Dissertations / Theses on the topic 'Propriété foncière – Droit – Mali'

Le Droit des terres s'est toujours révélé d'une complexité remarquable au Mali, associant dispositions légales et pratiques coutumières, dispositions héritées du droit colonial français et innovations de l'Indépendance. Le processus de décentralisation amorcé depuis 1991 est venu compliquer encore plus la lecture des statuts juridiques des terrains, dans la mesure où les maîtrises domaniales et foncières en constituent à la fois un défi et un enjeu majeur. La loi n° 96-050, portant principes de constitution et de gestion du domaine des collectivités locales est loin de relever ce défi tout autant que d’être à la mesure de l’enjeu. C’est pourquoi il s’est imposé, dans la présente thèse, d’effectuer une étude approfondie du droit des terres afin de déterminer les conditions auxquelles celui-ci pourrait mieux répondre aux exigences de la nouvelle organisation administrative et territoriale, en particulier pour «réconcilier la légalité et la légitimité des pouvoirs domaniaux et fonciers». La question foncière demeure au centre des préoccupations de tous les acteurs du développement local et national à travers des problématiques comme la responsabilisation des populations rurales dans la gestion des ressources foncières, la détermination et la gestion des domaines des collectivités territoriales et la redéfinition du rôle de l’Etat, ses rapports avec les collectivités locales. Il s’agit, en définitive, de définir de nouvelles règles claires, admises par tous les acteurs et qui puissent leur assurer une sécurité foncière. La présente thèse se veut une contribution dans ce sens.

Faire du Foncier un fait économique total, et du capital le moteur du développement, c'est donner un blanc-seing à la marchandisation de la terre. Faut-il vraiment que le Mali cède ses terres agricoles et ses ressources foncières pour accéder au développement? Pour quel développement ? Le développement exige-t-il le sacrifice de l'agriculture familiale paysanne et des méthodes traditionnelles séculaires de gestion du foncier ? Depuis son accession à la souveraineté nationale en 1960, le Mali, pays pauvre de l'Afrique au Sud du Sahara cherche à atteindre mais en vain un essor économique, social et industriel et cela par tous les moyens, à l'exception de la mise en place d'un modèle endogène de développement. Dans cette quête, il a dû souscrire au modèle de développement dominant qui n'est autre que celui capitaliste, fragilisé depuis toujours et présentement par les conséquences de ses limites à savoir la succession des crises alimentaire, sociale environnementale financière. Si ce revers du capitalisme a eu des effets sociaux importants dans les pays du sud, il a également conduit certains pays émergents et auteurs de capitaux à s'accaparer des ressources naturelles des pays les plus pauvres. Pris en tenaille entre la préservation de ses spécificités socio-écologiques sur le plan foncier et son envie d'atteindre le développement durable, le Mali voit dans la marchandisation des ressources foncières à grande échelle une véritable aubaine. Ainsi, il va adapter son cadre juridico-politique d'accès aux ressources foncières (au risque de décalage, d'incohérence et de flou entre ses stratégies politiques et la réalité foncière) afin d'attirer de nouveaux acteurs. Il prend par la même occasion le risque d'exposer son peuple aux conséquences prévisibles (la spoliation des droits fonciers coutumiers, l'accroissement de la pauvreté rurale et des inégalités, la destruction de l'agriculture familiale...) de ce passage sans transition à une économie mondialisée alors que les enjeux fonciers bien maîtrisés se révèlent être une véritable stratégie de gestion équilibrée de tout développement et surtout du développement durable.

La domanialité des biens de l'administration publique à l'épreuve des régimes fonciers traditionnels pose le problème de la situation juridique du domaine au Mali. Il s'agit de donner la photographie des biens de l'administration publique ainsi que leur évolution par rapport aux régimes fonciers coutumiers. Cette étude passe naturellement par un aperçu historique des biens de l'Etat et des collectivités territoriales. Nous aborderons en même temps la situation juridique des biens au sens traditionnel de l'expression. Il sera notamment question de l'étude des biens pendant la période précoloniale, coloniale et postcoloniale. Avant la colonisation,le domaine tel que connu aujourd'hui n'existait pas et le mode de détention des biens était collectif. On ne parlait pas de domaine mais bien plutôt de propriété collective. Aussi, ce ne sont pas les lois qui ont établi les modes de tenure traditionnelle mais plutôt les principes quazi religieux. Les biens qui constituent aujourd'hui le domaine de l'Etat et des collectivités locales appartenaient, non pas aux hommes mais aux divinités. Ils étaient la propriété de la collectivité et étaient gérés le chef de terre ou le Dji tigui (propriétaire de l'eau). Ces derniers étaient les dépositaires d'une partie de la souveraineté divine et en même temps les délégués des puissances supérieures. Plus qu'ils ne les possédaient, la terre et l'eau étaient les propriétaires du chef de terre net du Dji tigui. Leurs obligations étaient dictées par les croyances ancestrales amoindries certes par le temps et les interprétations partisanes. Ces biens n'étaient pas dans le commerce juridique, ils étaient inaliénables. La propriété individuelle existait certes, mais elle n'était pas très repandue. Elle ne concernait ni la terre ni les cours d'eau. Cette propriété individuelle au sens du code civil ne pouvait concerner que certains biens biens mobiliers à l'exception de ceux qui constituaient la fortune mobilière indispensable des collectivités indigènes. A l'entame de la colonisation, l'Etat colonial décidait, non sans opposition, de mettre en place le système expérimenté en Australie du Sud par les anglais à savoir l'Act Torrens. Les indigènes avaient leur propre régime juridique et ne voulaient aucune bouleversements de leurs habitudes millénaires. Mais, dans la perspective de développer l'agriculture et l'industrie dans la nouvelle possession française, il importait d'introduire dans l'arsenal juridique de la colonie le principe de domanialité des biens. Pour ce faire, l'administrationdevait jouer toute sa partition. En conséquence, elle devait avoir les moyens de sa politique par la constitution, en premier lieu, d'un domaine public et privé. Cette constitution de domaine passait forcément par des spoliations de biens appartenant aux collectivités autochtones. A l'accession du pays à l'indépendance, la problématique est restée entière. Les textes coloniaux ont continué à régir le domaine jusqu'à l'adoption d'un code domanial et foncier en 1986. Les droits coutumiers désormais reconnus et magnifiés à la faveur de la valorisation des traditions séculaires contestent la primauté du droit écrit. Ce dernier reconnaît, qu'avant son avènement, les rapports juridiques et économiques entre individus et groupements d'individus étaient bien organisés. C'est d'ailleurs pourquoi le colonisateur n'a pas entendu faire table rase des coutumes précoloniales encore moins les nouvelles autorités. Pour autant, des problèmes de constitution et de gestion ont persisté. De nos jours encore, de nombreuses difficultés demeurent par rapport à la gestion du domaine qu'il soit public ou privé, qu'il appartienne à l'Etat ou aux collectivités territoriales.

La domanialité des biens de l'administration publique à l'épreuve des régimes fonciers traditionnels pose le problème de la situation juridique du domaine au Mali. Il s'agit de donner la photographie des biens de l'administration publique ainsi que leur évolution par rapport aux régimes fonciers coutumiers. Cette étude passe naturellement par un aperçu historique des biens de l'Etat et des collectivités territoriales. Nous aborderons en même temps la situation juridique des biens au sens traditionnel de l'expression. Il sera notamment question de l'étude des biens pendant la période précoloniale, coloniale et postcoloniale. Avant la colonisation,le domaine tel que connu aujourd'hui n'existait pas et le mode de détention des biens était collectif. On ne parlait pas de domaine mais bien plutôt de propriété collective. Aussi, ce ne sont pas les lois qui ont établi les modes de tenure traditionnelle mais plutôt les principes quazi religieux. Les biens qui constituent aujourd'hui le domaine de l'Etat et des collectivités locales appartenaient, non pas aux hommes mais aux divinités. Ils étaient la propriété de la collectivité et étaient gérés le chef de terre ou le Dji tigui (propriétaire de l'eau). Ces derniers étaient les dépositaires d'une partie de la souveraineté divine et en même temps les délégués des puissances supérieures. Plus qu'ils ne les possédaient, la terre et l'eau étaient les propriétaires du chef de terre net du Dji tigui. Leurs obligations étaient dictées par les croyances ancestrales amoindries certes par le temps et les interprétations partisanes. Ces biens n'étaient pas dans le commerce juridique, ils étaient inaliénables. La propriété individuelle existait certes, mais elle n'était pas très repandue. Elle ne concernait ni la terre ni les cours d'eau. Cette propriété individuelle au sens du code civil ne pouvait concerner que certains biens biens mobiliers à l'exception de ceux qui constituaient la fortune mobilière indispensable des collectivités indigènes. A l'entame de la colonisation, l'Etat colonial décidait, non sans opposition, de mettre en place le système expérimenté en Australie du Sud par les anglais à savoir l'Act Torrens. Les indigènes avaient leur propre régime juridique et ne voulaient aucune bouleversements de leurs habitudes millénaires. Mais, dans la perspective de développer l'agriculture et l'industrie dans la nouvelle possession française, il importait d'introduire dans l'arsenal juridique de la colonie le principe de domanialité des biens. Pour ce faire, l'administrationdevait jouer toute sa partition. En conséquence, elle devait avoir les moyens de sa politique par la constitution, en premier lieu, d'un domaine public et privé. Cette constitution de domaine passait forcément par des spoliations de biens appartenant aux collectivités autochtones. A l'accession du pays à l'indépendance, la problématique est restée entière. Les textes coloniaux ont continué à régir le domaine jusqu'à l'adoption d'un code domanial et foncier en 1986. Les droits coutumiers désormais reconnus et magnifiés à la faveur de la valorisation des traditions séculaires contestent la primauté du droit écrit. Ce dernier reconnaît, qu'avant son avènement, les rapports juridiques et économiques entre individus et groupements d'individus étaient bien organisés. C'est d'ailleurs pourquoi le colonisateur n'a pas entendu faire table rase des coutumes précoloniales encore moins les nouvelles autorités. Pour autant, des problèmes de constitution et de gestion ont persisté. De nos jours encore, de nombreuses difficultés demeurent par rapport à la gestion du domaine qu'il soit public ou privé, qu'il appartienne à l'Etat ou aux collectivités territoriales
The state ownership of assets of public administration to the test traditional land tenure raises the question of the legal situation of the area in Mali. This is to give the photograph the property of the government and their evolution in relation to customary land tenure. This study course with a historical overview of state assets and local authorities. We will discuss together the legal status of goods in the traditional sense of the term. The tropics adressed include the study of the property during the precolonial, colonial and postcolonial. Before colonization, the area as known today did not exist and the mode of holding property was collective. They spoke not domain but rather of collective awnership. Also, these are not laws that established the traditional tenure bur rather quasi-religious principles. The goods, which are now the domain of state and local government, belonged not to men but to the gods. They were owned by the community and were managed either by the land chief or dji tigui (owner of the water). Thes were the custodians of a part of God's sovereignty and at the same time delegates from higher powers. More than they possessed them, earth and water were the owners of the land chief and dji tigui. Their bonds were dictated by the ancestral beliefs certainly diminished bye time and biased interpretations. Thes goods were not in the lega trade, they were inalienable. Individualownership was true, but it was not widespresd. It did not concern either the land or waterways. This individual property within the meaning of the french Civil Code could only relate to certain personal property except those who were truly essential property of indigenous community. At the start of colonization, the colonial state decided, not without opposition, to implement the experimenced en South Australia by the English to know the Torrens Act. Indeed, the natives had their own legal system and did not want any disruption in their habits millennia. But, in view of developing agriculture and industry in the french possession, it was important to introduce into the legal arsenal of the colony the principle of state ownership of property. To do this, government should play itd full score. Consequently, it must be adequate means of its policy by establisheing, first, a public and private domain.This domain constitution necessarily spent by the spoliations of property belonging to indigenous communities. At the country attained independence, the problem remained large. The colonial tested continued to govern the field until the adoption of a code Land Law in 1986. Customary rignts recognized and magnified now thanks to the recovery of ancient traditions challenge the rule of written law. The latter recognizes that before his accession, economic and legal relationships between individuals and groups of individuals were well organized. This is why the colonizers did not intend to make a clean sweep of pre-colonial customs let alone the new authorithies. However, problems of formation and management persisted. Even today, many challenges remain in relation to the management domain whether public or private, whether owned by the state or local authorithies

Depuis 1968, des déficits hydrologiques persistants ont réduit de manière sensible les superficies inondées et les ressources naturelles disponibles dans le delta central du Niger au Mali. Dans le Kotiya, région située au cœur de l'hydrosystème, la sècheresse se traduit par des transformations spectaculaires du paysage agraire, témoignant des mutations socioéconomiques sous-jacentes. Dans cette région de faible densité de population, l'exploitation des ressources était traditionnellement partagée entre les pécheurs bozos et les éleveurs peuls transhumants. Malgré la détérioration des conditions climatiques, les populations du Kotiya profitent de la diminution de la lame d'eau écoulée dans les plaines pour développer la culture du riz. Ce maintien d'une submersion suffisante de la région attire parallèlement des populations des régions périphériques que l'inondation n'atteint plus. Intéressées par l'exploitation des ressources naturelles encore disponibles, elles se sédentarisent massivement dans le Kotiya en créant de nouveaux lieux d'habitation, les Daaka. Ces changements de l'exploitation rurale du milieu conduisent à une compétition accrue sur des ressources et des espaces limites. Les conflits de droit foncier sont exacerbés, notamment entre éleveurs et agriculteurs, et posent la question du devenir de l'activité pastorale. Dans ce contexte de variabilité et de changements, les adaptations des systèmes d'activités et des modes d'appropriation des ressources et de l'espace sont analysées, intégrées et restituées dans un système d'information géographique. Cet outil d'aide à la gestion et à la prévision se révèle fonctionnel pour rendre compte de la complexité des relations de l'homme à l'espace et au temps dans le delta central du Niger
Since 1968, persistent water deficits severely reduced the flood plains and natural resource base of the inland delta of Niger in Mali. In the Kotiya, a region situated in the heart of this complex watershed, the extended drought has had tremendous effects on the agricultural landscape, as witnessed by the underlying socio-economic changes. In this region of low population density, natural resources have traditionally been shared between the bozo fisherman and the transhumant fulani herdsmen. Despite deteriorating climatic conditions, inhabitants of the kotiya were able to take advantage of reduced flooding levels to develop a substantial rice-based agricultural system. The continuation of sufficient flooding attracted neighboring populations who were forced to migrate from nearby droughtafflicted regions and resettle in the kotiya. Interested by the ample natural resources still available, these settlers created new areas of resettlement in the kotiya referred to as daaka. These changes resulted in increased competition for the scarce natural resources and limited space which led to land disputes between herdsmen and agriculturists. As a result, ethnic conflicts have begun to pose serious questions concerning the future of herding activity in the region. Within this context of exceptional variability and change, affected populations were obliged to adapt by changing their socio-economic activities and their allocation of natural resources. Data from this system were collected, integrated, analyzed and compiled into a geographic information system (gis). The gis was found to be an efficient tool providing insight into the complex nature of the relation between man, space and time in the inland delta of Niger in Mali

Nous décrivons la relation de citoyenneté construite à propos de l’accès à la terre et de l’accueil d’étrangers à partir d’une étude de cas au sein d’un village bwa de l’ouest du Burkina Faso (Gombélèdougou). Entendue au sens large comme la relation qui unit l’individu à un collectif politique, la relation de citoyenneté locale est construite par au moins trois processus : plusieurs dispositifs institutionnalisent simultanément le territoire et le collectif politique villageois comme niveau d’appartenance, de décision et de normalisation des comportements ; les aînés des patrilignages assurent l’articulation entre objectifs domestiques et villageois en élaborant des compromis intrafamiliaux avec les objectifs politiques et démographiques du village ; les autochtones reproduisent leur contrôle foncier en donnant aux étrangers des droits fonciers similaires aux leurs en contrepartie de l’obligation pour les étrangers de s’intégrer à l’ordre sociopolitique villageois. De tels résultats infirment l’idée selon laquelle Etat, modernité, démocratie et élections sont les conditions sine qua non de la relation de citoyenneté. Toutefois ils montrent aussi que la relation de citoyenneté locale se définit en rapport avec la définition étatique de la citoyenneté. Enfin, ces résultats posent la question du politique dans les sociétés paysannes ouest africaines, non seulement en termes de stratégies d’accès au pouvoir et de rapports socio-identitaires, mais aussi en termes de gestion locale des affaires publiques, de modes de gouvernement, d’arbitrage collectif/privé, et de statuts sociopolitique, vis-à-vis de l’Etat
Our work is based on a case study among the bwa village of Gombeledugu, Western Burkina Faso. We described the citizenship relation built in this village about the access o land and the settlement of migrants. We define citizenship, at large, as the relation of the individual to the political community. The relation of local citizenship is made by, at least, three processes: various devices institutionalize at the same time the territory and the village as a scale of belonging, decision, and regularization; the elders of lineage build compromises between domestic and political objectives; the autochthonous reproduce their control over land through the duty for them to give land tenure rights to strangers in the exchange of the duty for strangers to integrate the local socio-political order. Such results pinpoint the weakness of the idea that the necessary conditions of citizenship are the state, the modernity, the democracy and elections. A local definition of citizenship exists. However, our results underlines also that local citizenship exists. However, our results underline also that local citizenship is defined in relation with the state definition of citizenship. It is built to opposition to and simultaneously in articulation with the state definition of citizenship. Our results address also the question of political relations in West-African peasant societies, not only as strategies to get power or as ethnic relations, but also a management of local public affairs, polity, political status, and compromises between private and collective objectives, facing the state

La recherche porte d'une part sur le rôle des villes secondaires dans le développement territorial d'un pays africain pauvre, d'autre part sur la question foncière qui confronte des logiques institutionnelles nationales et des pratiques citadines locales. La première partie analyse les déformations en chaine des règles domaniales normatives : de l'état aux communes méridionales, la faiblesse des moyens budgétaires apparait à chaque niveau de production des lotissements résidentiels. La seconde partie décrit les marchés fonciers. Les sélections des offres en terrains urbains soulignent les stratifications sociales des villes. Les valorisations marchandes et immobilières de ces lots montrent d'étroites relations entre les rentes spéculatives et les ambitions patrimoniales du marché foncier. La troisième partie confronte ces différentes pressions au travers de filières professionnelles et migratoires d'insertion citadine. La famille et la durée de résidence déterminent des solvabilités sociales qui contournent ou consolident les solvabilités économiques. La quatrième partie envisage les implications historiques des conflits citadins autour de la terre. De nouvelles relations clientélistes s'établissent entre les communes locales et l'état. La conclusion nuance l'effet de taille des agglomérations urbaines dans la promotion résidentielle. Dans une comparaison géographique plus large, les liens entre rentes et patrimoines demandent de nouvelles recherches sur les concurrences économiques, sociales et politiques qui se déploient dans la société malienne
The investigations deal with the part of secondary towns in the territorial development of a west-African underdeveloped country on the one hand, and with the land question which confronts national institutional logics and local urban practices on the other hand. The first part analyses the deformations of normative domanial regulations : from the state to the southern communes, poor budgetary means are appearing at every levels of production of urban plots. The second part concerns the land markets. The selective offer of urban plots underlines the social stratifications in town. Market and property valorizations of these plots show close relations between speculative rents and patrimonial pressures on the land market. The third part confronts these different ambitions through occupational and migratory ways of town insertion. The family and the duration of residence determine social solvencies which bypass or consolidate economic solvencies. The fourth part considers historical implications of urban conflicts about land. New personal relationships develop between local communes and the state of Mali. The conclusion qualifies sizing effects between towns in the land and property market. Taken in a largest geographical comparison, the links between rents and patrimonies request new investigations about economic, social and political competitions which are spreading in Malian society

La propriété foncière représente une question intéressante et fondamentale au Vietnam. Le rapport à la terre a été encadré de différentes manières tout au long de l’histoire de ce pays, dans les périodes tant féodale que coloniale et socialiste. Les différences au niveau de la conception ainsi que de la technique d’administration des sols à chaque époque expliquent la complexité du droit foncier vietnamien contemporain ; complexité accrue dans un contexte d’économie de marché avec l’orientation socialiste maintenue par le Parti communiste. Cette situation ambiguë renvoie à l’image d’un pays qui est prêt à mettre en place des réformes structurelles, particulièrement dans le secteur économique, sans pour autant rompre avec son idéologie socialiste. La question foncière constitue un axe majeur des problématiques actuelles, au centre desquelles réside la confusion entre la propriété publique et la propriété privée. À la suite de lois foncières et d’amendements divers, notamment après la Constitution de 2013, le droit d’usage foncier et la propriété immobilière des particuliers ont mieux été protégés qu’auparavant. L’État du Vietnam a reconnu la nature réelle du droit d’usage des sols, qui a permis l’émergence d’un marché immobilier dynamique et attractif par les investisseurs nationaux et internationaux. D’autre part, l’urbanisation a conduit à de nombreux bouleversements dans l’usage de la terre en zones rurales. Malgré ses efforts, l’État du Vietnam ne parvient cependant pas à s’adapter aux exigences de ce nouveau contexte. Il s’y développe depuis longtemps des débats sur la propriété foncière, sur la notion de droit d’usage et d’autres éléments en rapport avec la gestion foncière. Les dirigeants tâtonnent et l’administration foncière soulève encore de nombreuses difficultés. L’un des aspects les plus remarquables concerne le maintien de la réquisition foncière, procédure qui implique la précarité du droit d’usage des particuliers.Alors, à qui appartient aujourd’hui la terre au Vietnam ? Est-ce que les composantes du peuple vietnamien, surtout les paysans pauvres, en sont véritablement les maîtres ? Le droit d’usage peut-il être considéré comme l’équivalent d’un droit de propriété au sens du droit français ? Toutes ces interrogations, qui se trouvent au coeur de la présente thèse, conduisent à suggérer une nouvelle réforme du droit vietnamien dans un proche avenir
Land ownership is an interesting and fundamental issue in Vietnam. The relationship to the land has been framed in different ways throughout the history of this country, in both feudal and colonial and socialist periods. The differences in design and soil management technique in each period explain the complexity of contemporary Vietnamese land law; increased complexity in a market economy context with the socialist orientation maintained by the Communist Party. This ambiguous situation refers to the image of a country that is ready to implement structural reforms, particularly in the economic sector, without breaking with its socialist ideology. The land issue is a major focus of current issues, at the center of which lies the confusion between public property and private property. As a result of land laws and various amendments, particularly after the 2013 Constitution, land tenure and private property rights have been better protected than before. The State of Vietnam has recognized the real nature of the land use right, which has allowed the emergence of a dynamic and attractive real estate market by national and international investors. On the other hand, urbanization has led to many upheavals in the use of land in rural areas. Despite its efforts, however, the State of Vietnam can not adapt to the demands of this new context. There has been a long history of debates on land ownership, the concept of the right of use and other elements related to land management. The leaders are fumbling and the land administration still raises many difficulties. One of the most remarkable aspects concerns the maintenance of the land requisition, a procedure that involves the precariousness of the right of use of individuals.So, who owns land in Vietnam today? Are the components of the Vietnamese people, especially the poor peasants, really the masters? Can the right of use be considered as the equivalent of a right of property within the meaning of French law? All these questions, which are at the heart of this thesis, lead to suggest a new reform of Vietnamese law in the near future

La première partie (l'espace institutionnalisé) est consacrée à l'analyse de l'organisation spatiale du pouvoir. Une large place est faite à l'histoire présentant les principales étapes de la formation des frontières nationales ainsi que les conditions politiques et sociales de la dissociation de la souveraineté territoriale d'avec la possession du sol. La souveraineté territoriale établie (Révolution française), l'Etat utilise l'espace au service de son fonctionnement. Il s'ensuit un découpage de l'espace à des fins de représentation et d'administration. La seconde partie (l'espace réifié) est consacrée à une représentation des différentes législations de droit public qui appréhende l'espace comme une chose. L'espace est tout d'abord un objet d'appropriation. La domanialité publique est analysée à travers ses caratères d'appropriation publique de l'espace et leur évolution contemporaine. La propiété foncière privée est également étudiée en tant qu'elle subit les assauts de l'intérêt général lié à l'aménagement de l'espace. Les éléments et les caractères fondamentaux du droit public de l'aménagement de l'espace sont présentés, mettant en évidence l'émergence progressives de la valeur de ressource collective affectée à l'espace.

En droit camerounais, l'administration apparaît, en fait, comme en droit, comme la gardienne du droit de propriété. Ce constat pourrait rendre perplexe dès lors que l'administration n'est pas toujours respectueuse des droits et libertés fondamentales. Lui confier la garde du droit de la propriété foncière reviendrait à confier la garde de l'agneau au loup. Cette réflexion pose la question fondamentale de savoir comment est organisé le système de règlement des litiges fonciers résultant de l'accès à la terre au Cameroun. L'analyse révèle que le contentieux est partagé entre l'administration, la justice administrative et les juridictions judiciaires. Elle révèle surtout qu'il est dominé par l'administration, le judiciaire étant relégué à jouer les seconds rôles dans la garantie de la propriété foncière. L'analyse de la place accordée au contentieux judiciaire dans le règlement des litiges fonciers au Cameroun, pose le constat des insuffisances du système camerounais, illustré par la différentiation des voies de droit offertes aux victimes d'atteintes, selon que l'on est ou non titulaire de titres de propriété. Les personnes non titulaires de titres fonciers sont juridiquement discriminées par rapport à celles qui en disposent. Les occupants du domaine national disposent, quant à eux, des actions dites possessoires, destinées à sanctionner les atteintes à leurs droits d'usage et de jouissance. Les déguerpis des domaines de l'État, quant à eux, sont dans une impasse juridique, le droit camerounais ne semble leur offrir aucune alternative face aux épreuves récurrentes des expulsions au bulldozer
In Cameroonian land law, the administration appears, in fact as in right, as the guard of the right of property. This statement can be surprising for the reason that the administration is not always respectful of rights and fundamental liberties. To entrust him the guarding of the right of the landed property would mean confiding the guarding of the lamb to the wolf. This reflection asks the fundamental question to know how is organized the system of regulation of the land disputes resulting from the access to the earth in Cameroon. The analysis reveals that the land settlement dispute is shared between the administration, the administrative justice and the judicial jurisdictions. It reveals especially that it is dominated by the administration, the judicial being relegated to play supporting roles in the guarantee of the land ownership. The occupants of the national domain are recognised action intended to sanction infringements on their customary rights. Left domains of the State as for them are in a legal impasse, the Cameroonian law seems to offer them no alternative in front of recurring events of the evictions to the bulldozer

La perpétuelle recherche d'un gain ou d'un profit n'a pas épargné les rapports entre les Etats. En effet, les pays via les relations qu'ils entretiennent passent des accords dans le but d'assurer un essor et un développement économique et, Madagascar n'échappe pas à cette règle.Ainsi, force est de constater que depuis quelques années les investisseurs étrangers sont intéressés par les perspectives offertes par l'île rouge, cependant, la question de la sécurité de leurs investissements se pose, et en découle, de nombreuses interrogations sur l'accession à la propriété foncière pour les investisseurs étrangers à Madagascar. La propriété foncière sera entendue dans cette recherche comme la somme des terres acquises ou devant être acquises par les investisseurs étrangers pour établir leurs projets. En effet, les investisseurs, c'est-à-dire, les personnes morales (SA, SARL, EURL, Groupements…) souhaitant s'implanter à Madagascar veulent s'assurer des garanties quant à « la propriété de la chose (…) et de ce qu'elle produit1 » c'est-à-dire de leurs investissements. Ainsi, condition nécessaire du développement des affaires, les investissements étrangers représentent un potentiel important pouvant permettre de tirer l'économie du pays vers le haut. Toutefois, de nombreux chefs d'entreprises ou d'entrepreneurs individuels restent sur leur réserve en raison de leurs craintes quant à la fiabilité d'une implantation dans l'île de l'Océan Indien. C'est dans ce cadre que, le droit des affaires malgache avec l'appui du gouvernement actuellement en place et par le biais d'institutions internationales est en train de subir une profonde mutation. En effet, Monsieur RAVALOMANANA2 président de la République Démocratique de Madagascar a institué des processus nouveaux dans l'économie et la politique Malgache. Une profonde réforme du droit des affaires et du droit applicable aux investisseurs est en cours3, ceci dans le but de redonner confiance aux entreprises étrangères, de redynamiser l'économie et de permettre un « appel » à l'investissement international pour encourager les bailleurs de fons étrangers.L'approche, l'étude et l'approfondissement de ces nouvelles données permettent de dresser un bilan global de l'accession à la propriété foncière (qui est une condition pour favoriser, développer et encourager les investissements des entreprises étrangères).C'est dans le cadre de cette profonde mutation, et de ces réformes ayant des conséquences sur le droit des affaires qu'il est intéressant de s'interroger sur les nouvelles conditions d'accession à la propriété sur le sol malgache, d'étudier ainsi, les procédés mis en place pour encourager des créations d'entreprises, des délocalisations (Fiscalité encourageante…) et pour rassurer les investisseurs.---------------------------------------------------------------------------------------------------1 Art.544 C.civ « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses (…) » et 546 C.civ « La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit (…) »2 Président depuis 2002, il succède à Monsieur Didier RATSIRAKA.3 Voir, la Cérémonie de lancement officiel de « l'Economic Developpement Board of Madagascar » ou Conseil Economique pour le développement Economique de Madagascar, en date du 05 Mars 2007, à Antananarivo
The perpetual search for gain or profit has not spared reportsbetween states. Indeed, the country through their relationshipssign agreements in order to ensure growth and developmenteconomic, Madagascar is no exception to this rule.Thus, it is clear that in recent years investorsforeigners are interested in the prospects offered by the"red island"however, the issue of security of their investments arises, andresult, many questions about the home landfor foreign investors in Madagascar.The land will be heard in this research as the sum ofland acquired or to be acquired by foreign investorsdevelop their projects. Indeed, investors, that is to say,Corporations (SA, SARL, EURL, group ...) wishing to relocate toMadagascar want to ensure guarantees of "property of the thing(...) And what it product1 "that is to say their investments.Thus, a necessary condition for business development, investmentForeigners represent a significant potential that can afford to takethe economy up. However, many business leaders orindividual entrepreneurs remain on their reserves because of theirconcerns about the reliability of a settlement on the island of the Indian Ocean.It is within this framework, business law with support from Madagascarcurrent government and through institutionsInternational is undergoing a profound change. Indeed,RAVALOMANANA2 Mr. President of the Democratic Republic of Madagascarintroduced new processes in the economy and politics of Madagascar. Amajor reform of business law and the law applicable toinvestors is Class3, this in order to restore confidenceforeign companies to revitalize the economy and allow a "call"investment to encourage international donors fonsforeigners.The approach, the study and deepening of these new data allowof a comprehensive review of home land (which is acondition to promote, develop and encourage investmentsforeign companies).As part of this profound change, and these reforms withimpact on business law it is interesting to speculatethe new conditions of home ownership on the ground in Madagascar,and to study the processes in place to encourage creativecompanies, relocation (Taxation encouraging ...) and to reassureinvestors.1 Art.544 C.civ "Property is the right to enjoy and dispose of things(...) "And 546 C.civ" The ownership of a thing is movable or real estateis entitled to everything it produces (...) "2 President since 2002, he succeeded Mr. Didier Ratsiraka.3 See, the official launch ceremony of "the Economic Development Boardof Madagascar "and the Economic Development EconomicMadagascar, dated March 5, 2007, in Antananarivo

Le present travail analyse les regles et procedures juridiques edictees au congo pour faire face a la croissance urbaine. Devant l'ampleur du phenomene d'urbanisation, les pouvoirs publics congolais ont eur recours au droit pour organiser l'occupation et l'utilisation de l'espace. Ainsi est ne un droit de l'urbanisme au congo. Ce droit est le produit d'une synthese des techniques juridiques du droit de l'urbanisme francais et des principes de l'ideologie socialiste. Cependant il est encore embryonnaire, et doit etre clarifie et precise sur de nombreux points. En outre, ce droit est encore loin d'etre effectif. Pour qu'il le soit, une volonte efficace de l'administration, une adequation des regles a la realite congolaise et une decentralisation sont indispensables
This work analyses juridical rules and proceedings enacted in congo to face the urban growth. In view of the extent of the urbanization phenomenon, the congolese authorities have resorted to law to organize the occupation and utilization of space. That is how a town planning law is born in congo. That law is the result of a synthesis of juridical techniques of french town planning law and socialist ideology principles. However it is still embryonic, and must be clarified and explicit on various points. Besides, order that law is still far from being effective. In order that it becomes effective, an efficacious will from the authorities, an adequacy of rules to congolese reality and a decentralization are required

Cette these est une etude du droit maltais de la terre depuis l'epoque de la prehistoire jusqu'a la periode moderne. L'histoire du droit de la terre suit etrangement l'histoire de malte ; depuis le debut malte a ete soumise a la regle de la puissance colonisatrice du moment : pheniciens, grecs, carthaginois, romains, arabes, normands, souabes, angevins, castillans, chevaliers, francais, anglais, de meme qu'elle a ete soumise a l'influence de l'eglise catholique romaine. L'independance est recente, le 21 septembre 1964 et ce n'est que le 13 decembre 1974 que malte est devenue une republique, avec la victoire du parti travailliste (malta labour party). Cependant, depuis la seconde guerre mondiale il y a un profond changement dans le droit maltais de la terre. On s'oriente vers un autre droit de la terre ou l'etat est de plus en plus present et de plus en plus interventionniste et l'eglise de moins en moins puissante. Le droit de la terre depend d'organismes administratifs, les "boards", autant que des traditionnelles cours de justice. Le droit de la terre a malte, en 1986, cede le pas au droit de la construction et de l'urbanisme. Mais c'est toujours le droit foncier meme s'il s'agit de l'immeuble bati plus que de l'immeuble non-bati, du terrain constructible plus que du terrain non constructible, c'est-a-dire la terre agricole. Cette mutation du droit de la terre c'est en fait la mutation sociale et economique de malte. Malte ne veut plus etre une economie de forteresse qui implique une necessaire dependance d'une presence militaire etrangere. Elle entend realiser pleinement son independance. Mais ce desir sera-t-il realise ?
This thesis is a study of the maltese land law since the prehistoric era up till the modern times. The history of the land law goes hand in hand with the history of malta. Malta has always been ruled by different colonialist powers : phoenicians, carthaginians, greeks, romans, arabs, normans, suabians, angevines, aragonese, castillians, the knights of st john, french, english, as well as the influence of the roman catholic church. Malta obtained its independence on the 21 st of september 1964 and it was only on the 13 th of december 1974 that malta became a republic with the victory of the labour party (malta labour party). However since the second world war there has been a substantial change in the maltese land law. The state became more present and the church lost a great deal of its power. The land law became more dependent on administrative organizations, the "boards" rather than the traditional courts of justice. The land law in malta in 1986 has given way more and more to the law of construction and urbanism ; however it is still the land law which governs in all cases be it for the construction or agricultural land. This change in the land law follows in fact the social and economic change in malta. Malta no longer wants to remain a fortress economy (the island's economy has been repeatedly maintained as a fortress economy), and this implied a necessary dependence on a foreign military presence. Malta hopes to fully realize its independence but will this hope become a reality !

Le regime de la propriete fonciere au maroc est dualiste depuis le dahir de 1913 sur l'immatriculation. Ainsi, pour preciser le domaine d'application de chaque droit, les conceptions et les regles qui regissent les problemes juridiques qui s'y rattachent au sujet, un chapitre s'interesse a definir le systeme de la publicite fonciere en france et au maroc, et un autre, a la possession, comme fondement de la propriete non immatriculee. Dans les chapitres concernant le droit d'user, de jouir, et de disposer, l'etude du droit d'usage nous amene a traiter l'origine et l'evolution de la theorie de l'abus du droit d'usage, et du droit de disposer, a exposer les conditions de validite des clauses d'inalienabilite en france, et la position de la legislation marocaine a cet egard, aussi dans ce chapitre une section a rapport aux restrictions legales a la liberte d'aliener, et une autre a la propriete inalienable dans le droit marocain. La seconde partie, s'agit, de la propriete du dessus, et ses limitations, et le droit de superficie. De la propriete du dessous. Et du regime des eaux. En fin du bornage. Ce travail se termine par l'etude des charges qui pesent sur les proprietaires
Since the law of 1913 on the registration of deeds, moroccan law on real estate has been dualistic. In order to determine the domain of application for each law, the concepts and the rules which govern the juridical problems connected with this subject, a chapter has been dedicated to the systems of registering property in france and in morocco, and another chapter to ownership as the basis of unregistered property. In the chapters dealing with the right of usage, of tenure and the right to make over one's property, the study of the law of usage gives the opportunity to examine the origin and evolution of the theory of the right of abuse of usage. At the same time in treating the right of disposal we out line the conditions for validity of clauses of inalienability in france, and the position of moroccan legislation with respect to it. In this chapter one section deals with legal restrictions to the freedom to alienate, and another section deals with inaliable property in moroccan law. The second part covers the laws governing property above ground and its limits, and the laws concerning surface areas, while the legislation for property under ground, water and demarcation are also dealt with. The work finishes with a study of the obligation incumbent on proprietors

La croissance economique depuis 1945, en modifiant l'utilisation des sols, a declenche une intervention planificatrice de la puissance publique. Un droit de l'urbanisme est ne, bousculant le caractere absolu du droit de propriete vers une fonction sociale tres marquee. A l'aube de 1992, voici un essai comparatif france-espagne sur les modalites d'emergence de la reglementation d'urbanisme dans ces deux pays par le biais: - d'un urbanisme imperatif, d'initiative etatique, a base de lois, reglements et plans - d'un urbanisme decentralise: en france par delegation aux regions, departements et surtout communes avec les plans d'occupation des sols; en espagne par une procedure de planification a l'echelon des communautes autonomes et aussi des communes avec les plans generaux d'amenagement municipal. Le tout constitue le cadre d'un urbanisme operationnel, a savoir d'operations d'urbanisme: en france, ce sont les zac, lotissements, afu, qui ont chacune leur reglementation propre; en espagne, il s'agit d'un processus d'execution des divers plans au travers de trois systemes d'execution: compensation, cooperation, expropriation; ces operations n'excluant pas la mise en oeuvre de droits de preemption et de procedures d'expropriation. Dans les deux pays, la politique d'amenagement s'accompagne d'une politique de publicite fonciere, avec : - ses outils d'information (cadastre, conservation des hypotheques et registre de la propriete espagnol) - la necessaire coordination de ces outils, gage de l'efficacite de la publicite. - l'etendue differente des prerogatives des officiers publics. Pour en tirer la conclusion, en france d'un parfait achevement de la reglementation fonciere, qui connait encore un reel disfonctionnement du cote espagnol, dans l'attente de la mise en application pratique de toutes les reformes qui touchent aujourd'hui l'immobilier
Since 1945 economic growth has triggered public power planning intervention by modifying soil utilization. A town-planning law was born, turning the absolute spirit of the law of property into a marked social function. At the dawn of 192, we found it interesting to draw a comparative essay on the terms and conditions of the emergence of town-planning regulation in france and spain, through: - imperative urbanism, initiated by the state, based on laws, ruls, plans - decentralized urbanism, in france by delegation to the different administrative divisions: regions, departements and principally communes, through what is called "plans d'occupations des sols"; in spain by a planning procedure at the level of the autochtone communities and of the communes through what they call" plan d'amenagement municipal". The whole thing makes the frame of mown-planning operations such as in france" zac, lotissement, afu" ; each of them having their own regulation; in spain there there exists an implementation process of the diverse plans through three systems : "compensation, cooperation, expropriation", these operations do not exclude the implementation of preemptive rights, of the proceedings of expropriation. In both countries land planning policy is associated with land-advertising policy, including: - its information tools (land register, mortgage register and spanish property-register) - the necessary coordination of these tools, which guarantee publicity-efficiency - the different scale of public officers' prerogatives. Coming to a conclusion, we find in france a perfect completion of land regulation, which still suffers from a real misworking in spain, awwaiting the putting into operation of al the latest estate reforms

La juridiction de l'expropriation est en droit francais une institution en mutation. Chargee traditionnellement en matiere d'expropriation de transferer la propriete et de fixer l'indemnite de depossession, en vertu du principe suivant lequel le juge judiciaire est le gardien de la propriete privee, cette juridiction est en pleine evolution. Le juge de l'expropriation competent desormais en matiere d'urbanisme, dans des domaines etrangers a l'expropriation, a par ailleurs confirme son role d'expert foncier. Aujourd'hui le juge de l'expropriation n'est plus seulement un gardien de la propriete privee, c'est avant tout un expert foncier
The juridiction of expropriation according to french law is an institution which is undergoing changes. Traditionaly entrusted with the transfer of property in the case of expropriation and to calculate the amount of indemnity of disposession, in virtue of the principle by which the magistrate is the gardians of private property, this juridiction is undergoing total evolution. The competent expropriation judge in matters of town planning, in domains outside expropriation cases, has moreover confirmed his role as an expert on real estate. Nowadays, the expropriation judge is not only a gardian of private property, he is above all an expert on real estate

Du septième au dix-neuvième siècle, la Palestine a connu une relative stabilité juridique : les lois islamiques puis ottomanes ont régi le statut de la terre, les paysans, bien que souvent exploites, sont restes sur leurs terres. La dépossession des palestiniens, commencée à la fin du dix-neuvième siècle avec le début de l'immigration sioniste, s'est accélérée sous le mandat britannique. Apres la création de l'état d'Israël, de nombreuses lois relatives à la propriété et à l'eau ont été promulguées, notamment la loi sur la propriété des absents, révélatrice de la politique mise en œuvre par l'administration israélienne pour mettre la main sur un maximum de terre. Depuis 1967, les nombreuses ordonnances militaires applicables dans les territoires occupes et les lois civiles votees par la Knesset ont été l'expression juridique de la même volonté politique : poursuivre la dépossession des palestiniens de leurs terres, notamment par l'implantation de colonies ou l'expropriation de terres pour des raisons de sécurité. Israël a également tente de judaïser Jérusalem. La cour suprême, fréquemment consultée, s'est toujours prononcée sur la légalité des décisions de l'administration israélienne plutôt que sur leur bien fonde
Palestine experienced between the 7th and the 19th centuries a relative stability from the legal point of vue: the land system was based first on islamic laws and later on ottoman laws. Peasants, although sometimes exploited, could always stay on their lands. The depossession of the palestinian people which had started at the end of the 19th century with the beginning of zionist immigration on a large scale, was greatly increased in the days of the british mandate. After the creation of the state of israel, many laws relating to land property and water were promulgated, notably the law on absentees' property which reveals the policy followed by the israeli administration in order to seize as much palestinian land as possible. Since 1967, the military orders applicable in the occupied territories and the civil laws voted by the knesset have been the juridical expression of the same political will : to pursue the depossession of the palestinians, particularly through the creation of settlements or the confiscation of land for security reasons. Israel has also tried to ' judaize ' jerusalem. The supreme court, often consulted on these matters, has always referred in its rulings to the legality of the decision of the israeli administration rather than to its validity

La migration internationale est l'une des dynamiques majeures de la population malienne. C'est une pratique historique et culturelle. Si elle a été toujours considérée comme un outil de lutte contre la pauvreté pour seulement certaine communautés dans le temps, il faut dire qu'elle a connu des mutations notoires au cours des trente dernières année impliquant aujourd'hui presque toutes les communautés du pays. Cette thèse est au cœur de l'analyse de ces migrations internationales maliennes en lien avec la question s dl'investissement urbain. Majoritairement d'origine rurale, les migrants internationaux maliens sont devenus des acteurs incontournables dans le centres urbains au Mali avec un engouement particulier pour la capitale Bamako. L'objectif principal est d'arriver à saisir les mutations urbaines et sociales liées à l'appropriation foncière et immobilière des Maliens de l'extérieur dans les quartiers d'installations à Bamako. Repartie en trois parties, la première partie de cette thèse permet de comprendre d'une part la démarche méthodologique adaptée lors des travaux de terrain, les composantes principales du district de Bamako, et un panorama des migrations internationales maliennes d'autre part. La deuxième partie intitulée « Migrants, stratégie d'investissement et développement urbain » constitue le cœur de cett recherche. Cette analyse des impacts territoriaux liés à l'implication des migrants dans le secteur foncier et immobilier dans district de Bamako. Elle met en lumière aussi les stratégies définies par les migrants internationaux et le rôle de intermédiaires durant tout le processus du projet d'investissement immobilier du migrant. La troisième partie traite dans un premier temps, le fonctionnement du marché foncier. Le second volet de l'étude est consacré à la participation des migrants internationaux à l'économie urbaine, aux jeux d'acteurs entres les migrants et le autres acteurs dans les quartiers, les conflits fonciers et termine sur l'étude des perspectives et quelques proposition pour que les revenus issus de la migration internationales des Maliens soient un levier de développement pour le Mali et pour une meilleure gestion de la propriété foncière et immobilière en milieu urbain
International migration is one of the major dynamics of the Malian population. This is a historical and cultural practice. If it was still considered a tool against poverty for only certain communities over time, we must say that it has experienced notable changes over the last thirty years now involving almost every community in the country. This thesis is at the heart of the analysis of these Malian international migration in relation to the issue's urban investment. Mostly from rural areas, Malian international migrants have become key players in urban centers in Mali with a particular enthusiasm for the capital Bamako. The main objective is to come to grips with urban change and social issues related to ownership of land and property of Malians abroad in areas of facilities in Bamako. Divided into three parts, the first part of this thesis provides an understanding on the one hand, the methodology adapted during the fieldwork, the main components of the District of Bamako, and an overview of international migration in Mali on the other. The second part entitled "Migrants, investment strategy and urban development" is the heart of this research. This is analysis of territorial impacts related to the involvement of migrants in the land and property in the district of Bamako. It also highlights the strategies defined by international migrants and the role of intermediaries throughout the process of real estate investment project of the migrant. The third part in a first step, the operation of land markets. The second part of the study is devoted to the participation of international migrants in the urban economy, the games of players ENTERED migrants and other actors in districts, land disputes and ends on the study of prospects and some suggestions for that revenue from international migration of Malians are a lever for development in Mali and for better management of land and property in urban areas

Les conflits fonciers représentent, dans le Cambodge contemporain, une Crise sociale sanglante, manifestée par de nombreux troubles et des émeutes tant en ville qu'à la campagne. Il s'agit d'un enjeu communautaire dont l'absence de résolution pacifique porte atteinte tant à la sécurité juridique du droit de propriété individuelle qu'au fondement même de l'Etat de Droit. Les conflits fonciers ont fait leur apparition dès 1989 lors de la privatisation de la propriété foncière et n'ont cessé de se développer progressivement jusqu'à nos jours. Des réformes foncières ont été annoncées et mises en oeuvre par le gouvernement du Cambodge. Commençant par la privatisation de la propriété foncière en 1989, le Cambodge a été victime de ses différentes réformes foncières, car ces dernières ont dérapé par rapport à l'objectif qu'elles s'étaient fixées, en raison de l'inadéquation des instruments juridiques et de l'absence de moyens humains ou matériels suffisants. Ainsi, au lieu de renforcer la sécurité juridique du droit de propriété foncière, ces réformes ont contribué à l'inverse à l'affaiblissement de ce même droit de propriété, voire à l'exclusion, hors cadre légal, d'un droit jusqu'alors légitimement établi. En conséquence, les conflits fonciers, signe de l'insécurité juridique d'un droit de propriété peu ou non protégé par le système légal, s'élèvent et s'accroissent chaque jour. Pour comprendre l'origine de ces conflits fonciers et leur apporter modestement quelques éléments de solution, il est apparu indispensable de rechercher quelles conceptions du droit de propriété foncière avaient émergé au Cambodge au cours de son histoire et à travers sa culture. Cette recherche est d'autant plus nécessaire aujourd'hui que ce pays a connu de terribles ruptures avec son passé, et qu'elle permet par ailleurs d'identifier les causes de conflits et de pointer quelques solutions plus adéquates.

Le droit de la protection des espaces naturels s'est fortement développé au Costa Rica depuis la fin des années soixante en réaction à la destruction massive des forêts. Cet impératif de protection a justifié la multiplication de mécanismes imposés par l'État. Mais certains dispositifs réglementaires se sont heurtés à une conception libérale de la propriété. Aussi, que ce soit par souci de respecter le droit de propriété ou afin de faciliter l'application de mesures unilatérales, le droit public a fait appel à des mesures fondées sur la volonté des propriétaires. Des outils issus du droit privé sont également utilisés par des particuliers dans ce but. Cette étude analyse les différentes mesures de protection des espaces naturels en relation avec le droit de propriété. Elle met en lumière les multiples contradictions existant dans les textes ainsi que la diversité des interprétations jurisprudentielles, doctrinales et administratives
Natural areas protection law has developed strongly in Costa Rica since the end of the nineteen sixties as a reaction to massive deforestation. These protection imperatives have justified multiplying the amount of mechanisms imposed by the State. But some regulatory mechanisms clashed with a liberal conception of private property. Thus, both because of the concern for the respect of private property and in order to facilitate the enfoncement of statutes, public law resorted to voluntary measures based on the agreement of landowners. Moreover, private law instruments are also used with these goals in mind. This thesis analyses the different types of measures used for the protection of natural areas and affecting private property rights. It brings out the numerous contradictions extant in national legislatio as well as the différent jurisprudential, doctrinal and administrative interpretations

@Au-delà de ses aspects économiques et juridiques, la question foncière fait l'objet d'une convention sociale dont les termes dépendent des traits culturels et de l'histoire propres à chaque société. Depuis 1986, le Viet-Nam a abandonné l'économie administrée pour se convertir progressivement à l'économie de marché. Cette mutation entraîne une refonte complète de la convention foncière. L'objet de cette thèse est d'analyser cette transformation afin d'y trouver les éléments fondateurs d'un nouveau mode d'urbanisation des villes vietnamiennes. . .

Plus de dix ans apres l'independance acquise en 1960, le congo a continue d'appliquer la reglementation domaniale mise en place par l'administration coloniale francaise. Celle-ci se caracterise par l'attribution de concessions foncieres sur les terres domaniales et par l'exercice par les autochtones de leurs droits coutumiers sur les terres qu'ils detiennent. L'acquisition de la pleine propriete des terres domaniales et l'exploitation coutumiere des domaines des collectivites indigenes a donc marque la reglementation domaniale d'apres l'independance. Malgre l'adoption en 1963 d'un regime socialiste a orientation marxiste-leniniste, qui a institue la propriete etatique de la terre, le droit domanial en vigueur depuis 1899 est reste en vigueur. La reforme domaniale de la loi no 52 83 du 21 avril 1983 traduit la volonte de l'etat congolais de mettre fin a la politique domaniale francaise. De nouveaux principes sont adoptes. Ils permettent de reaffirmer la propriete etatique du sol et la reconnaissance d'un simple droit d'usage aux individus. (. . . )
More than ten years after the independance was acquired in 1960, congo went on applying the national regulations which had been set up by the french colonial administration. It is characterised by the attribution of land concessions on public property, and by the use by the natives of their customary right upon the land they withold. So, the acquiring of a full ownership of public land and the customary exploitation of the estate by native communities marked the state regulations after the independance. In spite of the adoption of a socialist regime, with a marxist-leninist orientation, in 1963, which set up the state ownership of land, this land law, which has been applied since 1899, still is today. The state reformation of the law no 52 83 of april 21st, 1983, shows that the congolese government want to put an end to the french land policy. New principles are adopted. They permit the state ownership of land and the acknowledgement of a mere right of use for individuals to be settled again. (. . . )

L’idéologie colonialiste s’est appuyée sur la doctrine juridique élaborée depuis le XVIe siècle, fondée sur la notion d’impérialisme qui justifiait l’occupation des territoires comme mode légal d’acquisition. Ces territoires étaient considérés comme n’ayant pas de maîtres. L’impérialisme était surtout culturel. L’aspect territorial n’a pas toujours été au centre de cette idéologie, ce qui n’est pas le cas du colonialisme. La France et l’Angleterre ont été des empires coloniaux alors que les Etats-Unis ont surtout pratiqué un impérialisme économique au XXe siècle. La terre était au centre des préoccupations coloniales et un enjeu majeur dans l’élaboration des politiques économiquesLa colonisation devait donc d’abord servir les intérêts économiques de la métropole par la mise en valeur des ressources de toute nature qu’offraient des espaces conquis. Vu sous cet angle, la terre devenait essentielle dans l’élaboration des politiques développementalistes coloniales. Quelque soit l’approche adoptée, il fallait en avoir au maximum. Le triple héritage colonial du Cameroun sera tout aussi marqué par des stratégies différentes dans la conquête territoriale élaborées par ses « maîtres » allemands, français et anglais animés par une vision occidentale du développement Le développement n’est cependant pas une notion arrêtée et l’on ne saurait le limiter dans l’espace et le temps, l’esprit humain étant en quête permanente d’innovations. Toutefois, il existe des paramètres qui permettent de qualifier un pays de sous-développé ou mieux encore de pays en voie de développement. Ces paramètres sont économiques, sociaux, politiques, culturels et mentaux. . .
The colonial ideology was based on legal doctrines elaborated since the 16th century from the concept of imperialism, which gives room to territorial conquest considered as the legal mode of land acquisition. These territories were considered as not having Masters. Imperialism was mostly cultural. The territorial aspect was not always the main focus of this ideology, which is not the case of colonialism. France and England were colonial empires whereas the United States has mostly practiced an economic imperialism throughout the 20th century. Land was at the center of colonial concerns and a major stake in the development of economic policiesColonization was initially geared at serving the economic interests of the metropolis through the exploitation of the resources found in the lands acquired. Considered from this perspective, land became essential in the implementation of colonial policies for development. Whatever be the techniques used, it was necessary to have a large of amount of territories. The triple colonial heritage of Cameroon will also be affected by different strategies of land conquest worked out by its German, French and English “Masters”, influenced by a Western vision of the development. Development is however not a static concept. It cannot be limited in space and time because the human spirit is in permanent search of innovations. Thatnowithstanding, there are parameters which make it possible to consider a country underdeveloped or developing. The triple colonial heritage of Cameroon will also be affected by different strategies of land conquest worked out by its German, French and English “Masters”, influenced by a Western vision of the development. Development is however not a static concept. It cannot be limited in space and time because the human spirit is in permanent search of innovations. Thatnowithstanding, there are parameters which make it possible to consider a country underdeveloped or developing. These parameters are economic, social, political, cultural and mental. . .

L’ethnodéveloppement, objectif censé permettre le développement adapté et maîtrisé des peuples autochtones, est intrinsèquement ambivalent. D’une part, les autochtones veulent préserver et perpétuer leurs spécificités. D’autre part, ils veulent s’adapter au monde moderne, qui de toutes façons les rattrape, afin de se donner les moyens de cette perpétuation. Si le droit de l’ethnodéveloppement se situe au carrefour du droit des peuples et du droit du développement durable, ces deux branches du droit, hétérogènes en soi, peuvent quelquefois être radicalement incompatibles entre elles ; la marge de manoeuvre des autochtones dans la définition et la mise en œuvre de leur développement propre dans le cadre du développement durable n’en est que moins facilement appréhensible. L’objet de cet ouvrage est donc de s’interroger sur la teneur réelle des droits reconnus au profit des peuples autochtones amazoniens, notamment en ce qui concerne leurs terres et ressources naturelles, leur autonomie et participation dans les processus décisionnels, l’utilisation de leurs pratiques et connaissances environnementales, mais aussi la mise en œuvre de leurs conceptions juridiques propres
Ethnodevelopment, a goal which seeks indigenous peoples’ adapted and controlled development, is ambivalent in itself. At the same time, indigenous peoples want to preserve and perpetuate their own ways of living, and to adapt themselves to the modern world. Furthermore, ethnodevelopment law originates mainly from peoples law and sustainable development law, law branches that can be seriously conflicting ; the result is that the indigenous peoples’ rights to define and implement their own development in the framework of sustainable development are not easy to approach. The purpose of this work is to think about the real content of the rights recognized to indigenous peoples, regarding their lands and natural resources, their autonomy and participation in decision-making, the use of their environmental practices and knowledge, but also the implementation of their own legal conceptions

En droit francais, le statut du coproprietaire varie selon qu'il s'agit de son droit de propriete ou de copropriete. Le statut de la copropriete des immeubles batis prevu par la loi de 1965 lui confere un droit de propriete exclusif sur les parties privatives et un droit de copropriete sur les parties communes. Le droit syrien quant a lui, comprend deux regimes de copropriete : le regime general (d'origine francaise) et le regime conventionnel (d'origine musulmane). Les deux regimes sont applicables en droit syrien. Le regime general de copropriete est base sur la coexistence de la propriete privative et de la propriete commune. Le regime conventionnel est par contre base sur la propriete privee avec reciprocite des droits et obligations au profit et a la charge de chacun, dans l'interet de tous. C'est ainsi qu'a travers l'etude du droit compare des deux systemes francais et syrien que certaines suggestions seront formulees en vu de proposer au legislateur syrien d'adopter un nouveau statut unique de copropriete aussi efficace qu'utile.

En se fondant sur une expérience professionnelle dans le domaine immobilier et notarial, l'auteur a voulu faire ressortir le caractère essentiel d'une réflexion sur la valeur foncière, tout particulièrement dans un contexte de "crise". Il s'est, dans un premier temps, attaché à souligner les conséquences sur la valeur des sols des règles d'urbanisme et des moyens juridiques d'intervention des pouvoirs publics sur le marché foncier (droits de préemption, expropriation, procédure amiable). En insistant sur l'intérêt de la recherche de l'accord amiable, l'auteur met en évidence l'importance d'une vision nouvelle de professionnels de l'immobilier, de l'ensemble des acteurs publics et privés du marché foncier, confrontés à un droit de l'urbanisme fluctuant et complexe et à des droits connexes ou concurrents tels que le droit de l'environnement, le droit du logement. . . Dans un second temps, l'analyse des instruments financiers et fiscaux d'orientation du marché foncier permet de situer le rôle du droit des finances publiques, de la politique de financement du logement, des taxes et participations dans le développement de la valeur des sols et biens immobiliers qui y sont érigés. Cette étude demeure un travail pragmatique cherchant à mettre en exergue la necessité du recours à la pluridisciplinarité des conseils dont l'intervention préalable est indispensable pour favoriser une démarche cohérente d'aménagement urbain.

Cette thèse a pour objectif de démontrer que la meilleure connaissance de l’évolution foncière, matière première de l’ urbanisation, passe par l’étude des sociétés précoloniales. En effet, une telle étude fait connaître :-les systèmes juridiques précoloniaux et leur évolution interne ;-l’organisation des sociétés précoloniales ;-les règles foncières et l’organisation économique. En effet, connaître les sociétés précoloniales, c’est connaître l’origine des conflits fonciers qui ont empêché les autorités coloniales et qui empêchent les gouvernements postcoloniaux de mettre en oeuvre les abondants textes fonciers et urbanistiques modernes en vigueur. En partant ainsi de la source, nous voulons démontrer que colonisateurs et Etats postcoloniaux, en voulant imposer les règles modernes aux règles coutumières dont ils ignoraient le fonctionnement réel, sont à l’origine du malaise foncier et urbanistique qui gangrène les villes et les campagnes des ex-territoires dépendants de l’Afrique au Sud du Sahara et notamment ceux de l’A. E. Et du Cameroun. Les politiques économiques successifs ont été plus fortes que celle qui préconisait l’étude préalable des coutumes des peuples que l’on voulait dominer. Cette étude était pourtant le gage de la réussite des réformes envisagées. Les Etats postcoloniaux, on peut le regretter, ont poursuivi la voie tracée par les puissances coloniales. Cette reconnaissance des tenures va faire apparaître deux systèmes juridiques en matière foncière : le droit foncier écrit auquel sont soumis les « Assimilés » et le droit foncier coutumier qui régit les Indigènes. Ce double statut foncier a rendu difficile la réglementation de l’utilisation des sols et favorisé la persistance de l’urbanisme domanial qui empêche l’application des règles urbanistiques et foncières. De plus, elle va freiner le rythme imposé par les puissances coloniales pour faire évoluer les coutumes foncières africaines : Les avantages accordés aux indigènes pour immatriculer leurs terres, étaient restés jusqu’à 1950, sans conséquence notable sur les Indigènes qui continuaient à utiliser leurs selon les règles coutumières. Très peu d’Africains authentiques avaient immatriculé les terres. L’instauration du domaine éminent, moyen de priver les collectivités villageoises d’une partie des collectives, a été très sévèrement critiquée tant par certains juristes occidentaux, africains que par certains hommes politiques. Mais ces contestations venues de tout horizon, n’avaient pas empêché les puissances coloniales de mettre en place des statuts foncier et domanial de plus en plus sophistiqués, qui seront repris après l’indépendance, par les nouveaux Etats. Jusqu’aux années 1945, les règles d’hygiène vont permettre aux autorités coloniales de modeler les centres urbains, sans se préoccuper des exigences urbanistiques. A partir de cette date, une législation d’urbanisme, l’ordonnance du 18 juin, est adoptée. Ce texte et son décret d’application de 1946, constitue la charte urbanistique des colonies. A partir de 1945, est adoptée pour toutes les colonies, la Charge de l’urbanisme : l’ordonnance du 18 juin 1945, relative à l’urbanisme aux colonies, suivie de son décret d’application de 1946. Pour la première fois, le gouvernement français prend en considération les problèmes d'urbanisme rencontrés OUTRE-MER. Toutefois, les textes de 1945 et 1946, n’ont pas mis un terme à la politique de l’urbanisation domaniale qui a continué à se faire au détriment des règles d’urbanisme qui viennent d’être mises en place. A la veille des indépendances de 1960, les trois Etats étaient dotés des règles urbanistiques et foncières équivalentes à celles appliquées en France. A partir des années 1960, ces textes sont actualisés par les législateurs nationaux qui les ont rendus plus sévères dans leur ensemble : généralisation des documents d’urbanisme, obligation avec une période transitoire, de l’immatriculation foncière, renforcement des législation domaniales, interdictions assorties des sanctions, de l’occupation du domaine privé de l’Etat,sans autorisation pour mieux utiliser les terres vaines et sans maître, pour les besoins économiques, les nouveaux Etats ont inventé de nouvelles terminologies : « domaine national, domaine de l’Etat, domaine populaire… ». C'est le cas du Cameroun et du Sénégal. De plus, les textes d’urbanisme ajustés, exigent le respect par tous les constructeurs publics ou privés, des autorisations de construire. Mais, la mise en application de ces textes, ne suit pas sur le terrain, pour les raisons politiciennes qui poussent les responsables urbains à continuer la politique d’urbanisation domaniale, facteur de l’urbanisation anarchique qui caractérise l’Afrique noire. Ainsi, disposé des lois et réglementations sophistiquées ne suffit pas, quel que soit le secteur d’activités (urbanisme, sols, construction, assainissement, environnement, transports…) : le plus important, est de les faire appliquer par tous les intervenants ( citoyens, entrepreneurs et pouvoirs publics) par le biais d’une surveillance concrète dans les lieux où s’exercent les activités quotidiennes soumises aux différents textes en vigueur. En ce qui nous concerne , les recommandations faites à l’issue de cette étude, ne serviront à rien, si la mise en application des textes en vigueur, n’est pas faite : mettre fin aux heurts et malheurs de l’urbanisation africaine et notamment de l’Afrique, dépend de la volonté des Etats de faire appliquer les textes d’urbanisme et fonciers en vigueur, par l’abandon de la politique de l’urbanisation domaniale qui caractérise les quartiers dits « africains » par opposition aux quartiers dits « européens», où résident les Occidentaux et les bourgeois locaux
This thesis leads to show that the best knowledge in land evolution, raw material of urbanization, is going throw the study of pre-colonial societies. In fact, this study highlights: The pre-colonial legal system and their inner evolution ;The organization of pre-colonial societies ;Land rules and economic organization. In fact, to know pre-colonial societies means to know the origins of land conflicts which stopped colonial authorities and which stop post-colonial governments to carry out the plentiful land and town-planning texts in operation. Starting from the source we want to demonstrate that colonizer and post-colonial states, by wanting to impose modern rules over wonted ones which they didn’t know the real use of, are responsible for town-planning and land uneasiness which gangrene cities and countryside of the ex-territory from South Africa, Sahara, French Equatorial Africa and Cameroon. Successive economic policies are much stronger than the one which advocated the study of people that we want to dominate. Though, this study was the guarantee of success of planned reforms. Unfortunately post-colonial states follow the way showed by colonial powers

Cette thèse a pour objectif d'analyser la dynamique et l'incidence du régime foncier au sud du Bénin sur le développement agricole dans la région. Elle s'inscrit dans la problématique générale de la dynamique des systèmes fonciers coutumiers dans leur rapport à l'Etat et à l'usage productif de la ressource foncière. L'étude emprunte des éléments d'analyse à l'approche institutionnaliste, notamment la vieille économie institutionnelle (old institutional economics). Elle est une contribution à une étude empirique du changement institutionnel à partir d'une institution spécifique, le régime foncier, en économie agricole sous-développée ayant conservé des stigmates coloniales. Mobilisant la notion de transaction au sens de Commons et le rôle de l'action publique au moyen de la règlementation la thèse établit le caractère anti-développant du régime foncier en vigueur au Sud Bénin, expose quelques raisons du blocage institutionnel constate et formule des suggestions en vue d'un aménagement du régime foncier
The purpose of this thesis is to analyse the dynamics and the results of the system of land tenure in southern benin on the region's agricultural development. It aims to contribute to the general approach to the dynamics of the unwritten " common " law of land tenure systems, as regards their relationships to the state and the productive use of agricultural ressources. This study borrows some analysing tools from the old institutional economics. It participates to an empirical study of institutional change from the standpoint of a specific institution - land tenure - in the context of an under-developed agricultural economy, still bearing some scars from its colonial past. The notion of transaction in commons' sense is used here, as is the role of state action through regulating processes to establish the counter-developing nature of land tenure in southern benin. The main reasons of the present institutional deadlock are presented here, along with a few suggestions as to how to modify that land tenure

Cette thèse examine d’une part, l’impact des droits de propriété foncière sur la performance des petits producteurs agricoles et d’autre part, le rôle de l’aversion au risque dans la diversification des cultures au niveau des exploitations agricoles. Elle est subdivisée en quatre chapitres. Le premier chapitre fait la revue critique des méthodes et résultats des études empiriques qui analysent l’impact des droits de propriété foncière sur la performance des petits producteurs agricoles des pays en développement. Il montre que les résultats des études empiriques antérieures sont contrastés quant aux effets réels du droit de propriété. L’hétérogénéité des résultats est liée à la fois aux techniques d’évaluation utilisées et au contexte local de gestion du système foncier. Toutefois, les résultats convergent vers une endogénéité entre le droit de propriété et la performance des producteurs dans les contextes où la gestion coutumière du foncier est prédominante. Le deuxième chapitre analyse l’impact des droits de propriété foncière sur l’adoption des innovations agro-environnementales. Il utilise la méthode d’appariement par score de propension pour sélectionner les observations ayant les mêmes caractéristiques observables pour tenir compte du biais de sélection sur les variables observables. Il se base ensuite sur le modèle d’effet de traitement endogène multinomial développé par Deb et Trivedi (2006) pour tenir compte de l’endogénéité entre le droit de propriété et l’adoption d’innovation agro-environnementale. Le chapitre utilise des données détaillées au niveau des parcelles collectées au Bénin sur un échantillon de 2 800 petits producteurs et 4 233 parcelles. Il montre que les petits producteurs adoptent plus intensément les innovations agro-environnementales sur les parcelles dont ils sont propriétaires en comparaison aux parcelles prêtées, louées ou en métayage. Le troisième chapitre utilise le modèle de sélection de Greene (2010) pour les fonctions stochastiques de frontière appliquée à une fonction de distance en output et en combinaison avec la méthode d’appariement pour analyser l’impact de la sécurité foncière sur l’efficacité technique des petits producteurs agricoles. Il utilise également la méthode non paramétrique DEA (méthode d’enveloppement des données) pour analyser l’effet de la sécurité foncière sur la productivité agricole et décomposer cet effet en écart d’efficacité technique et en écart technologique entre les propriétaires terriens et les non-propriétaires. En se basant sur les données d’enquête au Bénin, il montre que les non-propriétaires ont en moyenne un niveau d’efficacité technique plus élevé et sont plus productifs que les propriétaires terriens. Par contre, les propriétaires affichent un net avantage technologique. Le quatrième chapitre porte sur l’effet de l’aversion au risque sur la diversification des cultures chez les petits producteurs agricoles au Burkina Faso. Une expérience terrain sous forme de loterie a été conduite pour mesurer l’aversion au risque des producteurs. Trois indices de diversité spatiale adaptés de la littérature en économie de l’environnement ont été utilisés pour mesurer la diversification des cultures au niveau des exploitations agricoles. Les résultats montrent que l’aversion au risque a un effet négatif et significatif sur la diversification des cultures. Les producteurs averses au risque se concentrent plus sur la production des cultures traditionnelles moins risquées et à faible valeur marchande.
Cette thèse examine d’une part, l’impact des droits de propriété foncière sur la performance des petits producteurs agricoles et d’autre part, le rôle de l’aversion au risque dans la diversification des cultures au niveau des exploitations agricoles. Elle est subdivisée en quatre chapitres. Le premier chapitre fait la revue critique des méthodes et résultats des études empiriques qui analysent l’impact des droits de propriété foncière sur la performance des petits producteurs agricoles des pays en développement. Il montre que les résultats des études empiriques antérieures sont contrastés quant aux effets réels du droit de propriété. L’hétérogénéité des résultats est liée à la fois aux techniques d’évaluation utilisées et au contexte local de gestion du système foncier. Toutefois, les résultats convergent vers une endogénéité entre le droit de propriété et la performance des producteurs dans les contextes où la gestion coutumière du foncier est prédominante. Le deuxième chapitre analyse l’impact des droits de propriété foncière sur l’adoption des innovations agro-environnementales. Il utilise la méthode d’appariement par score de propension pour sélectionner les observations ayant les mêmes caractéristiques observables pour tenir compte du biais de sélection sur les variables observables. Il se base ensuite sur le modèle d’effet de traitement endogène multinomial développé par Deb et Trivedi (2006) pour tenir compte de l’endogénéité entre le droit de propriété et l’adoption d’innovation agro-environnementale. Le chapitre utilise des données détaillées au niveau des parcelles collectées au Bénin sur un échantillon de 2 800 petits producteurs et 4 233 parcelles. Il montre que les petits producteurs adoptent plus intensément les innovations agro-environnementales sur les parcelles dont ils sont propriétaires en comparaison aux parcelles prêtées, louées ou en métayage. Le troisième chapitre utilise le modèle de sélection de Greene (2010) pour les fonctions stochastiques de frontière appliquée à une fonction de distance en output et en combinaison avec la méthode d’appariement pour analyser l’impact de la sécurité foncière sur l’efficacité technique des petits producteurs agricoles. Il utilise également la méthode non paramétrique DEA (méthode d’enveloppement des données) pour analyser l’effet de la sécurité foncière sur la productivité agricole et décomposer cet effet en écart d’efficacité technique et en écart technologique entre les propriétaires terriens et les non-propriétaires. En se basant sur les données d’enquête au Bénin, il montre que les non-propriétaires ont en moyenne un niveau d’efficacité technique plus élevé et sont plus productifs que les propriétaires terriens. Par contre, les propriétaires affichent un net avantage technologique. Le quatrième chapitre porte sur l’effet de l’aversion au risque sur la diversification des cultures chez les petits producteurs agricoles au Burkina Faso. Une expérience terrain sous forme de loterie a été conduite pour mesurer l’aversion au risque des producteurs. Trois indices de diversité spatiale adaptés de la littérature en économie de l’environnement ont été utilisés pour mesurer la diversification des cultures au niveau des exploitations agricoles. Les résultats montrent que l’aversion au risque a un effet négatif et significatif sur la diversification des cultures. Les producteurs averses au risque se concentrent plus sur la production des cultures traditionnelles moins risquées et à faible valeur marchande.
This thesis examines the impact of land property rights on the performance of smallholder farmers and the role of risk aversion in crop diversification at the farm level. The dissertation is structured in four chapters. The first chapter provides a literature review of the methods and results of empirical studies that analyze the impact of land property rights on the performance of smallholder farmers in developing countries. It shows that the results of previous empirical studies are mixed about the real effects of property rights. The heterogeneity of the results is related both to the evaluation techniques used and to the local context of the tenure system’s management. However, the results converge towards an endogeneity between the property rights and the performance of smallholder farmers in contexts where customary land management is predominant. The second chapter analyzes the impact of land tenure differences on the adoption of agri-environmental innovations. It uses the propensity score matching method to select observations with the same observable characteristics to account for selection bias stemming from observed variables. In addition, possible self-selection arising from unobserved variables is addressed using a multinomial endogenous treatment effect model developed by Deb and Trivedi (2006). The chapter uses detailed cross-sectional plot-level dataset collected in Benin and covering a sample of 2,800 smallholder farmers and 4,233 plots. The results indicate that the intensity of the adoption of agri-environmental practices is consistently higher on owned plots than borrowed, rented or sharecropped plots. The third chapter uses the sample selection model introduced by Greene (2010) in stochastic frontier functions applied to a distance function in output and in combination with the matching method to analyze the impact of land security on technical efficiency of smallholder farmers in Benin. It also uses the non-parametric DEA (Data Envelopment Analysis) to analyze the effect of land tenure on agricultural productivity and to decompose this effect into a technical efficiency gap and technological differential between landowners and non-owners. The results show that non-owners are on average more productive than landowners because of their greater technical efficiency, while landowners have a technological advantage. The fourth chapter examines the effect of risk aversion on crop diversification among smallholder farmers in Burkina Faso. A field experiment in a form of lottery was conducted to measure producers' risk aversion. To measure crop diversification, we use three indices of spatial diversity in crop species adapted from the ecological economics literature. The results show that risk aversion has a negative and significant effect on crop diversification. Risk-averse producers focus more on the production of traditional, less risky and low market value crops.
This thesis examines the impact of land property rights on the performance of smallholder farmers and the role of risk aversion in crop diversification at the farm level. The dissertation is structured in four chapters. The first chapter provides a literature review of the methods and results of empirical studies that analyze the impact of land property rights on the performance of smallholder farmers in developing countries. It shows that the results of previous empirical studies are mixed about the real effects of property rights. The heterogeneity of the results is related both to the evaluation techniques used and to the local context of the tenure system’s management. However, the results converge towards an endogeneity between the property rights and the performance of smallholder farmers in contexts where customary land management is predominant. The second chapter analyzes the impact of land tenure differences on the adoption of agri-environmental innovations. It uses the propensity score matching method to select observations with the same observable characteristics to account for selection bias stemming from observed variables. In addition, possible self-selection arising from unobserved variables is addressed using a multinomial endogenous treatment effect model developed by Deb and Trivedi (2006). The chapter uses detailed cross-sectional plot-level dataset collected in Benin and covering a sample of 2,800 smallholder farmers and 4,233 plots. The results indicate that the intensity of the adoption of agri-environmental practices is consistently higher on owned plots than borrowed, rented or sharecropped plots. The third chapter uses the sample selection model introduced by Greene (2010) in stochastic frontier functions applied to a distance function in output and in combination with the matching method to analyze the impact of land security on technical efficiency of smallholder farmers in Benin. It also uses the non-parametric DEA (Data Envelopment Analysis) to analyze the effect of land tenure on agricultural productivity and to decompose this effect into a technical efficiency gap and technological differential between landowners and non-owners. The results show that non-owners are on average more productive than landowners because of their greater technical efficiency, while landowners have a technological advantage. The fourth chapter examines the effect of risk aversion on crop diversification among smallholder farmers in Burkina Faso. A field experiment in a form of lottery was conducted to measure producers' risk aversion. To measure crop diversification, we use three indices of spatial diversity in crop species adapted from the ecological economics literature. The results show that risk aversion has a negative and significant effect on crop diversification. Risk-averse producers focus more on the production of traditional, less risky and low market value crops.

Au XIXe siècle, la propriété foncière fait l'objet des plus âpres convoitises : c'est à la fois une source de revenus, de liberté et de prestige. La majeure partie de la population tire sa subsistance de la terre et chacun souhaite arrondir son domaine. Mais la propriété engendre le voisinage et rend nécessaires les délimitations. La passion pour la terre se double alors d'une passion pour le mesurage et la plantation des bornes. Les limites des propriétés sont le théâtre d'incessantes batailles entre les voisins. Les campagnes françaises se couvrent de procès nés de l'incertitude des limites des héritages. Juristes et géomètres s'associent pour construire un régime juridique stable et offrir des solutions satisfaisantes aux propriétaires, toujours désireux de jouir de leurs biens en toute tranquillité. Le bornage devient ainsi le plus beau symbole de la propriété exclusive et un instrument efficace de régulation des conflits sociaux
In the 19th century, the landed property was at the same time a source of income, a source of freedom and of prestige : though, it was the subject of all desires. The most part of the french people could survive thanks to their land and wished to extend it. But the landed property was linked to neighborhood, so delimitations were necessary. The french people found themselves passionate for their land, for measuring and planting boundary stones. From this situation, the limits of properties became the theatre of uncreasing quarrels between neighbours. A lot of trials appeared in french countries because the limits of properties were out of focus. Lawyers and surveyers joined together to make a stable juridical regime, and to offer landowners satisfying solutions. In this context, demarcation became the most beautiful symbol of individual property, as well as an efficient instrument to regulate social conflicts

La propriété privée est souvent assimilée à la seule propriété individuelle. Pourtant, le droit positif connaît de nombreuses institutions permettant d'assurer une appropriation en commun, qu'il y ait ou non personne morale (indivision, communauté entre époux, sociétés, copropriétés spéciales, cotitularité, etc.). L'objet de la thèse est de faire apparaître la propriété commune en tant que catégorie autonome, comprenant toutes les institutions juridiques organisant une concurrence de droits analogues sur une même chose. La situation de concurrence entre propriétaires engendre nécessairement ses propres problématiques. Il faut par exemple définir un statut pour les biens communs ou répartir les prérogatives juridiques et économiques dévolues à chacun. Par exemple, que deviennent les fruits des biens communs ? Qui peut disposer de ces biens ? Ces problèmes apparaissent dans toutes les formes : ils créent un« besoin de droit » que le régime de chaque institution essaye de combler. C'est donc ce fonds commun de problèmes qui fait l'unité de la catégorie. L'identité des problèmes n'entraîne pas l'identité des solutions. On n'organise pas de la même manière des biens communs entre époux, la cour d'un immeuble ou les ressources d'une entreprise. Les profondes différences de régime entre les institutions ne sont cependant pas arbitraires. Elles peuvent s'expliquer notamment par le nombre de propriétaires, la nature sociologique de leurs relations et le but qu'ils poursuivent. Cette rationalité sous-jacente aux règles révèle la propriété commune comme un "pluralisme ordonné", permettant de proposer des analogies ou des régimes communs
Private property is often reduced simply to individual property. However, every legal system also recognizes several institutions that organize co-ownership, sometimes through a legaJ person (e.g., joint tenancy, community property, condominiums, companies, joint and several obligation, etc.). This dissertation recognizes and studies co-ownership as ageneral legal category, as each institution provides concurrent property rights over a particular object. Concurrence is in the core of co-ownership while also constituting ils main problem. Co-ownership must be organized by a set of rules defining powers and duties, delineating how common income should be distributed, who bas the authority to make decisions, etc. This need for organization is the common tliread between ail co-ownership institutions. However, white this legal framework is mandatory, it can be provided for in various ways. We don't organize, say, marital community property in the same way as a condominium or the common assets of a company are organired. But these differences are not arbitrary. They can be explained by a certain set of parameters: the number of owners, the natun of their sociological links, and the aim they are jointly pursuing. This underlying rationality reveals co-ownership as an "ordered pluralism", illuminating each institution and allowing for some analogies to be drawn between them

Cette analyse comparative des conditions de' planification et d'occupation des sols en france et en espagne a travers les instruments de la regulation s'est appuyee sur le sys♭ teme juridique des deux pays. L'analyse des politiques publiques d'amenagement du ter♭ ritoire de l'espagne et de la france devrait permettre aux juristes institutionnels de pouvoir faire le point sur les pratiques dans chacun d'entre eux. De mettre en exergue les avan♭ tages et les inconvenients de celles-ci. Apres avoir identifie, puis analyse les instruments de planification urbaine, de politique'fonciere, d'urbanisme operationnel et d'application du droit des sols en vigueur dans les deux pays. Nous avons mis en evidence les diffe♭ rences des politiques urbaines qui conduisent inevitablement a des methodes d'urbanisa♭ tion adaptees au contexte juridique de chaque pays. Cette recherche nous a egalement amene a l'analyse du contexte administratif dans lequel l'elaboration des documents d'urbanisme et (a delivrance des autorisations de batir s'effectue dans chaque pays. Et a la comparaison de l'impact economique et social de ces politiques respectives. C