Dissertations / Theses on the topic 'Ombildning'

Syfte: Bakgrunden till vår undersökning är att ombildningstakten har ökat och vårt syfte med examensarbetet är att få en förståelse för utvecklingen bakom ombildningar som sker från allmännyttiga bostadsföretag i Sverige. Vi vill undersöka vilka motiv som ligger bakom ombildningarna, värdering vid ombildning och allmännyttans framtid.

Metod: Vi har använt oss av en kvalitativ forskningsmetod med intervjuer som primärdata och litteraturstudier som sekundärdata. Vårt insamlade material sammanställdes och analyserades sedan.

Resultat & slutsats: Ombildningar i allmännyttan kommer oftast genom att kommunen ger direktiv om det. Motiven är ideologiska, ekonomiska och bostadspolitiska. Ombildning är ett bra medel för att förbättra områden och frigöra kapital om det finns en bra plan och strategi. På många ställen i Sverige kan ombildning förbättra bostadsmarknaden men i Stockholm ser vi en tendens till obalans på marknaden.

Förslag till fortsatt forskning: Uppföljning av allmännyttan, införande av marknadshyror, mer tillsyn i ombildningsprocessen, kommuners perspektiv, värderingsmetoder, jämförelser med privata företag och mot andra länder är områden som vi ser möjligheter till vidare undersökning.

Uppsatsens bidrag: Vi vill ge kommuner förslag om att jobba på ett bättre sätt med klara planer och mål innan beslut om stora försäljningar fattas för att få en varierad bostadsmarknad. Vi anser att allmännyttiga bostadsföretag kan stå för byggnation av både hyresrätter och bostadsrätter för att på sikt få en lönsamhet i nyproduktion och en blandad upplåtelseform.

Aim: The background for our investigation is the increasing growth rate for transformations and our aim with the essay is to reach an understanding for the development behind the transformations that takes place from municipal housing corporations. We want to investigate what motives that lies behind transformation decisions, valuation in transformation and the municipal housing corporation’s future.

Method: We have used a qualitative research method with interviews as our primary data and literature studies as our secondary data. Our gathered information were compiled and later analyzed.

Result & Conclusions: Transformations in municipal housing corporations often come through directives from the municipality. The motives are ideological, financial or from housing policy. Transformation is a good way to improve housing areas and free capital if there is a good strategy and plan. Transformation can improve the housing market in many areas in Sweden but we can see a tendency of unbalance in Stockholm.

Suggestions for future research: A follow up on Municipal housing corporation’s future, an introduction of market rent, more supervision in the transformation process, municipally perspective, valuation methods, comparison with private companies and against other countries are possible areas for further investigation.

Contribution of the thesis: We want to give municipality suggestions to work in a better way with clear plans and strategy for miscellaneous housing markets before they come to a decision on big sales. We think that municipal housing corporations can build both right of tenancy and tenant-ownership for a long term new profitable production and a mixed form of ownership.

Uppsatsen berör kommunikationen mellan de inblandade parterna vid en ombildning från hyresfastighet till bostadsrättsförening. Uppsatsen är skriven utifrån hyresgästernas perspektiv i hur de skall gå tillväga med sättet att kommunicera mot en god och vinstdrivande ombildning. Undersökningen bygger på en kvalitativ metod där vi har gjort djupintervjuer med bank, tidigare hyresgäster som har varit delaktiga i en ombildning samt fastighetskonsulter. Uppsatsen har som problemformulering: Hur skall kommunikationsprocessen genomföras under ombildningens gång för att generera så goda förutsättningar som möjligt mot en god utgång med långsiktig och god ekonomi åt bostadsrättsföreningen och dess medlemmar?

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är ett fenomen som blivit allt vanligare under de senaste tio åren. Genom att genomföra en ombildning får innehavarna av lägenheten, oftast de forna hyresgästerna, tillgång till en värdefull bostadsrätt, vilken till skillnad från en hyresrätt, kan säljas och köpas öppet på marknaden. Eftersom ombildning har blivit så vanligt i Sverige uppkommer ett intresse, för samtliga inblandade parter, att veta hur de åtgärder, som förekommer vid en ombildning, skall företas. Förr eller senare kommer Sverige att ställas inför en räntehöjning, vilken kommer att få stor ekonomisk betydelse. En räntehöjning kommer nämligen att på sikt ge negativa konsekvenser för många hushåll, eftersom de svenska hushållen lånar pengar i mycket stor utsträckning till sitt boende. En del hushåll kommer exempelvis inte att klara en fördubbling av sin boendekostnad, utan obeståndssituationer kommer att uppstå. Som exempel kan nämnas kreditinstituten, vilka till stor del ”finansierat” ombildningen, dels genom lån till föreningen, dels genom lån till bostadsrättshavaren. Har de sina fordringar, genom pantsättning, sakrättsligt skyddade vid en bostadsrättshavares eventuella obestånd?

Syftet med uppsatsen är dels att kartlägga vilka olika åtgärder som företas vid en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, dels att utreda i vilken ordning dessa åtgärder skall företas för att föranleda de rättsverkningar som samtliga inblandade parter vill uppnå. Syftet är även att genomföra en analys av dessa åtgärder för att visa på vilka juridiska problem som kan förekomma vid en ombildning.

Changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership is a phenomenon that has become more frequent during the last ten years. By changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership, the possessor of the tenancy, normally the tenant, gets access to a valuable tenant-ownership that, unlike a tenancy, can be sold and bought on the open market. Seeing as changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership has become a regular happening in Sweden, an interest for all parties involved occurs, an interest in knowing how the actions that are involved should be preformed. Sooner or later Sweden has to face an increasing in rates which will have great economical consequences. These consequences will have negative influences on some of the Swedish households, due to the fact that lots of Swedish households lends a lot of money to be able to buy tenant-ownerships. If their rates double, many people won’t be able to pay their loans, and this will lead to foreclosures. Banks, for example, finances a great part of the changing of rights of tenancy to rights of tenant-ownership, partly by providing loans to private persons and partly by providing loans to condominium associations. Do they have their depths secured if the borrowers face foreclosure?

The purpose of this thesis is to examine which actions that occurs when you change rights of tenancy to rights of tenant-ownership and in which order these actions should be preformed for the parties involved to accomplish the legal purpose that they want to accomplish. The purpose is also to conduct an analysis of these actions to pinpoint which legal problems that can occur when you change rights of tenancy to rights of tenant-ownership.

Under de senaste åren har antalet ombildningar ökat stadigt och sedan 1990 har 115 000 bostadsrättslägenheter tillkommit via ombildning. I takt med detta har även antalet bostadsföreningar ökat och idag är dessa den vanligaste kategorin köpare av bostadshyreshus i Sverige. Tidigare hindrade stopplagen de allmännyttiga bostadsbolagen att ombilda, men sedan denna lag upphörde i juli 2007 har ett större intresse för utförsäljning av det allmännyttiga bostadsbeståndet uppstått. Ombildning har varit ett mycket omdebatterat ämne under lång tid och åsikterna går isär angående fenomenet då den enskilde individen ser möjlighet till en ekonomisk vinst medan motståndare hävdar att ombildning leder till ökad segregation. Värdering inför ombildning är av central betydelse för en riktig uppskattning av priset för den aktuella fastigheten. Vid värdering finns traditionellt sett fyra metoder som används för att fastställa ett korrekt värde.

Syftet med denna uppsats är att beskriva ombildningsprocessen och fastighetsvärderingen vid ombildning hos privata och kommunala bostadsbolag. Syftet är även att förklara vilka faktorer som påverkar innan och under ombildningsprocessen, vilka värderingsmetoder som används och vilka parametrar som påverkar en fastighets värde.

För att uppnå ovanstående syfte har vi genomfört en kvalitativ undersökning. Studien omfattar två kommunala och två privata bostadsbolag som nyligen genomfört en eller flera ombildningar, där personliga intervjuer gjorts med väl insatta respondenter i vardera bolag.

Resultat som framkommit är att de viktigaste faktorerna för att initiera en ombildningsprocess är för fastighetsägaren dennes incitament att generera ett högre försäljningspris, medan de viktigaste faktorerna för hyresgästerna är rabatten gentemot andrahandsmarknaden samt deras boendekostnadsförändring. Ytterligare en faktor, som berör båda parter, är den rådande konjunkturen i ekonomin.

Genom vår studie har vi även konstaterat att bolag ofta använder sig av flera metoder vid fastighetsvärdering inför ombildning samt att ortsprismetoden ofta utgör grunden för värderingen. Vi har även konstaterat att fastighetens värde till största del påverkas av läget, men även det tekniska skicket. Avslutningsvis kan vi dra slutsatsen att värdering inför ombildning skiljer sig gentemot traditionell värdering, då det vid ombildning krävs en mer djupgående analys och värdering.

Bostads AB Mimer har beslutat att sälja ut delar av sitt bostadsbestånd. Hyresgästerna hos Bostads AB Mimer kan, om de vill, starta en bostadsrättsförening och på så sätt köpa fastigheten. Målgruppen i denna studie är hyresgästerna. Vilka aspekter är viktiga att ta i beaktande inför valet av boendeform? Frågan kommer att utvärderas utifrån variablerna; ekonomi, livscykel, fastighet och område. Syftet med studien är att utvärdera om det är skäligt att ombilda sin lägenhet i respektive fastighet på två områden. Utvärderingen genomförs för att underlätta valet för den enskilda hyresgästen hos Bostads AB Mimer på Vallby och Västermalm, i samband med ombildningen av hyresrätter inom allmännyttan.Sekundärdata och primärdata har använts för att utvärdera fyra variabler; ekonomi, livscykel, fastighet och område. Variablerna är viktiga för hyresgästens beslutsfattande gällande ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Två fastigheter på två bostadsområden har valts ut som intressanta undersökningsobjekt då dessa skiljer sig åt i flera hänseenden.Vinstmöjligheten är större för de boende på Västermalm vid en ombildning från hyresrätt tillbostadsrätt, då fastigheten ligger i ett område med högre betalningsvilja. På Västermalm finnsdet flera värdehöjande attribut, såsom läge, hiss och öppen spis, som påverkar prissättningen.På Vallby kommer det sannolikt inte gå att göra en vinst på kort sikt, vid försäljning av enombildad lägenhet.Beroende på livssituation varierar behovet av boendeform. En rekommendation är att se långsiktigt på sitt boende samt de behov som den boende kan förväntas få. Med stor sannolikhet uppkommer inga större oförutsedda utgifter den närmaste tiden i fastigheten på Vallby. På Västermalm bör stora kommande utgifter såsom stambyte tas i beaktande. Det är hög betalningsvilja på Västermalm då området har ett bra rykte och är beläget centralt. Vallby har en låg betalningsvilja då det är ett område med sämre rykte.

Syfte: Syftet med vår undersökning är att undersöka hur bostadsrättensfastighetsvärdering går till i praktiken. Metod: Vi har använt oss av en kvalitativ forskningsmetod med intervjuer av ombildade bostadsrättsföreningen och konsulter som primärdata Resultat och slutsats: Bostadsrättsförningen gör ingen värdering enligt teoretiska modeller av själva fastigheten inför ett köp. Istället kalkyleras det fram ett pris som föreningen kan betala för fastigheten. Priset tar utgångspunkt i marknadsvärdet enligt ortsprismetoden för de enskilda lägenheterna och månadskostnaden för den enskildemedlemmen.
Purpose: The purpose of this survey is to find out how a condominium association's property valuation works in practice. Method: We have used a qualitative research method with interviews of reconstituted condominium associations and consultants as primary data Results and Conclusion: The condominium association doesn’t make a valuation of the property according to theoretical models prior to a purchase. Instead a price that the association can pay for the property is calculated. The basis of the price is the market values of the individual apartments according to the ”ortsprismetod” and the monthly cost for the individual member.

I Sverige finns idag ett flertal olika företagsformer att välja mellan. Några av de företagsformerna är exempelvis enskild firma och aktiebolag. En näringsidkare kan ha startat en enskild firma som efter några år har expanderats. Näringsidkaren har då möjlighet att ombilda sin enskilda firma till ett aktiebolag. Den enskilda firman är en egen fysisk person och när en ombildning sker blir aktiebolaget sin egna juridiska person. Vid ombildning av företagsform finns det ett flertal krav men även skattemässiga aspekter att ta hänsyn till. En ombildning från enskild firma till ett aktiebolag kan ske på två olika sätt, genom inkråmöverlåtelse eller apportemission. Tillgångarna som finns i den enskilda firman måste överlåtas på ett korrekt sätt. Här ska därför uttagsbeskattnings- och underprisöverlåtelsebestämmelserna tillämpas. Dessa bestämmelser finns reglerade i 22 och 23 kap. Inkomstskattelagen (1999:1229). Definitionen av uttag är när näringsidkaren har till syfte att ta ut tillgången från verksamheten. Det kan antingen vara för att överlåta till en annan näringsverksamhet eller för privatbruk. Detta kan då leda till att näringsidkaren blir uttagsbeskattad för tillgången. För att undvika uttagsbeskattning, finns underprisöverlåtelsebestämmelserna i 23 kap. IL. I 23 kap. 14 – 29 §§ IL finns dessa bestämmelser reglerade och de ska vara uppfyllda för att det ska betraktas som underprisöverlåtelse.  En maskin är den tillgången som används i scenariot i detta arbete. För att undvika att skattekonsekvenser uppstår, ska maskintillgången värderas på ett korrekt sätt. Det finns ett samband mellan redovisning och beskattning som påverkar näringsverksamheten. Görs redovisningen på ett korrekt sätt, blir det lättare att se hur maskintillgången ska värderas vid en ombildning. Värderas tillgången på ett korrekt sätt behöver det inte ske någon uttagsbeskattning för tillgången vid ombildningen. Följs bestämmelserna som krävs vid en ombildning och vid värdering av tillgången, underlättas procedurerna för näringsidkaren. Detta har även en påverkan på näringslivet.

Ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har varit en företeelse på den svenska bostadsmarknaden sedan 70-talet. Förfarandet är komplext och upplevs svåröverskådligt vilket inte sällan medför problem för ombildningens parter. I uppsatsen behandlas olika problem som kan bli aktuella för dem som vill ombilda hyresrätter till bostadsrätter, och hur dessa problem kan hanteras. Ombildningsförfarandets olika moment redogörs även för i uppsatsen samt problem som kan uppstå vid dessa. Vidare redogörs i uppsatsen för övriga problem som kan uppkomma vid och i anslutning till en ombildning. Många av de problem som kan uppstå går ofta att lösa med hjälp av lagstiftning eller annat juridiskt källmaterial. Problemen som kan uppstå är av blandad art och kan ta sig uttryck i flera olika juridiska spörsmål, vilket kan göra det problematiskt för dem som vill ombilda. Den övergripande slutsatsen vad gäller ombildningsförfarandets process är att den är komplicerad, men det är inte lagstiftningen som är problematiskt. Problem synes däremot kunna uppstå till följd av att förfarandet består av många moment som kan vara svårbegripliga. Problem som kan uppstå har identifierats och problemen behandlas och redogörs för löpande. Svar lämnas även om hur problemen kan förebyggas eller hanteras när de väl uppstår.

För hyresgäster och fastighetsägare har möjligheten att genomföra ombildning av hyresrätt till bostadsrätt varit både komplex och attraktiv. Trenden i lagstiftningen har varit att främja intresset till ombildningsmöjligheten och det är vanligtvis hyresgästerna som anses vara skyddsvärda. Frågan om förbud mot ombildningar för att minska antalet sådana har väckts i den politiska debatten under senaste åren. Regeringen menar att ett förbud inte är vägen att gå och att frågan om ombildningar är en kommunal angelägenhet. Vid ombildningsförfarandet uppstår flertalet praktiska, ekonomiska och juridiska problem. Samtidigt måste intresset för ombildningen vara väl förankrad hos hyresgästmedlemmarna för att en ombildning ska vara möjlig. Därför har jag genomför en undersökning av gällande rätt för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Jag har även undersökt ett hypotetiskt genomförande av en ombildning för att kunna redogöra för de problem och ställningstaganden som uppstår i sammanhanget. Undersökningen har varit en rättsvetenskaplig sådan med en explorativ ansats. Min frågeställning för undersökningen var enligt följande: Hur går hyresgäster och fastighetsägare praktiskt tillväga vid en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt och vilka juridiska, praktiska och ekonomiska problem kan bli aktuella i det sammanhanget? Jag kommer fram till att de praktiska och ekonomiska delarna av att ombilda en hyresrätt till en bostadsrätt har betydelse för det juridiska ombildningsförfarandet. Dessutom att kommunikationen mellan fastighetsägare, ombildningskonsult och hyresgäster har avgörande betydelse för huruvida en ombildning går att genomföra i praktiken.

Bostadsmarknaden har under åren 1991-2008 ökat sitt bostadsrättsbestånd med 46 procent medan hyresrättsbeståndet endast ökat med fyra procent. Cirka hälften av de bostadsrätter som tillkom under de åren är ombildade från hyresrätt till bostadsrätt. Viljan att äga sitt boende är hög. Vid en ombildning ändras lägenhetens upplåtelseform från hyresrätt till bostadsrätt. Initiativet till denna process kan komma från fastighetsägaren men även av de boende. Drivkrafterna bakom en ombildning kan vara möjligheten till en långvarig boendeform eller möjligheterna till vinst vid framtida försäljning. De mest drivna av de boende bildar tillsammans en bostadsrättsförening och det är de som skall föra ombildningsprocessen framåt. En ombildning innebär fördelar för både de boende och fastighetsägare. Som vid de flesta köp innebär ett fastighetsförvärv vissa risktaganden. Det är därför viktigt att noga analysera både fastigheten och bostadsmarknaden innan köpet går igenom.   Syftet med undersökningen är att beskriva och förklara vad en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är och hur ombildningsprocessen går till. Vi ska även uppmärksamma de eventuella risker en bostadsrättsförening och dess medlemmar ställs inför vid en ombildning.   För att uppnå ovanstående syfte har vi genomfört en kvalitativ undersökning. Studien omfattar två bostadsrättsföreningar, två banker, två ombildningskonsulter samt ett fastighetsföretag. De personliga intervjuerna har gjorts med väl insatta respondenter i varje förening och företag. Den innehåller även en kvantitativ enkätundersökning med de boende i respektive ombildningsfastighet. Samtliga respondenter har på ett eller annat sätt varit inblandade i en ombildningsprocess.   Vi har valt att begränsa oss till västkusten där vi har lagt mest fokus på Halmstad och två ombildningar som har ägt rum där. Då ombildning främst är ett storstadsfenomen har vi valt att besöka Malmö med omnejd då kompetens funnits där.   Resultat som framkommit är att ombildning är en lönsam affär för både de boende och fastighetsägaren. De boende får möjlighet att köpa ut sin lägenhet till ett mer fördelaktigt pris och fastighetsägaren får en högre köpeskilling än om de säljer till en bostadsrättsförening då priset för bostadsrätter är högre än för hyresrätter. Bankernas risk vid kreditgivning minskar när lånebeloppet är lägre än vad fastigheterna är värderade till.   Genom vår undersökning har vi även konstaterat att ombildningsprocessen är ett komplicerat förlopp som kräver stort engagemang från bostadsrättsföreningen då det är de som skall agera drivande under processen. Oftast behöver de ta ett ombildningsombud till hjälp som styr processen och informerar under förfarandets gång. Det är av stor vikt att bostadsrättsföreningen besitter kompetens och engagemang för att dels driva ombildningsprocessen samt klara av det vidare ansvaret som krävs för att en bostadsrättsförening skall fungera.
The residential market has during the years of 1991 to 2008 increased its tenant-ownership existence with 46 percent, while the rental right existence only increased with four percent in the same period. About half of the tenant-ownerships that arose during these years are converted from rental rights to tenant-ownerships. The want to own your housing is great. At a reorganization, the apartment’s conveyance change from rental right to tenant-ownership. The initiative to this process can come from the landlord, but also from the tenants. The forces behind reorganization can be the possibility to a prolonged living situation or the possibilities to a profit at a future sale. The most driven tenants get together and establish a tenant-owner's association and there are they who will take the reorganization forward. Reorganization involves benefits for both the residents and the real estate owner, but like most purchases a real estate acquisition also involves certain risk taking. It is therefore essential to carefully analyze both the real estate and the real estate market before going through with an acquisition.   The purpose with the conducted investigation is to describe and explain what a reorganization from rental rights to tenant-ownerships is and how the reorganizational process is carried out. We will also draw the attention to the eventual risks a tenant-owner's association and its members are exposed to at a reorganization.   To achieve the above purpose, we have conducted a qualitative investigation. The study comprises two tenant-owner's associations, two banks, two reorganization consultants, and a real estate corporation. The personal interviews have been carried out with well established interview objects in each association and company. The study also includes a quantitative questionnaire with the tenants in respective reorganizational real estate. All the respondents have in one way or another been involved in a reorganizational process.   We have chosen to make a limitation to the west coast, where we have put most of the focus on Halmstad and on two reorganizations that have occurred there. As reorganization foremost is an urban phenomenon, we have chosen to visit Malmö, as competence existed there.   One of the results that have emerged is that reorganization is a profitable business for both the tenant and the real estate owner. The tenants get the opportunity to buy out the apartment at a more favorable price and the real estate owner gets a larger purchase price when they sell to a tenant-owner's association, as the price on tenant-ownerships are higher than those of the rental rights. The banks’ risks at a lending decrease when the amount of the loan is lower then what the real estates are estimated to.   Through our investigation, we have also established that the reorganizational process is a complicated course of events, which demands a great deal of engagement from the tenant-owner's association, as there are they who shall act like a force during the process. In most cases a reorganizational consultant is necessary as a help to steer the process and provide information during the procedure. It is of great importance that the tenant-owner's association possesses knowledge and commitment, mostly to drive the reorganizational process forward and to manage the ongoing responsibility that it takes for a tenant-owner's association to function.

År 2010 sänktes aktiekapitalkravet från 100 000 kronor till 50 000 kronor. Samma år slopades revisionsplikten för små privata aktiebolag. Bolagsverket framhåller att dessa två lagändringar har bidragit till att fler enskilda näringsidkare väljer att ombilda sin enskilda firma till ett aktiebolag. Enligt Bokföringslagen är alla företag, både enskilda firmor och aktiebolag, bokföringsskyldiga och skall vid räkenskapsårets slut upprätta antingen ett årsbokslut eller en årsredovisning. Bokföringsnämnden har utformat olika K-regelverk som anger hur en sådan rapport skall upprättas. Från och med 1 januari år 2014 är det obligatoriskt för svenska onoterade aktiebolag att tillämpa något av de regelverk som BFN utformat. Enskilda firmor behöver dock inte tillämpa ett K-regelverk men möjligheten finns under förutsättning att de uppfyller kraven för att upprätta ett förenklat årsbokslut.Syftet med studien har varit att påvisa de redovisnings- och skattemässiga effekter som kan bli aktuella vid en företagsombildning, där en enskild firma skall ombildas till ett aktiebolag. I denna studie antas företagen tillämpa något av K-regelverken då de upprättar sin redovisning. K-regelverken har därför varit utgångspunkten för att studera redovisningsskillnader mellan de olika företagsformerna. Dessa eventuella redovisningsskillnader har vidare legat till grund för att fastställa skattemässiga effekter. Övriga skattemässiga effekter som kan uppkomma har studerats utifrån det perspektiv då den faktiska ombildningen sker. Utöver att studera de redovisnings- och skattemässiga effekterna har de skatterättsliga principerna legat till grund för att analysera i vilken mån regelverken är förenliga med dessa.Studien har genomförts med en kombination av en deskriptiv och komparativ analys, där innehållet i K-regelverken har studerats och jämförts med varandra. Typfall har upprättats för att tydligt påvisa de eventuella skillnader som kan förekomma i redovisningen beroende av om företaget är en enskild firma eller ett aktiebolag, vilka tillämpar olika regelverk.Efter genomförd studie kan vi konstatera att en företagsombildning kan resultera i både redovisnings- och skattemässiga effekter. Den totala effekt som en ombildning resulterar i beror till viss del på vilken typ av tillgångar och skulder det specifika företaget har, eftersom de värderas på skilda sätt enligt de olika K-regelverken. Sett till enbart den skattemässiga effekt vid en ombildning påvisar studien att den har sitt ursprung i hur företaget väljer att ombildas, det vill säga om hela verksamheten eller bara enstaka tillgångar överlåts. Dessa faktorer bör därför beaktas innan valet att ombilda en enskild firma till ett aktiebolag tas.
Program: Civilekonomprogrammet

With this essay we want to describe the transformation process that the real estate owner has to go through to sell the current rented flats to tenant. We also want to provide an understanding how the valuation is performed in the transformation process and highlight the issues that affects the price in the valuations. In the essay we would like to see if the valuation and the transformation process differ in a public real estate company compared to a private real estate company. Based on this we have asked us the following question to answer:

 

-Is there any differences in how real estate’s are valued in the transformation process between public real estate companies and private real estate companies?

 

We have used a qualitative approach to keep our main question. The qualitative approach is based on two studies in the city of Helsingborg, where we have performed interviews with a public real estate company called Helsingborgshem and one private real estate company called Akelius. No previous study has been made with this approach which confirms our choice of approach. With this comparison we have been able to confirm a number of differences that affects some factors that in the end have big effect on the final selling price. A clear difference between the two real estate companies is that Helsingborgshem is political run because there are elected politicians in Helsingborgshem´s board that shall decide for the greater good of the community. Akelius on the other hand is run by a board that is selected by the company owners. The board’s primary objective is to fulfill the company owner’s demand for return profit. Our theory supports that the major parts of Helsingborgshem´s decisions and actions are affected by their responsibility towards the community and the tenants. The different factors are taken in to consideration when the calculations for the valuation process are made. Furthermore we consider the factors that affect the selling price the most in the transformation process in Helsingborg is where the real estate is located and demand for profit. Due to the fact that Helsingborgshem is a public real estate company without any profit purpose they have a lower demand for profit then Akelius which is a private real estate company with a demand for good return profit. Akelius chooses to have the real estate’s located in the northern, more attractive parts to go through the transformation process because they fulfill the demands that Akelius has for good return profit. In the southern parts the real estate’s that go through the transformation process don’t give the same good return profit and that is one example of why Akelius says that there are not the same conditions for performing the transformation process. By that we consider that Akelius demands a higher price than Helsingborgshem does when a transformation process is made.

Hyrköp av fastigheter är en ny modell av boende som tillämpas alltmer av bostadsbolag i Sverige, vilket innebär att den boende får möjlighet att fortsätta hyra eller köpa sin bostad under en bestämd optionstid för ett avtalat optionspris (Sorling, 2009). Denna uppsats är en fallstudie för ett eventuellt införande av hyrköp som innebär ombildning från hyresrätter till bostadsrätter för en hyresfastighet i Gnesta, som ägs av det kommunala bostadsbolaget Gnestahem. Bakgrunden till fallstudien är att Gnesta kommun vill utreda möjligheten för framtida bostadsägande för hushåll med mindre ekonomiska förutsättningar i kommunen. Tidigare studier har visat att ombildning kan bidra med ett ökat social kapital för de boende i ett bostadsområde (Klingborg & Werner, 2011). Fallstudien baseras på en fastighetsvärdering av hyresfastigheten efter en planerad stambytesrenovering som ska vara färdigställd år 2021. Tre olika scenarier med olika inflations-, avkastnings- och kalkylräntenivåer har fastställts vid tillämpning av kassaflödesmetoden. Köpoptionerna av lägenheterna har jämförts med hyresgästernas möjligheter till sparande av kontantinsats utgörande 15 % och 25 % av optionsvärdet för framtida bolån, samt i relation till disponibel hushållsinkomst och ålder för hushållet. Upplåtelseformen andelsägarmetoden har också analyserats som ett förslag på alternativ till hyrköp och ombildning.  Slutsatsen av fallstudiens resultat är att en köpoption med en tio-årig optionstid föredras att tillämpas vid införande av hyrköp för att ge alla hushållen i fastigheten de största möjligheterna till sparande av kontantinsats, vilket visas i bilaga 17–19. Det är osäkert vad de totala boendekostnaderna uppgår till vid en ombildning, då dessa baseras på den ekonomiska situationen för varje hushåll och rådande konjunkturen på bostadsmarknaden. De boende kan också erhålla vinster om lägenheterna säljs vidare, eftersom köpeskillingen vid ombildning baseras på värdet som hyreslägenhet och inte värdet som bostadsrätt.  Den mest betydelsefulla rekommendationen för framtida studier är att undersöka efterfrågan hos de boende i fastigheten om ombildning. Om hyrköp med ombildning ska införas av fastigheten är det viktigt att Gnestahem har kännedom om exakt vilka hushåll som har råd och är intresserade att förvärva sina lägenheter.  Eftersom det krävs minst 2/3 av de boende som vill ombilda fastigheten kan detta vara avgörande.
Lease-purchase of real estate is a new model of accommodation which is increasingly applied by housing companies in Sweden. The model is based on that the tenant gets the opportunity to either continue to rent or purchase his residence, within a fixed time period for a set option price (Sorling, 2009). This master thesis is a case study about an eventual introduction of lease-purchase which entails conversion from rental apartments to tenant-owned housing for a rental property in Gnesta, which is owned by the public housing company Gnestahem. The background of the case study is that Gnesta municipality wants to investigate the opportunities for future home ownership for households within the municipality with less economic means. Previous studies indicate that conversion of properties can increase social capital between the tenants in a housing area (Klingborg & Werner, 2011). The case study is based on a property valuation of the rental property after an intended pipe renovation with the completion set to year 2021. Three different scenarios with different inflation, yield and discount rates have been measured by using the discounted cash flow method. The options for purchasing the apartments has been compared with the tenants’ opportunities to save money for using as payment in cash for either 15 % or 25 % of the option value. The subscribed future mortgage is measured in relation to age and disposable income for the household. The shareholdership method has also been analysed as an alternative to lease-purchase and conversion.  The conclusion of the results is that an option-time of ten years is preferred since it can be applied upon introducing lease-purchase to give all tenants’ best opportunities to save money, as shown in the appendix 17-19. It is uncertain what amount the total housing costs will be after conversion of the property, since these are based on the economic situation of each household and the current conditions on the real estate market. The tenants can obtain profits in case their apartments are sold, since the tenant bought it at the rental value, not the actual market value.  The most crucial recommendation for future studies are implementation of an analysis about the demand for the tenants in the property regarding conversion. If lease-purchase should be introduced for the property, it is important that Gnestahem has knowledge of which households that can afford and have interest in purchasing their apartments. The information is crucial since it is required that at least 2/3 of the tenants’ desires to make such property conversion.

Marknadiseringen av det svenska postväsendet iscensattes genom en omregleringsprocess i början av 1990-talet. Det visade sig snart att en rad problem uppstod när det gällde att skapa villkor för en fungerande konkurrens på lika villkor mellan Posten och övriga aktörer. Några av dessa problem avsåg postboxsystemet, postnummersystemet och Postens prissättningssystem. Dessa blev föremål för myndigheters och andra aktörers ansträngningar att via omreglering och regeltillämpning påverka förutsättningarna för övergång från statligt monopol till fungerande marknad när det gäller brevförmedling. I boken beskrivs och analyseras marknadiseringen som en konstruktionsprocess som inte bara sätts igång genom en inledande regelförändring utan som kontinuerligt kräver insatser avseende regeltillämpning och omreglering. Bland de myndigheter som involveras är Sveriges Regering och Riksdag, Konkurrensverket, Stockholms Tingsrätt, Marknadsdomstolen och Post- och Telestyrelsen. I avhandlingen används den s.k. aktör-nätverksansatsen (ANT, Actor Network Theory) som analysmetod. Särskild hänsyn tas i ANT till den roll som artefakter, och i vilka sammanhang de är inkopplade, har för sociala förändringar i vidsträckt mening. Studien visar hur de ovannämnda artefakterna, dvs. postboxsystemet, postnummersystemet och Postens prissättningssystem rekonfigureras genom normeringspraktiken men också att det är svårt att åstadkomma en stabil ordning.
Diss. Stockholm : Handelshögskolan, 2004

I och med att det i dagsläget råder osäkerhet kring verkan av klandertalan är det ena syftet med denna kandidatuppsats att utreda hur en klandertalan kan undvikas, samt vilka konsekvenser som skulle kunna uppkomma för fastighetsägare ifall klandertalan bifalls efter att köpeskilling erlagts. Vidare avses att utreda huruvida det blir olika utfall beroende på huruvida lagfart beviljats eller ej. Ovan nämnda syfte ämnar resultera i rekommendationer för hur fastighetsägare kan undvika att stämmobeslut angående ombildning utsätts för klandertalan. Det andra syftet är att granska vad som fordras för att reglerna i 9 kap 19 § BRL skall anses uppfyllda, samt hur prövningen av stämmobesluten går till, både hos Bolaget och hos övriga inblandade myndigheter och huruvida denna granskning kan anses vara rimlig. Avslutningsvis kommer vi att diskutera vad som är en rimlig granskning utifrån fastighetsägares perspektiv. Det övergripande syftet gällande ovanstående är att utreda huruvida det finns behov av att lagtexten eventuellt bör förtydligas, eller ändras, för att klargöra den osäkerhet som råder inom området.

The studies main focus is to reach deeper insight about the values and meanings created and connected to the home environment. Building on interview material collected in the fall of 2017 in Akalla Stockholm the study examines different factors that impact resident’s emotions surrounding the area where they live in relation to change. Specifically the conversion of their homes, in one of the million programme housing areas, from a tenancy house to a condominium. Akalla was, in 2001, the first area outside the city centre in Stockholm that was allowed to convert municipally owned houses in to condominiums. A motivation for converting tenancy houses in segregated areas is the idea that diversity in the forms of residence has a positive impact on the area. The conversion can lead to gentrification of an area, the process of change where economically weak people are in different ways pushed out of an area to make room for the more economically strong individuals. The people I have interviewed have throughout the study positioned themselves in different ways to the phenomenon that is gentrification. The material shows that the assumptions and motivations regarding conversion of municipally owned houses will not necessarily lead to the wanted effects such as integration but will, on the other hand, have effects on the people who live there and their identification processes which is connected to the place where we live. It also shows that gentrification is a phenomenon that people position them self towards based on the possibilities and choices a person has in the society, it is a question of privilege. The term is loaded with value and its consequences cannot be seen only in the light of negative effects and exclusion.

 

When a couple divorce or when couples move apart a division of property can be done. A married couple's property constitutes of joint property and private property. In a division of property between spouses is only the value of the joint property included, not the value of the private property. In a division of property between couples that live together but not a married their joint property that are bought to be used by them together will be included. It is the value of the joint property that will be shared in the division of property. Other property that the couple has will either be kept by the person who bought it or if they hold the property in joint ownership, the value will be divided between them, but outside the rules of partition of property in the Swedish law.

A rented apartment that has been converted into a co-operative apartment during the marriage and the time that the married couple lived in the apartment should be divided between them in a division of property. They have during the marriage done a purchase of the apartment and the co-operative apartment should be seen as joint property.

A rented apartment that has been converted in to a co-operative apartment during the time that the couple, that not is married, lived in the apartment will affect the division of property in different ways. If the rented apartment was obtained to be used by the couple together the co-operative apartment shall be included in the division of property. If the rented apartment was not obtained to be used by the couple together, it could be that one of them lived in the apartment before the relationship, the co-operative apartment should not be included in the division of property. A rented apartment that are under transformation when the relationship ends have an economic value during the process. It should however be some security that the apartment will be a co-operative apartment before the value can be included in the division of property. What determines whether a converted co-operative apartment should be included in the division of property is if the rented apartment was obtained for the couple to use together or not.

When a couple purchases the converted co-operative apartment together a joint ownership to the property can occur. If the joint ownership can be proved, the value of the apartment will be shared according to the Swedish law.

De företagsformer som idag finns i Sverige, har kommit till genom ett samarbete mellan näringslivet och lagstiftare. Den tyska aktiebolagsrättsliga regleringen har varit av stor betydelse för den svenska rättsutvecklingen, eftersom våra svenska aktiebolag har sitt ursprung i den tyska bolagsformen Aktiengesellschaft. Till följd av att regelverket för Aktiengesellschaft ansågs vara för komplicerat för småföretagarna, skapade Tyskland bolagsformen Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Den här bolagsformen, vilken inte har det komplexa regelverk som finns i den svenska aktiebolagslagen, blev populär i Europa. Debatten tog fart i början av 1990-talet angående om Sverige borde välja den kontinentaleuropeiska modellen med två bolagsformer, alternativt en förenkling av den befintliga aktiebolagsformen. I Sverige styr samma regelverk alla aktiebolag, oavsett om det är ett litet privat bolag eller ett stort publikt bolag, och därmed förs debatten huruvida vi bör införa en särskild företagsform för små företag.Vi upplever att det finns problem kring valet av företagsform och att frågorna därmed är många för den som vill starta ett företag. Det är en stor nackdel att vara personligt ansvarig för sin verksamhet och i Sverige är det endast aktiebolagsformen som befriar samtliga ägare från ansvar för bolagets förpliktelser. Vi förmodar att ett aktiebolag kan verka komplicerat för den person som startar ett litet företag och att problem kan uppstå när det inte finns något enklare alternativ. Eftersom aktiebolagslagen anses vara konstruerad efter de större företagens förutsättningar och behov, ska regeringen bland annat utreda behovet av en ny bolagsform alternativt lagändringar för att förenkla för små aktiebolag. Vissa länder i Europa har sänkt eller i princip avskaffat krav på aktiekapital för aktiebolag, vilket är en av förenklingarna som regeringen ska se över för svenska aktiebolag. Uppsatsens huvudfråga blir således; Kan en ny företagsform vara en tänkbar lösning på problematiken kring bildandet och förvaltningen av små företag? Syftet med studien är att pröva om en ny företagsform kan vara ett intressant alternativ till befintliga företagsformer. Uppsatsen ska även beskriva för- och nackdelar med de olika företagsformerna, vilket kan vara till nytta för dem som är intresserade av att starta eget företag. Vi anser att uppsatsens målgrupp kan gagnas av en ökad förståelse inför valet av företagsform samt ges verktyg för att påverka debatten för ett bättre alternativ.Uppsatsen utgår från vårt hermeneutiska synsätt, när vi har valt att fördjupa oss i problematiken kring bildandet och förvaltningen av små företag. Vi har valt en kvalitativ forskningsmetod och har använt oss av en abduktiv forskningsansats. Uppsatsens primärdata baseras på sju stycken intervjuer med företagare och näringslivsrespondenter. Studiens sekundärdata innefattar beskrivningar av de regelverk som gäller för respektive företagsform, den tyska bolagsformen GmbH, ombildning av företag samt befintlig forskning på området.Resultatet som vi har kommit fram till är att en ny företagsform skulle kunna vara en tänkbar lösning på problematiken kring bildandet och förvaltningen av små företag. Åtgärder såsom avskaffande av revisionsplikten, sänkt aktiekapital eller förenkling av regelverket, är även möjliga att genomföra i befintliga företagsformer. Vi anser dock att sådana lösningar blir mer komplicerade, till följd av att företagarna exempelvis måste tolka lagen själva. En ny lag för en ny företagsform innebär på sikt mindre kraftansträngningar för såväl företagarna som näringslivsrepresentanterna.
Uppsatsnivå: D

The conversion of rental apartments to tenancy-owned housing has been a common phenomenon in the housing market in Stockholm during the last two decades. Rental apartment-tenants have the opportunity to purchase their unit for a hefty discount. The existence of the discount has further resulted in banks providing a mortgage that allows the tenant to purchase the apartment with full leverage and without any cash contribution. The households have been able to sell their apartment with high profit and then reinvest it in other housing alternatives at better locations, in better technical condition and with larger living space. The main reason for the discount can be explained by the difference in the valuation methods used by property investors and private households. The property owners value the rental property through the yield method that results in a price that other property investors would be willing to pay. The return generated in a rental property consists of rental revenues. These rental revenues are state regulated according to the use-value method, which means that rents, especially in primary locations, are reduced in order to minimize the segregation in the Swedish society. A price gap appears and consists of the price difference between the present value of the running rental income and the price of each individual apartment on the secondary housing market. The tenant owned association that is willing to buy the property and the private property investor who is willing to sell, usually negotiates a price that both parties are satisfied with. The negotiated price usually results in both parties sharing the profit that arises from the price gap. This study aims to investigate how large the price gap is between the conversion price and price generated through sales of the individual units on the open housing market. The study includes completed conversions in Stockholm within the city customs during the period of January 2010 and January 2016 and condominiums sold in the same associations during the same period. The discount results to an average of 44 % in relation to conversion price and 57 % in relation to the deposit (Sw. Bostadsrättsinsats). On average, the difference between the value of the property during conversion and the value of tenant owned-housing units on the open property market results to 24,444 SEK/m². The difference between the conversion price and the market value of the deposit on the open housing market amounts to 31,231 SEK/m². This means that the average discount that an apartment holder receives amounts to SEK 1,924,025. Among the converted properties, 38 % of the total gross floor area have been sold on the open housing market within the two first years after the conversion. The value difference has resulted in a total realized discount amounting to SEK 5,279,523,434 in relation to conversion price and SEK 6,672,510,151 in relation to the deposit value.
Ombildningar har under de senaste två decennierna varit ett vanligt förekommande fenomen på Stockholms bostadsmarknad, där hyresgästerna erbjudits köpa sin hyresrätt till ett kraftigt rabatterat pris. Rabatten har inneburit att hyresgästerna sällan behövt betala kontantinsats och därmed kunnat köpa lägenheten till full belåning. Efter genomförd ombildning har hushållen haft möjlighet att sälja sin lägenhet på andrahandsmarknaden med hög vinst, vilken sedan har kunnat återinvesteras i bostäder med ett bättre geografiskt läge, skick och med större boarea. En av anledningarna till att rabatten uppstår är att fastighetsägaren värderar hyresfastigheten enligt avkastningsmetoden. Avkastningsmetoden resulterar i ett pris som en annan hyresfastighetsägare skulle vara beredd att betala. Den avkastning som genereras i en hyresfastighet består av hyresintäkterna. Dessa hyresintäkter är statligt reglerade enligt bruksvärdesmetoden vilket innebär att hyrorna, framförallt i primära lägen, är reducerade med syftet att minska segregation i samhället. En prisdifferens skapas av skillnaden mellan värdet av de löpande hyresintäkterna och priset på varje enskild lägenhet på andrahandsmarknaden. Den bostadsrättsförening som vill köpa fastigheten och den privata fastighetsägaren som vill sälja förhandlar fram ett pris som båda parter är tillfreds med. Det framförhandlade priset brukar oftast resultera i att båda parterna delar på vinsten som uppstår av prisdifferensen. Denna uppsats har till syfte att utreda storleken på prisdifferensen mellan förvärvspriset vid ombildning, jämfört med individuella bostadsrättsförsäljningar på andrahandsmarknaden. Studien omfattar genomförda ombildningar i Stockholms innerstad (innanför tullar) mellan januari 2010 och januari 2016 och bostadsrätter som är sålda i föreningarna under samma tidsperiod. Den genomsnittliga rabatten är 44 % för bostadsrättsföreningar och 57 % för individuella hushåll. I genomsnitt är skillnaden mellan förvärvspriset vid ombildningsdatum och bostadsrättens försäljningspris 24 444 kr/m² (bostadsrättsföreningarnas rabatt). Jämförs försäljningspriset med bostadsrättsmedlemmars insats blir rabatten 31 231 kr/m² (hushållens rabatt). Detta innebär att ett hushåll som är med om en ombildning får en rabatt som motsvarar 1 924 025 kr jämfört med förvärvspriset, och 2 431 673 kr jämfört med bostadsrättsmedlemmarnas insats. Av den totala ombildade boytan har 38 % sålts vidare på andrahandsmarknaden inom 24 månader efter ombildningsdatum. Den realiserade rabatten har totalt uppgått till 5 279 523 434 kr för bostadsrättsföreningar och 6 672 510 151 kr för individuella hushåll.

Sveriges kommuner är enligt lag ansvariga för att skapa goda boendemöjligheter till kommuninvånarna. I dagsläget råder det stor efterfrågan på bostäder, främst i Sveriges storstadsregioner. I kommuner med höga markpriser och växande invånarantal råder stor efterfrågan på hyresrätter. Det är därför av intresse för kommunerna att säkerställa byggnation av hyresrätter samt att ändamålet kvarstår, detta för att förhindra ombildning i spekulations- och vinstsyfte. Syftet med studien är att undersöka hur kommunerna kan säkerställa att det byggs och förblir hyresrätter vid försäljning av kommunal mark, med fokus på hur regleringen sker i praktiken. För att ge studien ett bredare perspektiv har även köpare kontaktats i syfte att ta reda på hur de ställer sig till kommunernas krav. I studien har en kvalitativ avtalsgranskning genomförts med kompletterande intervjuer för att undersöka hur kommunerna säkerställer byggnation av hyresrätter i praktiken. En förfrågan om avtal, som reglerar försäljning eller upplåtelse av kommunal mark, skickades ut till Sveriges 20 största kommuner till befolkningen räknat. Av dessa bidrog 16 kommuner med avtal. Val av intervjupersoner gjordes utifrån de inkomna avtalen för att representera samtliga metoder som används för att säkerställa byggnation och bevarande av hyresrätter. Resultatet visar att kommunerna tillämpar tomträtt, tilläggsköpeskilling, vite och förfogandeförbud för att styra upplåtelseform. Vissa av kommunerna väljer att inte styra upplåtelseform i avtal, utan förlitar sig på ett förtroende mellan kommun och byggherre. I dagsläget finns inget verktyg i PBL för att styra upplåtelseform och det finns inte heller någon given lösning att i avtal säkerställa hyresbyggnation och dess bevarande. Avtalsgranskningen visar att det finns skillnader i praktiken gällande hur kommunerna tillämpar de olika metoderna. Sammanfattningsvis kan det konstateras att det finns ett stort intresse från kommunernas sida att utforma en hållbar och fungerande metod. Att bygga och bevara hyresrätter är en svårhanterlig fråga i dagsläget. Det visar sig genom att det råder viss bristande kunskap i en del kommuner gällande avtalens laglighet. Mot bakgrund av detta vore ett tydligare tillvägagångssätt att föredra både för kommun och byggherre.
Sweden's municipalities are legally responsible for creating good housing opportunities for the inhabitants. In the current situation there is a great demand for housing, mainly in Sweden's big-city regions. Municipalities with rather expensive prices on land and growing population create high pressure on the rental apartments. Therefore, it is of interest to local authorities to ensure the construction of rental apartments and that the apartments remain as rental apartments and are not converted to other forms of tenure, in order to prevent conversion of contemplate and profit. The purpose of the study is to examine how local authorities can ensure building strategies and keep tenancy rights to the sale of municipal land, with a focus on how regulation is done in practice. To give the study a broader perspective also the building companies were contacted in order to find out their attitude to the municipalities requirements. The study is conducted through a qualitative contract review procedure with additional interviews to examine how municipality authorities will ensure the construction of rental apartments in practice. A request for an agreement was sent to Sweden's 20 largest municipalities, counted in population size. 16 of the 20 municipalities contributed with agreements. Selection of interviewees was based on the in-originated agreements to represent all methods to ensure the construction and preservation of rental apartments. The result shows that the municipalities apply leasehold, additional consideration, payment and prohibition against conversion to direct tenure. Some municipalities choose not to control tenure in the contract, instead they rely on trust between the municipality and the developer. In the current situation there is no tool in the PBL for controlling tenure and there is neither no obvious solution to contractually guarantee the rental building and its preservation. Con-examination shows that in practice there are differences regarding how local authorities applied different methods. In conclusion, there is a great interest of local authorities to design a sustainable and operational approach. To build and maintain rental apartments is a difficult question in the cur-rent situation. It is manifested by the municipality, that there is some lack of knowledge regarding the legality of contracts. In this perspective it would clearly be preferable for both municipal and builder if the procedure was more explicit.

Datum: 2008-06-02

Nivå: Kandidatuppsats i Företagsekonomi, 15 poäng

Författare: Tano Colmet, Lisa Svensson

Handledare: Per Janze

Titel: Bostadsrättsföreningar – Konsten att uppnå ekonomisk

stabilitet

Problem: Bostadsrättsmarknaden växer sig allt större och starkare och det är viktigt för bostadsrättsföreningar att, med kompetens och medvetenhet om framtiden, noga planera sin ekonomi. Detta för att bibehålla och stärka sitt förtroende gentemot marknaden och inte gå i konkurs.

Syfte: Syftet är att beskriva ombildningsprocessen från hyresrätt till bostadsrätt samt undersöka vad en bostadsrättsförening ska ta i beaktande för att uppnå ekonomisk stabilitet.

Metod: I denna uppsats har en kvalitativ metod tillämpats. Metoden valdes eftersom målpopulationen för denna uppsats är förhållandevis liten. Författarna har valt att intervjua en styrelseledamot på två olika bostadsrättsföreningar samt en person på SBC som har erfarenhet gällande ombildningar och ekonomiska planer.

Slutsats: Minst 2/3 av hyresgästerna i en fastighet måste slå sig samman i en bildad bostadsrättsförening. För att sedan gemensamt genomgå en ombildningsprocess och slutligen bli fastighetsägare. Viktiga faktorer som en bostadsrättsförening bör lägga stor vikt på vid upprättandet av den ekonomiska planen samt den ekonomiska förvaltningen är underhålls-, reparations- och räntekostnaderna. Föreningen fungerar som en organisation och bör präglas av drivkrafterna kompetens, innovation samt effektivitet för att uppnå ekonomisk stabilitet. Tiden för planering av ekonomin och kunskaperna från en bostadsrättsorganisation är också viktiga.

Date: 2008-06-02

Level: Bachelor thesis in Business Administration, 15 points

Authors: Tano Colmet, Lisa Svensson

Tutor: Per Janze

Title: Tenant–owner´s association – The art to achieve economic

stability

Problem: The tenant–owner homes market have achieved an extensive growth and it is very important for the tenant–owner´s association to carefully plan for the future economy. In order to maintain and strengthen its confidence towards the market and not go bankrupt.

Purpose: The purpose is to describe the reorganization process from a rented apartment to a tenant-ownership and to examine what a tenant–owner´s association should take into consideration in order to achieve economic stability.

Method: In this thesis a qualitative method has been applied. The method was chosen since the target group for this thesis is relatively small. The authors have chosen to interview board members in two different tenant-owner associations and a representative from SBC who has experienced current reorganizations and economic plans.

Conclusion: At least 2/3 of the tenants in the real estate must go together in a tenant-owner´s association, in order to undergo a reorganizations process and finally become real–estate owner. Important factors that an association should take into considerations are the costs of maintenance, repairs and interests. The association functions as an organization and needs to be characterized by the driving forces competence, innovation and effectiveness in order to achieve economic stability. The time for the planning of the economy and the knowledge from a tenant owner homes organization is also important.

Syftet med denna studie har varit att skildra hur de boende i fastigheten Drakenberg 12 upplevde ombildningen från allmännyttig hyresrätt till bostadsrätt. Därtill har jag studerat de boendes syn på sin bostad, utifrån begreppsparet bruksvärdet kontra bytesvärdet samt huruvida de privatekonomiska motiven ligger till grund för deras ställningstagande. För att uppnå studiens syfte har jag valt en kvalitativ ansats. Jag har intervjuat 12 boende, varav sex bostadsrättsinnehavare och sex hyresgäster.

Resultatet visar att oavsett om respondenterna är bostadsrättsinnehavare eller hyresgäster har de upplevt ombildningen negativt. Ombildningen har inneburit en splittring, att det har uppstått en ”vi och dom”-relation mellan de boende, såväl i hela bostadsområdet som inom den ombildade fastigheten. Före ombildningen präglades hela Drakenbergsområdet av en genuin gemenskap, som splittrades när en av fyra fastigheter ombildats till bostadsrätt och resterande är kvar i allmännyttans regi. Inom den ombildade fastigheten finns å ena sidan en gemenskap, då bostadsrättens grundidé baseras på ett aktivt medlemskap, å andra sidan en splittring. Bostadsrättsinnehavarna menar att gemenskapen baseras på deras egen vilja till initiativ; som hyresgäst i en bostadsrätt innebär det däremot en ofrivillig utestängning från gemenskapen och inflytandet över sitt boende.

Den åtskillnad som går att skönja vad gäller de boendes syn på bostaden med utgångspunkt från bruksvärdet kontra bytesvärdet pekar på att bostadsrättsinnehavarna ser sin lägenhet som ett investeringsobjekt, såsom ett värdepapper. I och med ombildningen har dess kvantitativa värde ökat, det vill säga lägenhetens relativa bytesvärde. För hyresgästernas del har bytesvärdet minskat genom ombildningen, eftersom deras bytesmarknad har beskurits. Vidare kan man konstatera att det är de privatekonomiska motiven som ligger till grund för bostadsrättsinnehavarnas ställningstagande och att hyresgästerna väljer att inte förvärva sin lägenhet på grund av ekonomiska och ideologiska skäl. Därtill går det att skönja att ombildningar understödjer gentrifikationsprocessen och att mindre bemedlade tenderar att bli gentifierade på flera nivåer, på såväl strukturell- som individnivå.

1 juli 2007 upphörde tillståndsplikten att gälla i Sverige och allmännyttiga bostadsföretag undslapp att ansöka om tillåtelse hos Länsstyrelsen för försäljning av företagets fastigheter. I spåren av detta öppnades möjligheten för företagen att i större utsträckning planera sitt fastighetsbestånd, och därmed även företagets och kommunens ekonomi. Syftet med vår studie är att beskriva allmännyttiga bostadsföretags ekonomiska planering av sitt fastighetsbestånd, förklara huruvida upphävandet av tillståndsplikten har påverkat planering och motiv för försäljning. Dessutom vill vi belysa allmännyttans tankar kring den nya lagstiftningen som är på gång genom att arbeta utifrån frågeställningen nedan:

Hur planerar allmännyttiga bostadsföretag sitt fastighetsbestånd, hur har borttagandet av tillståndsplikten påverkat och hur kommer den nya lagen som ska ersätta allbolagen påverka allmännyttan och dess planering?

För vår studie har vi valt en kvalitativ ansats och genomfört intervjuer med tio olika allmännyttiga bostadsföretag i olika län i Sverige. Vi har samlat teori inom ämnena allmännyttan, tillståndsplikten och om den nya lagen som ligger som förslag hos riksdagen, Prop. 2009/10:185, och ska eventuellt börja gälla 1 januari 2011. Dessutom har vi tittat på teorier angående olika företagsekonomiska modeller och strategier som används för optimal fastighetsplanering. Vid sammanställningen av vår studie ser vi att företagens användning av strategier skiljer sig i stor omfattning. MKB Fastighets AB hyser största omsorg över sitt bestånd genom att planera och analysera, medan några av de andra intervjuade företagen i större utsträckning styrs av influenser på dagens marknad. Företagen är dock överens om att tillståndsplikten inte har påverkat dem nämnvärt och vid intervjutillfällena upplever vi en genomgående positiv förväntan på det nya lagförslaget, och vad som kanske blir början på allmännyttans väg mot affärsmässighet.

Avyttringen och ombildningen av kommunala och privata bostadshyresfastigheter till bostadsrättsföreningar har blivit ett allt vanligare fenomen under de senaste decennierna. Främst sker avyttringen i Stockholms kommun. Syftet med denna uppsats är att mäta om prissättningen vid utförsäljning av bostadshyresfastigheter inom Stockholms kommun skiljer sig beroende på om säljaren varit privat eller ett allmännyttigt kommunalt bolag. För att undersöka detta har olika regressionsmodeller applicerats på data över fastighetsprisregistret under två mandatperioder. Resultatet visar en tydlig prisskillnad mellan kommunala avyttringar och privata inom samma områdesindelning. Skillnaden i prissättning innebär att kommunala fastighetsbolag har realiserat ut och omfördelat skattebetalarnas pengar, till ett värde som kan uppgå till så mycket som 3,23 miljarder kronor räknat i 2010 års penningvärde. Sannolikt är en sådan förmögenhetsomfördelning inte samhällsekonomisk effektiv. Vidare torde den motverka syftet med hyreslagsstiftningen.
In the Swedish market for multi-family housing, investment properties are often sold to the tenants who thus convert the property into co-operative housing. This is particularly true in attractive housing location where the existing rent control is in practice binding for all residential rental units. It is somewhat less self-evident that multi-family properties owned by the municipality (not-for-profit, council housing) would also be subject to such conversions. This is, however, quite common, particularly in Stockholm. The aim of this paper is to estimate whether council housing is generally sold to the tenants with a discount, as compared to the market prices of transactions where private property companies sell their properties. We use regression techniques applied to data from the official record of real property transactions. We find a significant price difference between the two categories of transactions. Council housing is sold out at a discount price and we estimate that a total value of some 3.23 billion SEK may have been redistributed from the taxpayers to the housing purchasers in these transactions. This program is probably not efficient from a public economic perspective. Furthermore, it counteracts the purpose of the current rent control legislation.

During the past years the Swedish housing market has experienced a substantial shift towards a liberal housing regime, with considerable changes in the housing stock as a result. Especially the proportion of public rental housing has been reduced as a result of tenure conversions into deregulated, market-based systems. The tenure conversions have mostly taken place in Stockholm, where conversions into cooperative housing have been common in inner-city Stockholm. The aim of this essay is to analyze if the tenure conversions has had any effect on patterns of settlement for low-income earners by looking at the effects on segregation and presence of low-income earners in the county of Stockholm. This will be analyzed by using an Interrupted Time Series Analysis, by imposing a regulating tenure conversion reform as an exogenous variation. The results do not show any effects on segregation nor presence of low-income earners. The tenure conversions are therefore not believed to be one of the main explanatory factors of segregation nor presence of low-income earners in the county of Stockholm.
De senaste åren har den svenska bostadsmarknaden rört sig i en allt mer marknadsliberal riktning med stora förändringar i bostadsbeståndet som följd. Särskilt andelen kommunala hyresrätter har minskat till följd av utförsäljningar av de kommunalägda bostadsbolagen, allmännyttan. Utförsäljningarna har framförallt skett i Stockholm där ombildningar till bostadsrätt har varit vanliga i attraktiva innerstadsområden. Denna uppsats ämnar undersöka effekterna som denna utförsäljning med resulterande ombildningar har haft på bosättningsmönster för låginkomsttagare genom att analysera segregationen och närvaro av låginkomsttagare i Stockholms kommun. För att analysera effekterna används en ”Interrupted Time Series Analysis”, där införandet av tillståndsplikten används som exogen variation. Uppsatsen finner inga effekter på vare sig segregation eller närvaro av låginkomsttagare. Utförsäljningen av allmännyttan anses därför inte vara en huvudförklaring till segregation eller närvaro av låginkomsttagare i Stockholms kommun.

Sveriges bostadsmarknad har sedan 1900-talet varit i ständig förändring. I samband med politiska mål om att eliminera bostadsbristen i början av 1900-talet skapades allmännyttan, kommunalt ägda fastighetsbolag med mål att administrera och fördela hyresrätter, bygga spekulationsfritt och tillgodose bostad åt alla grupper i befolkningen. I takt med ökad liberalisering har allmännyttans bostadsbestånd minskat sedan 1990-talet, delvis till följd av politiska beslut som gjort det lättare att ombilda allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätter. Mellan år 2007 och 2010 skedde en stor mängd ombildningar till följd av minskade regleringar, och det är främst detta som vi ämnar analysera i vår studie.   Denna kvantitativa studie riktar in sig på hur de sociala och ekonomiska villkoren samspelar med allmännyttans minskade bostadsbestånd under perioden 2007–2014 och hur dessa samband ser ut över tid. Som teoretiskt underlag använder vi oss av teorier om social blandning, boendesegregering och gentrifiering. Studien baseras på dataunderlag från Stockholms stad och mäter förändring i bostadsbeståndets andel i allmännyttan, disponibel medelinkomst, andel med eftergymnasial utbildning samt andel utan förvärvsarbete i Stockholms stadsdelsområden. Vi har med denna studie ämnat fylla en kunskapslucka, då få studier om ombildningar studerar perioden 2007–2014 och dess socioekonomiska konsekvenser. Detta har även relevans för framtida studier, då det år 2019 öppnats upp för fler ombildningar i Stockholm.   Vi har i denna studie kommit fram till att den mest pålitlig variabeln för att bedöma socioekonomiska villkors samspel med andel allmännytta är utbildningsnivå, där vi sett samband i båda riktningar. Disponibel inkomst förlorar sin signifikans när det kontrollerats för utbildning och andel utan förvärvsarbete, vilket styrker vår misstanke om utbildningsnivåns relevans. Slutligen såg vi inget samband mellan andel utan förvärvsarbete och allmännyttan, vilket vi tolkar som att arbetsmarknadsmåttet är för oprecist.

Det har länge hävdats att bostadsbristen i Stockholm i stora delar beror på att Sveriges sedan 1968 rådande hyreslagstiftning har inneburit ett pristak på marknaden, vilket motverkat en tillfredsställande nybyggnation av hyreslägenheter. Syftet med denna uppsats är undersöka om så är fallet. Hyreslagens grundläggande intentioner och antaganden har utifrån grundläggande teori noggrant synats. Dessutom har den utveckling som skett på marknaden jämförts med de symptom som ett efterfrågeöverskott och ett pristak skulle innebära. Lagstiftningen har visat sig bestå av vad som i förlängningen kan argumenteras ha inneburit en icke-adekvat prisbildningsmekanism. Rimligtvis kan detta ha inneburit ett pristak vilket i sin tur det uppenbara efterfrågeöverskottet i teorin kan härledas till. De symptomatiska tillstånd som visat sig gällande i Stockholm kan därmed på många punkter förklaras av att lagen i praktiken har inneburit ett pristak.

Denna studie fokuserar på hur medier framställer omorganisationen av den svenska polismyndigheten under september månad 2016. Mer specifikt är det nyhetsartiklar från Sveriges två största dagstidningar, Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet, som har analyserats. Syftet med studien är att undersöka hur dagspressens medierapportering av den svenska polisens omorganisation gestaltas samt att få utökad kunskap för hur medierna väljer att framställa den svenska polismyndigheten.   Studiens tillvägagångssätt grundar sig i analysbegrepp hämtade från kritisk diskursanalys (CDA). Det teoretiska ramverket som ligger till grund för studien är gestaltningsteorin, teorin om nyhetsvärdering samt medielogik. Med hjälp av metoden har nio teman identifierats utifrån artiklarna. Analysen har genomförts tillsammans med analysverktygen aktörer, metaforer, implikationer, ordval samt de nio temana.   Utifrån analysen kan flera slutsatser dras, bland annat att samtliga analyserade artiklar innehåller kritik av omorganisationen och att det är generellt ett tydligt negativt vinklat förhållningssätt till ombildningen av dagstidningarna. De främsta aktörerna är politiker och rikspolischefen som i artiklarna anklagar eller går till attack mot varandra. I många av uttalanden försöker de förklara de försämrade resultaten eller förnekar att de har påverkats av omorganiseringen. Artiklarna innehåller tidiga inslag av utlovande om framtida ageranden. Inga av de analyserade artiklarna klassades som positiva, utan alla 12 stycken var negativt betonade till omorganiseringen.
This study is focusing on how the media feature the reorganization of the Swedish police authority during September 2016. More specifically, we have analyzed articles obtained from the two biggest daily newspapers in Sweden, namely Dagens Nyheter and Svenska Dagbladet. The purpose of this study is to examine how the media coverage portray the rearrangements within the Swedish police authority and broaden our knowledge about how the media choose to represent the Swedish police authority.   The approach of this study is based on analysis concepts from the critical discourse analysis (CDA). The theoretical frameworks of this study are the framing theory, the theory of news evaluation, and also media logic theory. With help from the method (CDA) nine themes were developed and used while analyzing the material. The analyze was completed with different tools such as operators, metaphors, implications, choice of words and the nine themes.   Based on the results from the analyze several conclusions can be made, for instance all of the articles include the theme criticism of the reorganization and there is in general a clear negative tone when reporting about the reorganization. The most visible operators were politicians and the national police chief that in several of the articles attack or accuse each other. In a lot of their statements they try to explain the reason for the worsening results or deny that the results has been affected by the reorganization. The articles contain several promises about future actions. None of the analyzed articles were classified as positive, but all 12 of them had a negative tone when writing about the reorganization.