obligation. Car, guide par les necessites economiques et sociales, le legislateur est de plus en plus intervenu dans cette matiere et il a mis sur pied des regles imperatives. La deuxieme partie montre qu'une meme volonte de protection se manifeste a l'egard du preneur. Les moyens utilises cependant, n'ont pas toujours ete les plus appropries. La ou la legislation faisait defaut (legislation de droit commun), la jurisprudence a applique l'article 555 du code civil dans les rapports du bailleur et du preneu, puis a cree la regle de l'acquisition pour "accession differee" en fin de bail. Mais, ce faisant, elle parvient a deformer cette theorie, telle qu'elle est portee par le code civil ou l'accession repose avant tout sur le principe d'immediatete.

La location des propriétés commerciales, en raison de leur étroite relation avec les élements financiers et économiques, a toujours attiré des législateurs et des juristes. Etant donné que la réglementation de l'Iran avant la révolution islamique de 2977 a été complètement impressionnée par la réglementation d'autres pays comme la France, en comparant ces deux réglements, de nombreuses questions importantes doivent être discutées qui sont l'objectif principal de cette recherche. Après la révolution islamique, les réglements ont été dirigés d'une manière nouvelle par l'impression de l'islam et les dirigeants islamiques, en particulier les dirigeants chiites comme l'ayatollah Khomeyni. En d'autres termes, avant la révolution de 1977, les réglements ont été mis en place pour soutenir le locataire, tandis que dans les nouveaux réglements il y a seulement des lignes direcrices pour l'accors propriétaire-locataire. Par exemple, les réglementations telles que le soutien du locataire, en infligeant l'échéance minimum de neuf ans pour la durée du bail ou en lui attribuant le droit de rester dans le local après la résiliation du contrat, ont été totalement retiré de la réglementation de l'Iran. Dans le npuveau réglement, le locataire doit quitter la propriété à la date d'expiration du contrat et il n'y a pas de temps contrainte à la validité du bail pour le propriétaire. D'autre part, il existe certaines similitudes dans les deux réglements en matière de transfert de contrat, sauf si le locataire a été interdite selon certaines conditions. En outre, en raison de la réglementation 1953 de la france et celle 1977 de l'Iran, le droit de transférer le contrat a été prise du locatiare, sauf dans le cas où de droit a été remis au locataire. En comparant les deux réglements, les points forts et les points faibles peuvent s'extraitre et peuvent constituer un excellent guide pour la correction ou l'achèvement d'entre eux, tandis que la réglementation française est laïque et les réglements de l'Iran sont fortement touchés par la religion
Rental of commercial properties, because of their close relationship with financial and economical elemebts, has always attracted legislators and lawyers. Iran's regulations before the islamic revolution of 1977 was completely impressed by other countries' regulations like France; therefore, by comparing these two regulations so many important issues need to be discussed that are the main aim of this research. After the islamic revolution, the regulations wre directed in a new way by the impression of islam and islamic leaders espcially shia learders like Ayatollah Khomeini. In other words, before the revolution of 1977, the regulations were established to support the tenant ; while in the new regulations there are only guidelines for the tenant-owner agreement. For example, the France regulations support of the tenant , for the obligatory minimum of nine years for the length of lease or the tenant' right to stay after the terminationof the contract, has been totally been removed from iran' regulations. In the new regulation, the tenant has to leave the property and there is no time constrain for the owner for length of the lease. On the other hand, there are some similarities in both regulations in transferring the contact except the times that the tenant has been prohibited. In addition, due to France regulation of 1953 and Iran's regulation of 1977 the right to transfer the contract has been taken from the tenant except the case that this right has been given to the tenant. By comparing both regulations, so many strengths and weaknesses can be extracted from them that can be an excellent guide for correction or completion of them while France regulations are secular and Iran's regulations are highly affected by religion

La thèse a pour objet l’analyse et la mise en perspective des relations entre le statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte de la loi et des règlements interprétés par la jurisprudence, et la concurrence sur les marchés relevant de la sphère d’application dudit statut. Pour ce faire, elle a confronté le statut des baux commerciaux aux principes fondateurs de la concurrence, c’est-à-dire la liberté et l’égalité. À travers l’idée de liberté, la thèse a consisté en une recherche sur le point de savoir si le statut des baux commerciaux ménage la faculté d’initiative nécessaire à l’adaptation des entreprises locataires aux contraintes du marché. L’idée d’égalité a conduit à la réflexion sur la question de savoir si les droits statutaires sont accessibles indistinctement aux acteurs en concurrence sur un même marché. Il résulte de l’analyse que le statut des baux commerciaux et la concurrence entretiennent une relation fortement marquée par l’ambivalence. L’effet positif certain du statut sur la concurrence est tempéré par l’objet et/ou l’effet de certaines de ses dispositions et leur interprétation en jurisprudence qui installent une logique de distorsion et de restriction de concurrence entre acteurs de marché utilisateurs effectifs ou potentiels du bail commercial. En conséquence, la thèse fait des propositions visant à faire du statut des baux commerciaux un instrument juridique davantage favorable à la concurrence, en particulier sur le marché de la distribution qui constitue le domaine d’élection de ses utilisateurs
With regards to the case law, the dissertation aims at analysing the relations between Commercial Tenancy Law and Competition among competitors in a specific market. Precisely, it shows the tension between the fundamental principles of competition, i. E. Freedom to compete and equal competitive position in the market concerned. The first idea serves as a criterion to evidence whether or not at low commercial tenants have sufficient flexibility for a differentiation from other actors in the market. The principle of equality imposes to check if all commercial tenants competing in the same market have an equal access to the protection of the law. The detailed examination of the statute law and the case law leads to the conclusion of an ambivalent situation. Some of the rules or cases promote competition, whether others yield an opposite conclusion. Finally, some remedies are proposed for a reduction of the negative impact of the law

L' étude comparative de l'habitation dans la maison d'autrui entre le système juridique français et iranien est l'objectif de la présente thèse. Ce sujet doit être visé de différents points de vue ; en effet rester le côté d'un aspect affaiblit l'autre. Cela fait caractériser des traits de l' habitation dans la maison d'autrui comme une figure géométrique à plusieurs côtés qui a des rapports directs avec plusieurs principes : l'obligation et l'engagement envers les contrats privés, le respect au droit de propriété et la protection de la vie privée" ( Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des Libertés fondamentales prononcée le 20 mars 1952) et surtout l'intérêt public qui est protégé particulièrement par des législateurs internes et qui sont privilégiés aux dits droits. Le manque des lois complètes à répondre aux besoins sociaux oblige des pays à référer aux procédures jurisprudentielles et les stipulations en tant qu'elles constituent une source de droit. L' ensemble de ces observations constituent les paliers principaux de notre étude en deux parties englobant les divers types de contrats dans le but d' habitation dans la maison d'autrui. La première partie concerne les contrats de bail d' habitation et la seconde met en exergue des contrats tels que l'usufruit , le vaghf qui repose sur la charia et les contrats saisonniers et d'hotellerie
Comparative study of residing in someone else's property in France and Iran' s legislation is the focus of this thesis. Living in other property is associated with various issues and protecting one right will undermine the other right. Living in other property, like a geometric shape, has many sides. It is related to many issues such as general rules of contracts adherence to the principle of private contracts, the principle of respect for personal property ( the subject matter of an additional protocol to the Convention on human rights and paris fundamental freedoms, adopted march 20, 1952) and the collective interest (the local legislators are interested in it and is preferred to the mentioned legislation) Lack of laws and the socialneeds in many cases , obliges countries to follow precedent and rulings of their courts as a reference and has become the criterion standard for justice. All of these issues in two separate parts, that focuses on different contratcts for residing in the property of others, are the goals of this thesis. The first part particularly will discuss about leasing contracts and the second part will focus on all other types like the right to profit in others property (by the contract or legally), residing at hotel, seasonal contracts and devotion (which has been taken from islamic laws)

Un certain nombre de causes peuvent entraîner l'extinction du bail en matière de louage de bien immobilier, causes légalement ou conventionnellement prévues se manifestant par l'arrivée du terme et la délivrance d'un congé. Dans le cadre du contrat de louage, contrat à exécution successive, le congé est l'acte unilatéral,par lequel l'une des parties à ce contrat manifeste son intention d'y mettre fin. Le congé devra respecter les conditions et délais fixés par la convention, les usages des lieux ou la loi. Selon le type de bail, le congé devra ou non respecter un formalisme précis. Il pourra être réalisé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par exploit d'huissier de justice ou éventuellement par lettre simple. Le congé devra simplement exprimer de façon. Suffisante la volonté de celui qui le donne de mettre fin au bail. Le code de commerce et le code rural imposent également des dispositions dérogatoires à celles du Code civil ou aux lois sur les baux d'habitation. Mais des dérogations restent possibles et dans cette hypothèse, le congé ne sera pas forcément nécessaire. L'obligation de justifier le -congé va s'imposer au bailleur comme parfois au locataire
A certain number of causes can involve the extinction of the lease as regards hiring of real estate, causes legally or conventionally envisaged appearing by the arrival of the term and the delivery of a leave. Within the framework of the lease, contract with successive exécution, the leave is the unilateral act, by which one of the parts to this contract expresses its intention to put an end to it. The leave will have to observe the conditions and time allowed by convention, the uses of the places or the law. According to the type of lease, the leave will have or not to respect a precise formalism. It could be carried out by recorded delivery letter, by writ of bailiff or possibly by simple letter. The leave will have simply to express sufficient way the will of that which gives it to put an end to the lease. The commercial law and the rural code also impose derogatory provisions on those of the Civil code or on the laws on the rental leases. But exemptions remain possible and on this assumption, the leave will not be inevitably necessary. Obligation to justify the notice will be binding to the financial backer as sometimes with the tenant

L’obligation d’occupation d’un logement peut être abordée de deux manières. La première, qui correspond à la conception juridique classique est de savoir qui est tenu d’occuper un logement ? Dans sa conception classique, l’obligation d’occupation d’un logement pèse sur le locataire. Le droit de propriété sur un logement n’impose en aucune façon au titulaire de ce droit d’occuper ce logement. Cette obligation pèse sur le titulaire d’un contrat de location. A cette conception classique de l’obligation d’occupation d’un logement, une conception nouvelle apparait depuis ces trente dernières années. Et c’est alors la seconde manière d’aborder la question de l’obligation d’occupation d’un logement en droit français qui apparaît. La seconde manière d’aborder l’obligation d’occupation d’un logement consiste à se demander qui est tenu de faire occuper un logement et sur quel fondement juridique ? La réponse à cette question fait alors apparaitre que c’est le bailleur, bénéficiant d’un privilège fiscal, qui y est tenu. En effet, depuis trente ans, le législateur, animé à la fois par la volonté de réaliser de manière concrète le droit au logement, et par la volonté d’endiguer la crise qui affecte le logement locatif va prendre une série de mesures fiscales en faveur du logement locatif pour inciter les bailleurs à investir dans un logement. En leur accordant des avantages fiscaux de faveur, le législateur donne alors naissance à l’obligation du bailleur de procéder à l’occupation d’un logement. L’étude de l’obligation d’occupation du logement en droit français fait alors apparaître deux catégories de débiteurs, locataire et bailleur sur deux fondements juridiques différents, dont nous allons mesurer, hélas l’inadéquation
The housing occupancy obligation can be tackled on two different ways. The first is the ordinary legal question to know who is responsible for the housing occupancy. Ordinarily, the housing occupancy obligation rests on the tenant. The ownership doesn't make it compulsory for the owner to occupy the flat. This obligation rests on the lease holder. That is the ordinary notion of housing occupancy obligation but another notion has appeared during the last thirty years. Then the second way to tackle the housing occupancy obligation to the French Law is appearing. The second way to tackle the housing occupancy obligation consists in knowing who is supposed to have this flat occupied and according to which legal foundation. It appears that the lessor benefiting from a tax reduction is responsible. Effectively during the last thirty years, in order to protect the right for housing and to control the crisis of the renting market, the Law has given the lessors an incentive to put more momey into their properties. By granting a tax reduction, the Law thus makes compulsory for the lessor to have his property occupied. The analysis of the housing occupancy obligation to the French Law makes appear two sorts of debtors, the tenant and the lessor, depending on two different legal foundations, alas, they are inadequate and we're going to prove it

Le Logement locatif public se trouvait au coeur du modèle de ségrégation en Afrique du Sud depuis le XIXe siècle. Prenant le contre-pied des politiques d'apartheid, les pouvoirs publics misent désormais sur la propriété pour promouvoir l'intégration urbaine, conforter la réconciliation nationale, lutter contre les inégalités et contre la pénurie de logements qui touche les villes. A l'heure de la généralisation de la propriété, quels champs d'intervention l'Etat et la municipalité peuvent-ils investir à Port Elizabeth, grand ville industrielle en crise, où la pauvreté est très marquée, et comment y conçoivent-ils leur rôle ? A un modèle de logement locatif public qu'ils jugent périmé et condamné à disparaître au rythme d'une privatisation accélérée, ils opposent une offre uniforme de propriété. Mais ce basculement n'est pas porteur des améliorations promises : il conduit à des formes d'exclusion sociale, de fragmentation urbaine et renforce la ségrégation, sans garantir la stabilisation économique des ménages particulièrement démunis à Port Elizabeth. . .

Cet essai vise à expliquer trois faits : le changement de qualité des logements ("filtering"), l'écart entre le loyer d'un logement occupe et celui des logements nouvellement loués à caractéristiques identiques, et le rôle des contrôles de loyer. Classiquement, on montre qu'un marché locatif segmente conduit à l'émergence d'équilibres conduit à l'émergence d'equilibres multiples, qui entrainent la coexistence de plusieurs stratégies d'entretien de la part des propriétaires-bailleurs. Le délabrement ("filtering down") pourrait s'expliquer ainsi. D'autre part, et à l'instar de la relation de travail, un modèle de "loyers d'efficience" montre que la prise en compte de l'effort du locataire par le bailleur conduit à des profils de loyer décroissants en cours de bail. On soutient toutefois qu'une approche en information symétrique est plus pertinente, du fait de l'acquisition d'information en cours de bail. Dans la seconde partie, la formation du contrat est donc modélisée de manière déterministe. Le point nouveau est que le locataire entretient son lieu de vie, car il a un horizon de décision non nul (la durée du bail). Le bailleur en tirera une plus-value au départ du locataire. On montre que le locataire entretient d'autant plus que le bail est long, même lorsqu'il est soumis à une contrainte de liquidité. En conséquence, le bailleur réduit son entretien, ce qui pourrait aussi conduire au délabrement optimal. Dans ce nouveau cadre d'analyse, le contrat de bail est pareto-améliorant pour les deux parties, relativement à une situation ou le locataire n'entretient pas. Toutefois, le contrat pareto optimal serait que le bailleur rachète le legs au locataire. De plus, on montre que les contrôles de loyer sont plus neutres qu'on le pense vis-à-vis du délabrement optimal adopte par les bailleurs, ce qui pourrait expliquer leur généralisation dans le monde. L'hypothèse de la relation entre ancienneté de présence du locataire et baisse de loyer est testée sur un échantillon de villes françaises, grâce à une analyse de prix hédoniques. Enfin, il est suggéré que cette approche capitalistique du contrat pourrait être étendue à d'autres formes contractuelles, particulièrement à la relation salariale
This thesis is concerned with the filtering down of the quality of the dwellings, the tenure rent discounts observed in the rental housing markets and the role played by rent controls on the quality issue. Traditional literature shows that a segmented rental housing market leads to multiple equilibria conducting to numerous quality maintenance strategies by the landlords. This could explain the filtering down of the quality of the rental units, but not the tenure rent discounts. A model of "efficient rent", analogous to the efficient wage theory in labor, suggests a decreasing rent over the period of the lease as an incentive device by the landlord to increase the effort by the tenant to maintain the quality of the dwelling. We argue, however, that the "efficient rent" model is based on asymmetric information that does not prevail in the rental housing market, as information on the dwelling is acquired during the period of the lease. In the second part of the thesis, a new deterministic contractual model is proposed. The originality of this approach is to link positively the tenant's quality maintenance of the dwelling with the duration of the contract. The tenant's quality maintenance constitutes a "bequest" to the landlord at the end of the contract, which explains the tenure rent discount offered to the tenant. This contractual arrangement incites the landlord to reduce his level of maintenance of the dwelling, hence the observed filtering down. Compared to a situation where the tenant does not maintain the quality of the dwelling, our model is shown to be pareto improving. But the pareto optimal contract would entail the sale of the bequest to the landlord. We also show that rent controls have less influence on landlord's maintenance than usually thought a possible explanation of why controls are so widely used around the world. A hedonic price analysis tests this tenure rent discount model on a sample of french data. Finally, it is suggested that our approach can be applied to labor contractual arrangements

L’étude d’une notion nécessite de donner sa définition et d’exposer son régime. La notion de mesure d’expulsion est une notion dualiste, car deux acceptions coexistent en elle. La mesure d’expulsion n’est pas qu’une procédure judiciaire de contrainte mais est également un droit à la réalisation d’un droit. La mesure d’expulsion tend à réaliser le droit à l’exécution des décisions de justice et le droit substantiel du demandeur de la mesure qui peut être le droit de propriété, le principe de l’inviolabilité du corps humain et la liberté de commerce et d’industrie. Les droits dont la mesure est garante doivent êtres conciliés avec les droits de la personne à expulser auxquels elle se heurte qui sont le droit au logement, la dignité de la personne humaine et le droit de grève. La notion de mesure d’expulsion fait l’objet de règles communes applicables à toutes les expulsions et de règles spécifiques adaptées aux situations spécifiques qui sont l’expulsion du locataire en surendettement, du locataire en procédure collective, du conjoint violent, des squatters et des grévistes. La mesure d’expulsion peut concerner une personne ou un groupe de personnes, elle peut donc être individuelle ou collective
The study of a notion requires to give its definition and to expose its regulation. The notion of eviction measure is a dualistic notion since two meanings coexist within. The eviction measure is not only a constraining judiciary procedure but it is also a right to stand on a right. The eviction measure tends to stand on the right to execute legal decisions and the caller’s substantial right which can be the right of property, the principle of inviolability of human body and liberty of trade and industry. The rights which the measure garantees should be conciliated with rights the measure also runs up against that are housing right, human dignity and the right to strike. The eviction measure is subject to common rules that can be applied to all the evictions and specific rules that suit to specific situations which are the eviction of tenant in over indebtedness, tenant in collective procedure, violent spouse, squatters and strikers. The eviction measure can regard one people or a group, it can be individual or collective

Chaque année, près de 165 000 ménages locataires sont assignés au tribunal par leurspropriétaires dans d'une procédure d'expulsion pour dette locative, soit plus de 1% des ménagesrésidant dans le parc locatif de France métropolitaine. Fondée sur une enquête statistique etethnographique menée dans un département populaire de région parisienne, cette thèse restitue lesinégalités de trajectoire procédurale d'un échantillon de locataires en procédure d'expulsion, en lienavec l'activité des institutions publiques chargées de recouvrir leurs créances et d'administrer cecontentieux : commissions de travail social liées au droit au logement, tribunaux d'instance, bureaudes expulsions de la préfecture et commissariats de police. Elle met tout d'abord en lumière lesconditions et la rationalité économiques spécifiques qui conduisent un nombre important deménages populaires à suspendre le paiement du loyer plutôt que de recourir à d'autres circuitsd'endettement. La thèse analyse ensuite les dispositifs de recouvrement et les usages du droit quemobilisent les propriétaires afin de recouvrir et de sanctionner les créances locatives, et letraitement que réserve l'institution judiciaire à leurs demandes et aux locataires indisciplinés. Elleétudie enfin les logiques régaliennes de l'autorisation administrative et de l'exécution, par lesservices de l’État et les acteurs publics locaux, du concours de la force publique à l'encontre desménages condamnés par le tribunal et se refusant à quitter leur logement. En définitive, la thèseanalyse l'endettement locatif comme une transaction à crédit particulière, dont les dispositifs derecouvrement et de sanction coercitive font apparaître la violence légitime de l’État comme uneinstance nécessaire à la reproduction du marché du logement, de ses normes économiques commedes inégalités de statuts résidentiels qui le structurent
Every year, nearly 165,000 indebted tenants are summoned to French housing courtsbecause of rent arrears. This number represents more than 1% of the renter households in thecountry. Based on an inquiry, both statistical and ethnographic, which we conducted in a destituedistrict in the Parisian suburbs, this dissertation sheds light on the unequal judicial trajectories of asample of indebted tenants facing a court summons, and analyzes the activity of the publicinstitutions in charge of collecting rent debts and carrying out eviction proceedings. The study firsthighlights the specific economic rationality which leads impoverished households to suspend thepayment of their rent rather than sacrifyng other domestic expenditures or taking out other types ofcredit. The dissertation then focuses on how landlords bring the dispute to court, and identifies thefactors of the judge's ruling in evictions cases. Thirdly, the research deals with the work of the localstate “eviction bureau” employees, who deliver legal authorizations to police eviction squads toexecute the court-orderedj physical removal of the defaulting renters who refuse to vacate thepremisses. By studying rent debts collection practices and legal eviction proceedings, thisdissertation shows how the State's legitimate violence, both physical and symbolic, enables thereproduction of the rental housing market

Il est ancré dans notre droit que le statut des baux commerciaux est un statut protecteur des locataires. Mais certains aspects de la relation locative n’ont pas été pris en considération par ledit statut. Au premier rang de ces aspects se trouve la concurrence. En effet, bien que le statut des baux commerciaux offre une stabilité matérielle nécessaire à la pérennité du fonds exploité, cette stabilité peut être remise en cause par l’existence d’une concurrence de proximité immédiate. Dès lors, les locataires, commerçants ou artisans, peuvent voir l'exploitation de leur activité, et, partant, la fidélisation de leur clientèle quelque peu menacées. Mais cette menace est d’autant plus perceptible lorsque le bailleur est propriétaire de plusieurs locaux au sein d’un même immeuble ou ensemble immobilier. Elle peut bien évidemment émaner du bailleur lui-même s’il décide d’exploiter une activité similaire à celle de son locataire, ou émaner des autres colocataires de l’immeuble. Pour se protéger, une clause de non-concurrence ou d’exclusivité est fréquemment insérée dans les baux commerciaux, afin d’interdire au débiteur d’exercer une activité en concurrence avec celle du créancier. Une certaine ambiguïté apparaît toutefois dans la mesure où de telles clauses ont une double aspiration, à savoir d’une part une efficacité économique en assurant l’attractivité des lieux loués, et d’autre part, sur le plan des rapports individuels, un certain conservatisme en ce qu’elles tendent à « figer » une situation favorable. La question de la licéité d’une telle clause se pose : il importe donc de rechercher la justification de l’obligation de non-concurrence dans les baux commerciaux
It is rooted in our law that the status of commercial leases is a protective status of tenants. But some aspects of the rental relationship have not been considered by that status. Foremost among these issues is competition. Indeed, although the status of commercial leases provides needed for sustainability of land used material stability, this stability can be undermined by the existence of competition in the immediate vicinity. Therefore, tenants, traders and artisans can see the operation of their business, and therefore their loyalty customers some little threatened. But this threat is even more noticeable when the landlord owns several premises within a building or building complex. It can of course come from the lessor himself if he decides to operate a similar business of his tenant, or come from the other housemates of the building. To protect himself, a non-competition or exclusivity clause is frequently inserted in commercial leases, to prohibit the debtor to carry on business in competition with that of the creditor. However, some ambiguity appears insofar as such provisions have a dual aspiration, namely the one hand economic efficiency by ensuring the attractiveness of the premises, and on the second hand, in terms of individual reports, a conservative in that they tend to "freeze" a favorable situation. The question of the legality of such a clause arises: it is therefore important to find a justification of the non-competition obligation in commercial leases

Le role du locatif prive est encore peu etudie. Il represente pourtant un moyen essentiel de logement pour les populations pauvres des villes. L'objectif de la recherche est de montrer l'importance de cette location, les raisons de son importance et de proposer des actions "sociales" integrant la dynamique des bailleurs prives. A partir d'observations realisees dans plusieurs villes d'asie et d'afrique, l'auteur montre que la production publique d'habitat social est reduite et generalement attribuee a des classes clientes du pouvoir. Le logement locatif prive accueille un eventail tres large de citadins, il ne constitue pas uniquement un habitat transitoire precedant l'accession. Parallement a l'importance quantitative du logement loue, les pratiques de locations sont etudiees : elles varient de ville en ville et semblent evoluer dans un sens favorable, ou plus contraignant, pour les locataires. Tandis que l'accession va, pour de multiples raisons, etre de plus en plus hors de la portee des menages au revenus faibles, il devient urgent que l'habitat locatif fasse l'objet d'une attention particulieree. Ce logement qui abrite la majorite des pauvres, et tres generalement de 40 a 80 % des menages d'une ville, ne peut plus etre ecarte des politiques du logement revendiquant l'adjectif de social.

La présente thèse porte sur l’effectivité du droit au logement, tel qu’il est conçu en droit français et sous la lumière du droit européen et international. La garantie de l’effectivité du droit au logement émerge en droit français depuis plusieurs décennies, ce qui témoigne le renforcement de sa portée juridique et sa reconnaissance progressive en tant que droit fondamental. L’étude du droit positif démontre que le droit au logement est destiné à être effectif grâce à ses multiples consécrations juridiques ainsi qu'au cadre juridique abondant et pointilleux le mettant en œuvre. Cependant, l’effectivité du droit au logement se heurte à de nombreux obstacles, liés aussi bien à l'identification de ses contours (son contenu et ses bénéficiaires) et ses débiteurs qu'à sa nature sociale dépendant du contexte socio-économique et des moyens matériels et juridiques dédiés. L’effectivité du droit au logement est ainsi souvent compromise ou remise en cause, ce qui révèle un problème en matière de qualité et d’articulation des règles juridiques relatives mais aussi un désengagement de la part des pouvoirs publics au profit d'une logique assistancielle. Afin de garantir le droit au logement, sa consécration juridique unique et solide, son adaptation aux évolutions socio-économiques ainsi que sa garantie par les pouvoirs publics en tant que droit fondamental sont indispensables
This thesis focuses on the effectiveness of the right to housing in French law, in the light of European and international law. The effectiveness of the right to housing has been an important issue in French law since several decades, which has strengthened its legal scope and has shown an acknowledgement of this fundamental right. The study of positive law shows that the right to housing is intended for being effective thanks to its multiple legal consecrations as well as its implementation thanks to an abundant and meticulous legal framework. However, the effectiveness of the right to housing comes up against many obstacles, linked both to the identification of its perimeter (its content and people who are entitled to this right) and its guarantors and its social nature depending on the socio-economic context and the material and legal means. The effectiveness of the right to housing is thus often compromised or reconsidered. That reveals quality and structure problems of the legal framework but also a lac k of engagement on the behalf of the state and local authorities, who limit their responsibility to strict assistance. The unique and solid legal consecration of the right to housing as a fundamental right, the respect of socio-economic developments and the responsibility of the state are necessary in order to fully assure the effectiveness of this right

La présente thèse offre une nouvelle explication des variations du taux de propriété de différents pays en mobilisant de larges parts de la littérature existante en histoire urbaine et des données portant sur les villes. La littérature existante a souvent son origine dans l’opposition des pays germanophones et des pays anglophones, les derniers montrant un taux de propriété systématiquement plus élevé que les premiers. Par une étude historique comparative des cas américain et allemand, considérés comme exemplaire pour les types de pays, la thèse essaie de répondre à la question que pose l’écart persistant entre les taux de propriété allemand et américain. La présente thèse argue que c’étaient des différences en organisations urbaines au 19e siècle et de différentes institutions de financement de logement et de construction qui ont mis les pays sur des trajectoires différentes. Elle maintient que le laissez-faire de certaines municipalités faibles a plutôt privilégie des villes périurbanisées sous formes de maisons individuelles aux États-Unis, alors que les municipalités corporatistes allemandes tendaient à mener aux villes compactes d’immeubles de rapport ; que le développement de sociétés d’épargne-logement américaines favorisait le financement de maisons en propriété individuelle, alors que les banques hypothécaires allemandes et les associations de logement privilégiaient les immeubles de location ; que l’émergence d’une production Fordiste des pavillons standardisés facilitait la vulgarisation de la propriété, alors que la production artisanale allemande la limitait. Une fois ces structures établie – ainsi va l’argument faisant allusion à la dépendance au sentier – elles furent perpétuées par des mécanismes de pouvoir de groupes d’intérêt, de fonctionnalité économique, alors que des processus de conversion du locatif en propriété ainsi que de la périurbanisation pouvaient contrecarrer cette inertie structurelle
The thesis gives an answer to the question of why different countries ended up with different rates of homeowners and tenants in the 20th-century. The literature identifies Germanspeaking countries of low homeownership rates around 40% and English-speaking countries of high homeownership rates of more than 60%, with France falling in between the two groups. Moreover, most of these differences have persisted through the second half of the 20th-century and can be shown to reach back to different urban homeownership rates around 1900. The homeownership-question is of importance beyond the mere question of tenure as studies have associated homeownership questions with stability in financial crises, with embourgeoisement of the working-class in life-style, attitudes and voting behavior or with different unemployment rates. Existing explanations have used post-1980 international, regional or individual data to explain homeownership differences through socio-demographic, economic or urbanization differences, through a public-welfare/homeownership trade-off or else through cultural preferences. These explanations fail to account, however, for the persistent country differences that existed already prior to the 1980s and prior to government intervention in housing. The thesis, by contrast, goes back to 19th-century differences of urban organization, housing finance and the construction sector to claim that countries were historically set on different housing trajectories establishing differences hard to reverse in later periods. The US and Germany are chosen for historic case studies of the often opposed country groups. France is included to use the variables found for explaining why a country of similar welfare type as Germany kept a persistently higher urban homeownership rate. The thesis claims that different complementary institutions in city organization, the housing finance and construction industry locked countries into inert physical and institutional structures of either the compact tenement city-form in Germany or the suburbanized form of a city of homes like in the United States. More concretely, functional complementarities of public welfare cities, housing cooperatives, mortgage banks and a raftsmanship production of solid single-unit homes led to the German tenant-dominance, whereas private cities, savings and loans (SLAs) and a Fordist mass production of single-family homes created the American production regime in favor of more accessible homeownership. Though the thesis establishes the argument for Germany and the US in historic case studies, it tries to make plausible that it can be extended to other German- and English-speaking countries. The innovation of the thesis concerning the particular explanatory puzzle lies in its reference to relevant historical prior causes, its inclusion of the urban level of analysis and the combination of three institutional factors – urban organization, housing finance, construction – that even singly have not been put forward yet in comparative explanations. The thesis contributes to the literature on path dependencies that identifies distant occurrences as longterm causes for hard-to-reverse historical trajectories. On a theoretical level, the study contributes to research in a yet little noticed type of market, i.e. markets for durable goods whose use stretches over time, and which therefore requires history-directed explanations

Les centres commerciaux sont devenus une composante majeure de notre environnement. Mais si le paysage commercial a évolué au cours des cinquante dernières années, les cadres juridiques habituels tels que la copropriété, la concession immobilière, et l’attribution en jouissance se sont révélés inadaptés. Le présent travail propose de démontrer dans un premier temps que le bail commercial demeure l'outil contractuel le plus adapté pour organiser les relations au sein d'un centre commercial. Le succès du bail commercial pourrait toutefois interpeller. Comment une technique juridique construite autour de l’idée de protection et d’indépendance du commerçant traditionnel, peut-elle constituer la technique privilégiée d’organisation des centres commerciaux ? Si la matière demeure gouvernée en partie par l’ordre public, l’analyse de l’évolution de la jurisprudence et des clauses rédigées dans ces types de contrat révèle que le champ d’expression de la liberté contractuelle n’est pas négligeable et que le statut des baux commerciaux s’est adapté aux spécificités des centres commerciaux. En témoigne notamment la jurisprudence sur les clauses-recettes. L’importance quantitative du phénomène, combinée aux problématiques multiples qu’il n’a cessé de soulever et aux évolutions jurisprudentielles et législatives qu’il a engendrées ne doit-il pas conduire à considérer qu’il existerait une catégorie de baux commerciaux dérogatoire pour les centres commerciaux ? C’est ce que notre étude propose de démontrer dans un second temps
Commercial picture has changed over the past fifty years. Shopping centers now occupy a key position in real estate. However, usual legal frameworks such as coownership (copropriété), concession (concession immobilière) and attribution into possession (attribution en jouissance) have proven to be inappropriate. The present study provides to first demonstrate that the commercial lease remains the most appropriate contractual tool to organise relationships within a shopping center. One could however be surprised by such a success. Indeed, how could one explain that this legal technique, which was first created to protect traditionnal shopkeepers and their business from any eviction, soon became the favorite technique to organise shopping centers ? It can certainly not be ignored that commercial leases are partially governed by imperative rules. However, either the evolution of case-laws and the terms and conditions negotiated in such contracts intend to prove that the the so-called statut des baux commerciaux has adapted to specific characteristics of shopping centers. The present study intends to demonstrate that there is a class of commercial leases which is specifically adapted to shopping centers and derogates from the common status

Les moyens et l'organisation de la justice sont des déterminants importants de l'efficacité de cette institution. Pourtant, ces aspects restent encore marginalement étudiés dans l'analyse économique du droit. Après avoir mis en évidence le besoin d'un cadre d'analyse économique des relations entre les résultats de l'activité judiciaire, les moyens alloués au système, la demande de justice et ses modes d'organisation, nous contribuons directement à l'exploration de ces relations. D'abord grâce à un modèle théorique, nous démontrons l'existence d'un effet multiplicateur des dépenses publiques de justice en nous appuyant sur l'analyse d'un type de conflits particulier : les conflits locatifs. Nous démontrons alors qu'une augmentation marginale des dépenses consacrées à la résolution de ce type de conflits améliore de manière significative à la fois le fonctionnement des tribunaux et le fonctionnement du marché du logement locatif. Ensuite, grâce à un test économétrique à partir de données originales – en particulier celles produites par la Commission Européenne pour l'Efficacité de la Justice – nous mettons en évidence un lien positif et robuste entre la confiance des individus dans la justice et diverses variables budgétaires. Nous développons l'idée que le budget de la justice joue un rôle de signal de la qualité de l'institution pour les agents dont la connaissance réelle du système judiciaire est limitée. Enfin, dans un modèle de double aléa moral appliqué à la production de justice, nous analysons les relations entre les moyens et l'organisation de la justice puis entre cette dernière et les résultats de son activité. Nous démontrons alors que certains équilibres du jeu stratégique entre les agents responsables de la production des services judiciaires – le gouvernement et les magistrats – correspondent à des situations inefficaces car les magistrats sont amenés à effectuer des tâches administratives à la place du gouvernement, au prix d'un niveau de production de services judiciaires relativement faible
The means and organization of justice are important determinants of the efficiency of this institution. Nevertheless, these aspects still remain marginally studied in the economic analysis of law. After we have highlighted the need for an economic analytical framework of the relationships between the results of judicial activity, the means allocated to the system, the demand of justice and its organizational features, we directly contribute to the exploration of these relationships. First, thanks to a theoretical model, we demonstrate the existence of a multiplier effect of public expenditure on justice by focusing on the analysis of a particular type of disputes: rental ones. We thus demonstrate that a marginal increase in expenditures dedicated to the resolution of rental disputes significantly improves both the functioning of courts and the functioning of the rental market. Then, thanks to an econometrical test on original data – in particular the ones produced by the European Commission for the Efficiency of Justice – we show a positive and robust link between individuals' trust in justice and different budget-related variables. We argue that the justice budget plays a role as a signal of the institution's quality for agents whose knowledge about the reality of the judicial system is limited. Finally, using a double-sided moral hazard model applied to the production of justice, we analyze the relationship between the means and the organization of justice and then, between the organization and the results of judicial activity. We thus demonstrate that some of the equilibria of the strategic game between the agents who are responsible for the production of judicial services – the government and the magistrates – correspond to inefficient situations because magistrates are led to perform administrative tasks instead of the government, at the cost of a relatively low level of production of judicial services

La stratégie «Adequate shelter for all and sustainable settlements development in an urbanising world» adoptée au sommet mondial Habitat II d’Istanbul de 1996, traduite dans les Objectifs du Millénaire pour le Développement et maintenant dans les Objectifs de Développement Durable, vise à fournir un logement décent au plus grand nombre de ménages dans les villes du monde et celles d’Afrique Subsaharienne en particulier. La crise du logement caractérisée par les conditions abjectes dans lesquelles la majorité des ménages des villes d’Afrique subsaharienne se logent, devient ainsi un problème majeur auquel la littérature spécialisée promeut généralement, parmi tous les modes d’occupation du logement, l’accession à la propriété comme la panacée. En supposant que cette dimension de la crise du logement ne peut s’expliquer que par les comportements résidentiels des ménages généralement autopromoteurs de leurs logements en Afrique de l’Ouest, et à Lomé la capitale du Togo en particulier, cette thèse de doctorat vise à répondre à la question générale de recherche suivante : Les choix résidentiels à Lomé, en particulier le choix du statut d’occupation du logement, sont-ils exclusivement influencés par le profil des ménages occupants? Par une approche mixte d’écologie urbaine basée sur des analyses croisées de régression logistique multinomiale appliquées à trois sources de données (RGPH4 de 2010, QUIBB de 2011, TERRAIN 2013) étayées par l’analyse biographique relative aux stratégies résidentielles d’un échantillon de 411 ménages participants dans quatre quartiers de Lomé, choisie comme base empirique, la recherche a plus ou moins confirmé les hypothèses émises a priori par les résultats principaux suivants: En lien avec la faible mobilité résidentielle générale qui caractérise les pratiques résidentielles à Lomé, les ménages choisissent, en élaborant des stratégies «de petits pas», leur statut d’occupation du logement suivant des trajectoires résidentielles surtout ascendantes, en fonction plus de leur profil démographique (âge, genre, statut migratoire et matrimonial, type et taille) que de leur statut socioéconomique (revenu, emploi, éducation). Ces choix résidentiels sont également déterminés par les attributs des logements (typologie, localisation et accès aux services de base) constituant les parcs résidentiels existants. Les ménages propriétaires de Lomé, souvent biparentaux, sont plus âgés, plus larges que les ménages locataires et hébergés. Les natifs de la ville et les migrants de longue date sont plus enclins à être propriétaires et durablement hébergés que les nouveaux arrivants. Globalement plus fortunés que les hébergés, les propriétaires ne sont pas forcément plus nantis et plus éduqués que les locataires. L’habitat de cour, habitation multifamiliale majoritaire dans le parc résidentiel de Lomé, bien qu’il abrite des ménages de tous les statuts résidentiels, il est surtout réservé aux locataires. La thèse suggère que des programmes accrus de financement institutionnel du logement, de rénovation générale du parc résidentiel existant et de production d’une version améliorée de l’habitat de cour, avec l’assistance technique publique, contribueront à fournir un logement décent au plus grand nombre de ménages qu’ils soient propriétaires, locataires ou hébergés, à Lomé et ailleurs dans les villes d’Afrique de l’Ouest, conformément au paradigme actuel du développement durable des établissements humains.
«Adequate shelter for all and sustainable settlements development in an urbanizing world», strategy adopted in 1996 at the World Summit Habitat II of Istanbul and expressed in the Millennium Development Goals and now in Sustainable Development Goals, aims to provide a decent housing for the greatest number of households in the world and especially in sub-saharian African towns. Since then, access to adequate housing becomes an important issue for housing research in developing and sub-Saharan African countries where most of households still live in abject conditions of lack adequate water and sanitation services which, among others, typify the acute housing crisis they are facing up to. Housing policies and literature generally promote homeownership as the panacea to solve this size of the housing shortage. Assuming that this housing crisis in West Africa, especially in Lomé the capital of Togo, should be explained by the residential behavior of the households, who are self-help promoters in majority, this doctoral thesis try to answer the following general research question: Are the residential choices in Lomé, especially tenure choice, exclusively influenced by the occupier households’ characteristics? By a mixed approach of urban ecology based on multinomial logistic regression cross-study analyses applied to three data sources (RGPH4 2010, QUIBB 2011 and 2013 field survey data) supported by the life histories concerning the residential strategies of a sample of 411 households in four areas of Lomé chosen as empirical basis, the research confirms more or less the assumptions made, by the following main results: In connection with the general low residential mobility that characterizes the residential patterns in Lomé, households make their tenure choices through especially upward trajectories by developing strategies of «small steps», more according to their demographic profile (stage of life cycle, age, gender, migratory and marital status, type, size) than their socioeconomic status (income, employment, education). These residential choices are also determined by the characteristics of the existing residential parks (typology, location, access to basic services of housing). We find that owner-occupiers are often bi-parental households headed by men, older and larger than renter and free-holder households in Lomé. Native and long-term migrant households are more likely to be homeowners and long-term sharers than those who recently migrate. Homeowner households are overall well-off than free-holders, but they are not necessary wealthier and better educated than the renters. The thesis also shows that family house which mainly makes up the residential park of Lomé, is especially kept for renters, although it shelters households of all the tenures. We suggest that steady programmes of housing finance systems extended to all the sectors of the society, concentrated on the access of the current housing stock to basic services and on the supply, with the public technical support, of an improved version of family house, will largely contribute to offer a decent housing to most of the households in Lomé as elsewhere in West African cities, whether they are owner-occupiers, renters or sharers.