Academic literature on the topic 'Propriété foncière – Droit – Malte'

RésuméDans le Touat algérien, les économies locales dépendent nécessairement de sources d’investissement extérieures et font donc partie de projets économiques et socio-politiques qui les dépassent. La propriété foncière y est morcelée, les réseaux d’investissement multiples et complexes. L’économie locale s’y exprime en partie en termes monétaires qui participent de la création de dettes, celles-ci assignant la plupart des producteurs dans une dépendance chronique. Le droit islamique y est volontairement adopté pour redéfinir les transactions locales en termes universalistes et inscrire le local dans un monde intellectuel et spirituel plus vaste. Les oasis apparaissent ainsi comme le résultat d’un mouvement « colonisateur » intérieur, tant sur le plan politique et commercial que spirituel.

La question est de savoir si nous disposons actuellement d'institutions adéquates pour aboutir à une définition des droits des peuples autochtones du Canada qui satisfasse ces derniers et leur rende justice. Plus particulièrement, il faut se demander si le fait que nos tribunaux soient uniquement constitués de juges provenant de la société dominante, dont la culture juridique repose sur des bases différentes de celles des peuples autochtones, ne constitue pas une lacune fondamentale lorsqu'il s'agit d'interpréter des textes bilatéraux, dont les deux signataires ne participent ni de la même conception de la propriété foncière ni de la même philosophie des droits et du droit. Pour jeter un éclairage sur cette question complexe, l'auteure a jugé utile d'étudier une institution néo-zélandaise, le Tribunal Waitangi. Cette institution tout à fait originale est composée pour moitié de représentants des tribus Maoris et pour moitié de représentants de la culture dominante anglo-saxone blanche. Le tribunal a pour mandat de recevoir et de traiter toutes les plaintes et réclamations provenant des autochtones et fondées sur le Traité de Waitangi datant du début de la colonie. Il ne rend pas décision finale mais dispose de divers moyens d'action, de moyens procéduraux innovateurs et d'une assez grande crédibilité tant auprès des autochtones qu'auprès de la Couronne. Quoique datant seulement de 1975, cette institution a déjà reçu ses lettres de noblesse. Établissant donc un parallèle entre la problématique néo-zélandaise et canadienne en matière autochtone, l'auteure défend l'utilité de l'institution étudiée pour traiter de la situation des autochtones en Amérique du Nord et solutionner certaines impasses.

Abstract Cet article examine la question de la terre et le rôle qu’elle joue dans la conception balzacienne de la modernité sociale. S’enfermant dans l’antilibéralisme qui lui a été instillé par la Révolution de Juillet, Balzac accuse le paysan de détruire la propriété et d’être l’instrument aveugle du principe égalitaire. Mais son accusation n’est que partiellement fondée. Tocqueville, Malthus, Michelet, sans compter les historiens de notre époque, attestent que le morcellement de la propriété foncière est un phénomène qui précède, et de loin, la Révolution française. Leurs ouvrages permettent ainsi de mieux définir les vraies cibles de la polémique balzacienne. La thèse de la terre divisée et improductive (Du droit d’aînesse, Louis Lambert) participe en effet d’une vision réactionnaire qui se mue en préfiguration fantasmatique de l’avenir: Balzac annonce l’émancipation et le triomphe imminent d’une masse dangereuse et barbare, la masse paysanne. L’analyse de textes tels que Le Curé de village et Les Paysans laisse émerger l’image d’un espace rural régi par une logique du non-sens. En étudiant le paysan et sa passion forcenée pour la terre, le romancier interroge les formes de l’irrationnel que la société moderne fait surgir.

AbstractFrom the fourteenth to the seventh centuries B.C., Babylonian royal land grants and related documents were often engraved on stone stelae, which were decorated with divine symbols, inscribed with elaborate curses against offenders, and placed in a temple. These stone memorials (traditionally called kudurrus) throw light on contemporary legal and economic practices with individual cases involving property rights, royal patronage, family disputes, overzealous functionaries, temple offices and income, and taxation woes. This article assesses a new book which discusses the form and function of these stelae. Du XIVe au VIIe s. av. J.-C., les textes d'attribution de terrain par les rois babyloniens et certains documents similaires étaient gravés sur des stèles en pierre, décorées de symboles divins, munies de malédictions contre ceux qui ne les respecteraient pas, et installées dans un temple. Ces mémoriaux en pierre (appelés traditionellement kudurrus) éclairent les systèmes juridiques et économiques contemporains en citant des cas particuliers: ceux-ci documentent le droit de la propriété foncière, la faveur royale, les fonctionnaires trop exigeants, les disputes familiales, les bénéfices et revenus du temple, et les problèmes fiscaux. Dans cet article, on rend compte d'un livre récemment publié concernant la forme et la fonction de ces stèles.

L’intention de ce numéro de Regards économiques est d’explorer le principe d’une taxe portant exclusivement sur la terre. Comme son nom l’indique, la taxe terrienne porte sur la terre proprement dite, et non sur les fruits que l’homme peut en tirer grâce à son travail (par exemple les récoltes de l’agriculteur), ni sur les bâtiments éventuellement construits dessus. A travers la taxe terrienne, c’est l’occupation privative du sol qui est visée. La terre présente en effet la particularité de ne pas être produite par l’activité économique, mais d’être une ressource naturelle «fournie gratuitement» par la nature. En conséquence, son appropriation privée pose le problème de légitimité suivant : de quel droit un individu peut-il s’approprier une parcelle de terre qu’il n’a pas produite et ce faisant, d’en monopoliser les services? Les services offerts par la propriété terrienne sont multiples et variés : il peut s’agir par exemple de la beauté du site, de la fertilité du sol ou d’avantages offerts en termes de proximité de services publics locaux (écoles, hôpital,...). En monopolisant ces services, le propriétaire exclut d’autres personnes de la possibilité d’en jouir, ce qui peut justifier qu’une contrepartie soit exigée par la collectivité, contrepartie qui peut prendre la forme d’une taxe terrienne. En principe, toutes les terres, urbaines, agricoles ou autres, sont susceptibles de faire partie de la base de la taxe. Celle-ci peut être calculée en fonction de critères différents. L’article envisage trois cas, selon que la taxe porte sur la surface, la valeur ou le revenu de la terre (ce qu’on appelle la rente terrienne). Ces trois formes de taxe ne sont bien sûr pas équivalentes, notamment en termes d’équité ou au niveau des informations nécessaires pour les appliquer. La taxe terrienne est à la fois une idée ancienne et toujours d’actualité. Elle est appliquée à des degrés divers ou fait l’objet d’études dans différents pays. Elle a eu dans le passé des partisans illustres, à l’exemple d’Adam Smith. Elle bénéficie encore aujourd’hui du soutien de plusieurs «prix Nobel d’économie». Plusieurs arguments sont en effet avancés en sa faveur par ses défenseurs. Le premier est qu’elle porte sur un facteur immobile et donc non éludable. Un deuxième argument est qu’elle pourrait constituer un instrument de politique foncière, en particulier pour lutter contre la spéculation et les pratiques de rétention de terre (une réalité présente en Wallonie). Elle pourrait aussi constituer un mécanisme de compensation financière (au moins partiel) des propriétaires en cas d'installation d'une «nuisance» dans leur voisinage (par exemple une éolienne), ce qui serait susceptible d'atténuer des attitudes du type «pas chez moi !». Un autre argument en faveur de la taxe terrienne, tout particulièrement en milieu urbain, est qu’elle inciterait le propriétaire d’une parcelle à tenir compte des coûts de congestion qu'il crée dans son environnement. L’intérêt passé et présent relatif à la taxe terrienne s’explique aussi par les questions et enjeux autour d’une telle taxe. Son application pose dès le départ le problème fondamental de son but et de son «ambition». A titre d’exemple, doit-elle concerner tout le territoire d’un pays ou seulement certaines zones en fonction de leurs affectations ? Doit-elle être conçue de façon isolée, ou dans le cadre d’une vaste réforme de la fiscalité (le fameux tax-shift) ? A quel niveau doit-t-elle être fixée ? L’application d’une taxe terrienne peut avoir un caractère limité et local, ou au contraire être beaucoup plus ambitieuse et globale. Les enjeux financiers, notamment pour les pouvoirs publics, seront évidemment très différents. Enfin, comme tout instrument fiscal, l’application d’une taxe terrienne pose la question de ses impacts sur les activités économiques, en particulier sur la viabilité des exploitations agricoles. Vu l’ampleur du sujet, il était impossible d’étudier tous les aspects de la taxe terrienne dans le cadre de cette étude. Aussi se termine-t-elle par une invitation à une étude beaucoup plus approfondie et nécessairement multidisciplinaire à son propos.

L’intention de ce numéro de Regards économiques est d’explorer le principe d’une taxe portant exclusivement sur la terre. Comme son nom l’indique, la taxe terrienne porte sur la terre proprement dite, et non sur les fruits que l’homme peut en tirer grâce à son travail (par exemple les récoltes de l’agriculteur), ni sur les bâtiments éventuellement construits dessus. A travers la taxe terrienne, c’est l’occupation privative du sol qui est visée. La terre présente en effet la particularité de ne pas être produite par l’activité économique, mais d’être une ressource naturelle «fournie gratuitement» par la nature. En conséquence, son appropriation privée pose le problème de légitimité suivant : de quel droit un individu peut-il s’approprier une parcelle de terre qu’il n’a pas produite et ce faisant, d’en monopoliser les services? Les services offerts par la propriété terrienne sont multiples et variés : il peut s’agir par exemple de la beauté du site, de la fertilité du sol ou d’avantages offerts en termes de proximité de services publics locaux (écoles, hôpital,...). En monopolisant ces services, le propriétaire exclut d’autres personnes de la possibilité d’en jouir, ce qui peut justifier qu’une contrepartie soit exigée par la collectivité, contrepartie qui peut prendre la forme d’une taxe terrienne. En principe, toutes les terres, urbaines, agricoles ou autres, sont susceptibles de faire partie de la base de la taxe. Celle-ci peut être calculée en fonction de critères différents. L’article envisage trois cas, selon que la taxe porte sur la surface, la valeur ou le revenu de la terre (ce qu’on appelle la rente terrienne). Ces trois formes de taxe ne sont bien sûr pas équivalentes, notamment en termes d’équité ou au niveau des informations nécessaires pour les appliquer. La taxe terrienne est à la fois une idée ancienne et toujours d’actualité. Elle est appliquée à des degrés divers ou fait l’objet d’études dans différents pays. Elle a eu dans le passé des partisans illustres, à l’exemple d’Adam Smith. Elle bénéficie encore aujourd’hui du soutien de plusieurs «prix Nobel d’économie». Plusieurs arguments sont en effet avancés en sa faveur par ses défenseurs. Le premier est qu’elle porte sur un facteur immobile et donc non éludable. Un deuxième argument est qu’elle pourrait constituer un instrument de politique foncière, en particulier pour lutter contre la spéculation et les pratiques de rétention de terre (une réalité présente en Wallonie). Elle pourrait aussi constituer un mécanisme de compensation financière (au moins partiel) des propriétaires en cas d'installation d'une «nuisance» dans leur voisinage (par exemple une éolienne), ce qui serait susceptible d'atténuer des attitudes du type «pas chez moi !». Un autre argument en faveur de la taxe terrienne, tout particulièrement en milieu urbain, est qu’elle inciterait le propriétaire d’une parcelle à tenir compte des coûts de congestion qu'il crée dans son environnement. L’intérêt passé et présent relatif à la taxe terrienne s’explique aussi par les questions et enjeux autour d’une telle taxe. Son application pose dès le départ le problème fondamental de son but et de son «ambition». A titre d’exemple, doit-elle concerner tout le territoire d’un pays ou seulement certaines zones en fonction de leurs affectations ? Doit-elle être conçue de façon isolée, ou dans le cadre d’une vaste réforme de la fiscalité (le fameux tax-shift) ? A quel niveau doit-t-elle être fixée ? L’application d’une taxe terrienne peut avoir un caractère limité et local, ou au contraire être beaucoup plus ambitieuse et globale. Les enjeux financiers, notamment pour les pouvoirs publics, seront évidemment très différents. Enfin, comme tout instrument fiscal, l’application d’une taxe terrienne pose la question de ses impacts sur les activités économiques, en particulier sur la viabilité des exploitations agricoles. Vu l’ampleur du sujet, il était impossible d’étudier tous les aspects de la taxe terrienne dans le cadre de cette étude. Aussi se termine-t-elle par une invitation à une étude beaucoup plus approfondie et nécessairement multidisciplinaire à son propos.

Cette these est une etude du droit maltais de la terre depuis l'epoque de la prehistoire jusqu'a la periode moderne. L'histoire du droit de la terre suit etrangement l'histoire de malte ; depuis le debut malte a ete soumise a la regle de la puissance colonisatrice du moment : pheniciens, grecs, carthaginois, romains, arabes, normands, souabes, angevins, castillans, chevaliers, francais, anglais, de meme qu'elle a ete soumise a l'influence de l'eglise catholique romaine. L'independance est recente, le 21 septembre 1964 et ce n'est que le 13 decembre 1974 que malte est devenue une republique, avec la victoire du parti travailliste (malta labour party). Cependant, depuis la seconde guerre mondiale il y a un profond changement dans le droit maltais de la terre. On s'oriente vers un autre droit de la terre ou l'etat est de plus en plus present et de plus en plus interventionniste et l'eglise de moins en moins puissante. Le droit de la terre depend d'organismes administratifs, les "boards", autant que des traditionnelles cours de justice. Le droit de la terre a malte, en 1986, cede le pas au droit de la construction et de l'urbanisme. Mais c'est toujours le droit foncier meme s'il s'agit de l'immeuble bati plus que de l'immeuble non-bati, du terrain constructible plus que du terrain non constructible, c'est-a-dire la terre agricole. Cette mutation du droit de la terre c'est en fait la mutation sociale et economique de malte. Malte ne veut plus etre une economie de forteresse qui implique une necessaire dependance d'une presence militaire etrangere. Elle entend realiser pleinement son independance. Mais ce desir sera-t-il realise ?
This thesis is a study of the maltese land law since the prehistoric era up till the modern times. The history of the land law goes hand in hand with the history of malta. Malta has always been ruled by different colonialist powers : phoenicians, carthaginians, greeks, romans, arabs, normans, suabians, angevines, aragonese, castillians, the knights of st john, french, english, as well as the influence of the roman catholic church. Malta obtained its independence on the 21 st of september 1964 and it was only on the 13 th of december 1974 that malta became a republic with the victory of the labour party (malta labour party). However since the second world war there has been a substantial change in the maltese land law. The state became more present and the church lost a great deal of its power. The land law became more dependent on administrative organizations, the "boards" rather than the traditional courts of justice. The land law in malta in 1986 has given way more and more to the law of construction and urbanism ; however it is still the land law which governs in all cases be it for the construction or agricultural land. This change in the land law follows in fact the social and economic change in malta. Malta no longer wants to remain a fortress economy (the island's economy has been repeatedly maintained as a fortress economy), and this implied a necessary dependence on a foreign military presence. Malta hopes to fully realize its independence but will this hope become a reality !

La propriété foncière représente une question intéressante et fondamentale au Vietnam. Le rapport à la terre a été encadré de différentes manières tout au long de l’histoire de ce pays, dans les périodes tant féodale que coloniale et socialiste. Les différences au niveau de la conception ainsi que de la technique d’administration des sols à chaque époque expliquent la complexité du droit foncier vietnamien contemporain ; complexité accrue dans un contexte d’économie de marché avec l’orientation socialiste maintenue par le Parti communiste. Cette situation ambiguë renvoie à l’image d’un pays qui est prêt à mettre en place des réformes structurelles, particulièrement dans le secteur économique, sans pour autant rompre avec son idéologie socialiste. La question foncière constitue un axe majeur des problématiques actuelles, au centre desquelles réside la confusion entre la propriété publique et la propriété privée. À la suite de lois foncières et d’amendements divers, notamment après la Constitution de 2013, le droit d’usage foncier et la propriété immobilière des particuliers ont mieux été protégés qu’auparavant. L’État du Vietnam a reconnu la nature réelle du droit d’usage des sols, qui a permis l’émergence d’un marché immobilier dynamique et attractif par les investisseurs nationaux et internationaux. D’autre part, l’urbanisation a conduit à de nombreux bouleversements dans l’usage de la terre en zones rurales. Malgré ses efforts, l’État du Vietnam ne parvient cependant pas à s’adapter aux exigences de ce nouveau contexte. Il s’y développe depuis longtemps des débats sur la propriété foncière, sur la notion de droit d’usage et d’autres éléments en rapport avec la gestion foncière. Les dirigeants tâtonnent et l’administration foncière soulève encore de nombreuses difficultés. L’un des aspects les plus remarquables concerne le maintien de la réquisition foncière, procédure qui implique la précarité du droit d’usage des particuliers.Alors, à qui appartient aujourd’hui la terre au Vietnam ? Est-ce que les composantes du peuple vietnamien, surtout les paysans pauvres, en sont véritablement les maîtres ? Le droit d’usage peut-il être considéré comme l’équivalent d’un droit de propriété au sens du droit français ? Toutes ces interrogations, qui se trouvent au coeur de la présente thèse, conduisent à suggérer une nouvelle réforme du droit vietnamien dans un proche avenir
Land ownership is an interesting and fundamental issue in Vietnam. The relationship to the land has been framed in different ways throughout the history of this country, in both feudal and colonial and socialist periods. The differences in design and soil management technique in each period explain the complexity of contemporary Vietnamese land law; increased complexity in a market economy context with the socialist orientation maintained by the Communist Party. This ambiguous situation refers to the image of a country that is ready to implement structural reforms, particularly in the economic sector, without breaking with its socialist ideology. The land issue is a major focus of current issues, at the center of which lies the confusion between public property and private property. As a result of land laws and various amendments, particularly after the 2013 Constitution, land tenure and private property rights have been better protected than before. The State of Vietnam has recognized the real nature of the land use right, which has allowed the emergence of a dynamic and attractive real estate market by national and international investors. On the other hand, urbanization has led to many upheavals in the use of land in rural areas. Despite its efforts, however, the State of Vietnam can not adapt to the demands of this new context. There has been a long history of debates on land ownership, the concept of the right of use and other elements related to land management. The leaders are fumbling and the land administration still raises many difficulties. One of the most remarkable aspects concerns the maintenance of the land requisition, a procedure that involves the precariousness of the right of use of individuals.So, who owns land in Vietnam today? Are the components of the Vietnamese people, especially the poor peasants, really the masters? Can the right of use be considered as the equivalent of a right of property within the meaning of French law? All these questions, which are at the heart of this thesis, lead to suggest a new reform of Vietnamese law in the near future

La première partie (l'espace institutionnalisé) est consacrée à l'analyse de l'organisation spatiale du pouvoir. Une large place est faite à l'histoire présentant les principales étapes de la formation des frontières nationales ainsi que les conditions politiques et sociales de la dissociation de la souveraineté territoriale d'avec la possession du sol. La souveraineté territoriale établie (Révolution française), l'Etat utilise l'espace au service de son fonctionnement. Il s'ensuit un découpage de l'espace à des fins de représentation et d'administration. La seconde partie (l'espace réifié) est consacrée à une représentation des différentes législations de droit public qui appréhende l'espace comme une chose. L'espace est tout d'abord un objet d'appropriation. La domanialité publique est analysée à travers ses caratères d'appropriation publique de l'espace et leur évolution contemporaine. La propiété foncière privée est également étudiée en tant qu'elle subit les assauts de l'intérêt général lié à l'aménagement de l'espace. Les éléments et les caractères fondamentaux du droit public de l'aménagement de l'espace sont présentés, mettant en évidence l'émergence progressives de la valeur de ressource collective affectée à l'espace.

En droit camerounais, l'administration apparaît, en fait, comme en droit, comme la gardienne du droit de propriété. Ce constat pourrait rendre perplexe dès lors que l'administration n'est pas toujours respectueuse des droits et libertés fondamentales. Lui confier la garde du droit de la propriété foncière reviendrait à confier la garde de l'agneau au loup. Cette réflexion pose la question fondamentale de savoir comment est organisé le système de règlement des litiges fonciers résultant de l'accès à la terre au Cameroun. L'analyse révèle que le contentieux est partagé entre l'administration, la justice administrative et les juridictions judiciaires. Elle révèle surtout qu'il est dominé par l'administration, le judiciaire étant relégué à jouer les seconds rôles dans la garantie de la propriété foncière. L'analyse de la place accordée au contentieux judiciaire dans le règlement des litiges fonciers au Cameroun, pose le constat des insuffisances du système camerounais, illustré par la différentiation des voies de droit offertes aux victimes d'atteintes, selon que l'on est ou non titulaire de titres de propriété. Les personnes non titulaires de titres fonciers sont juridiquement discriminées par rapport à celles qui en disposent. Les occupants du domaine national disposent, quant à eux, des actions dites possessoires, destinées à sanctionner les atteintes à leurs droits d'usage et de jouissance. Les déguerpis des domaines de l'État, quant à eux, sont dans une impasse juridique, le droit camerounais ne semble leur offrir aucune alternative face aux épreuves récurrentes des expulsions au bulldozer
In Cameroonian land law, the administration appears, in fact as in right, as the guard of the right of property. This statement can be surprising for the reason that the administration is not always respectful of rights and fundamental liberties. To entrust him the guarding of the right of the landed property would mean confiding the guarding of the lamb to the wolf. This reflection asks the fundamental question to know how is organized the system of regulation of the land disputes resulting from the access to the earth in Cameroon. The analysis reveals that the land settlement dispute is shared between the administration, the administrative justice and the judicial jurisdictions. It reveals especially that it is dominated by the administration, the judicial being relegated to play supporting roles in the guarantee of the land ownership. The occupants of the national domain are recognised action intended to sanction infringements on their customary rights. Left domains of the State as for them are in a legal impasse, the Cameroonian law seems to offer them no alternative in front of recurring events of the evictions to the bulldozer

La perpétuelle recherche d'un gain ou d'un profit n'a pas épargné les rapports entre les Etats. En effet, les pays via les relations qu'ils entretiennent passent des accords dans le but d'assurer un essor et un développement économique et, Madagascar n'échappe pas à cette règle.Ainsi, force est de constater que depuis quelques années les investisseurs étrangers sont intéressés par les perspectives offertes par l'île rouge, cependant, la question de la sécurité de leurs investissements se pose, et en découle, de nombreuses interrogations sur l'accession à la propriété foncière pour les investisseurs étrangers à Madagascar. La propriété foncière sera entendue dans cette recherche comme la somme des terres acquises ou devant être acquises par les investisseurs étrangers pour établir leurs projets. En effet, les investisseurs, c'est-à-dire, les personnes morales (SA, SARL, EURL, Groupements…) souhaitant s'implanter à Madagascar veulent s'assurer des garanties quant à « la propriété de la chose (…) et de ce qu'elle produit1 » c'est-à-dire de leurs investissements. Ainsi, condition nécessaire du développement des affaires, les investissements étrangers représentent un potentiel important pouvant permettre de tirer l'économie du pays vers le haut. Toutefois, de nombreux chefs d'entreprises ou d'entrepreneurs individuels restent sur leur réserve en raison de leurs craintes quant à la fiabilité d'une implantation dans l'île de l'Océan Indien. C'est dans ce cadre que, le droit des affaires malgache avec l'appui du gouvernement actuellement en place et par le biais d'institutions internationales est en train de subir une profonde mutation. En effet, Monsieur RAVALOMANANA2 président de la République Démocratique de Madagascar a institué des processus nouveaux dans l'économie et la politique Malgache. Une profonde réforme du droit des affaires et du droit applicable aux investisseurs est en cours3, ceci dans le but de redonner confiance aux entreprises étrangères, de redynamiser l'économie et de permettre un « appel » à l'investissement international pour encourager les bailleurs de fons étrangers.L'approche, l'étude et l'approfondissement de ces nouvelles données permettent de dresser un bilan global de l'accession à la propriété foncière (qui est une condition pour favoriser, développer et encourager les investissements des entreprises étrangères).C'est dans le cadre de cette profonde mutation, et de ces réformes ayant des conséquences sur le droit des affaires qu'il est intéressant de s'interroger sur les nouvelles conditions d'accession à la propriété sur le sol malgache, d'étudier ainsi, les procédés mis en place pour encourager des créations d'entreprises, des délocalisations (Fiscalité encourageante…) et pour rassurer les investisseurs.---------------------------------------------------------------------------------------------------1 Art.544 C.civ « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses (…) » et 546 C.civ « La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit (…) »2 Président depuis 2002, il succède à Monsieur Didier RATSIRAKA.3 Voir, la Cérémonie de lancement officiel de « l'Economic Developpement Board of Madagascar » ou Conseil Economique pour le développement Economique de Madagascar, en date du 05 Mars 2007, à Antananarivo
The perpetual search for gain or profit has not spared reportsbetween states. Indeed, the country through their relationshipssign agreements in order to ensure growth and developmenteconomic, Madagascar is no exception to this rule.Thus, it is clear that in recent years investorsforeigners are interested in the prospects offered by the"red island"however, the issue of security of their investments arises, andresult, many questions about the home landfor foreign investors in Madagascar.The land will be heard in this research as the sum ofland acquired or to be acquired by foreign investorsdevelop their projects. Indeed, investors, that is to say,Corporations (SA, SARL, EURL, group ...) wishing to relocate toMadagascar want to ensure guarantees of "property of the thing(...) And what it product1 "that is to say their investments.Thus, a necessary condition for business development, investmentForeigners represent a significant potential that can afford to takethe economy up. However, many business leaders orindividual entrepreneurs remain on their reserves because of theirconcerns about the reliability of a settlement on the island of the Indian Ocean.It is within this framework, business law with support from Madagascarcurrent government and through institutionsInternational is undergoing a profound change. Indeed,RAVALOMANANA2 Mr. President of the Democratic Republic of Madagascarintroduced new processes in the economy and politics of Madagascar. Amajor reform of business law and the law applicable toinvestors is Class3, this in order to restore confidenceforeign companies to revitalize the economy and allow a "call"investment to encourage international donors fonsforeigners.The approach, the study and deepening of these new data allowof a comprehensive review of home land (which is acondition to promote, develop and encourage investmentsforeign companies).As part of this profound change, and these reforms withimpact on business law it is interesting to speculatethe new conditions of home ownership on the ground in Madagascar,and to study the processes in place to encourage creativecompanies, relocation (Taxation encouraging ...) and to reassureinvestors.1 Art.544 C.civ "Property is the right to enjoy and dispose of things(...) "And 546 C.civ" The ownership of a thing is movable or real estateis entitled to everything it produces (...) "2 President since 2002, he succeeded Mr. Didier Ratsiraka.3 See, the official launch ceremony of "the Economic Development Boardof Madagascar "and the Economic Development EconomicMadagascar, dated March 5, 2007, in Antananarivo

Le present travail analyse les regles et procedures juridiques edictees au congo pour faire face a la croissance urbaine. Devant l'ampleur du phenomene d'urbanisation, les pouvoirs publics congolais ont eur recours au droit pour organiser l'occupation et l'utilisation de l'espace. Ainsi est ne un droit de l'urbanisme au congo. Ce droit est le produit d'une synthese des techniques juridiques du droit de l'urbanisme francais et des principes de l'ideologie socialiste. Cependant il est encore embryonnaire, et doit etre clarifie et precise sur de nombreux points. En outre, ce droit est encore loin d'etre effectif. Pour qu'il le soit, une volonte efficace de l'administration, une adequation des regles a la realite congolaise et une decentralisation sont indispensables
This work analyses juridical rules and proceedings enacted in congo to face the urban growth. In view of the extent of the urbanization phenomenon, the congolese authorities have resorted to law to organize the occupation and utilization of space. That is how a town planning law is born in congo. That law is the result of a synthesis of juridical techniques of french town planning law and socialist ideology principles. However it is still embryonic, and must be clarified and explicit on various points. Besides, order that law is still far from being effective. In order that it becomes effective, an efficacious will from the authorities, an adequacy of rules to congolese reality and a decentralization are required

Le regime de la propriete fonciere au maroc est dualiste depuis le dahir de 1913 sur l'immatriculation. Ainsi, pour preciser le domaine d'application de chaque droit, les conceptions et les regles qui regissent les problemes juridiques qui s'y rattachent au sujet, un chapitre s'interesse a definir le systeme de la publicite fonciere en france et au maroc, et un autre, a la possession, comme fondement de la propriete non immatriculee. Dans les chapitres concernant le droit d'user, de jouir, et de disposer, l'etude du droit d'usage nous amene a traiter l'origine et l'evolution de la theorie de l'abus du droit d'usage, et du droit de disposer, a exposer les conditions de validite des clauses d'inalienabilite en france, et la position de la legislation marocaine a cet egard, aussi dans ce chapitre une section a rapport aux restrictions legales a la liberte d'aliener, et une autre a la propriete inalienable dans le droit marocain. La seconde partie, s'agit, de la propriete du dessus, et ses limitations, et le droit de superficie. De la propriete du dessous. Et du regime des eaux. En fin du bornage. Ce travail se termine par l'etude des charges qui pesent sur les proprietaires
Since the law of 1913 on the registration of deeds, moroccan law on real estate has been dualistic. In order to determine the domain of application for each law, the concepts and the rules which govern the juridical problems connected with this subject, a chapter has been dedicated to the systems of registering property in france and in morocco, and another chapter to ownership as the basis of unregistered property. In the chapters dealing with the right of usage, of tenure and the right to make over one's property, the study of the law of usage gives the opportunity to examine the origin and evolution of the theory of the right of abuse of usage. At the same time in treating the right of disposal we out line the conditions for validity of clauses of inalienability in france, and the position of moroccan legislation with respect to it. In this chapter one section deals with legal restrictions to the freedom to alienate, and another section deals with inaliable property in moroccan law. The second part covers the laws governing property above ground and its limits, and the laws concerning surface areas, while the legislation for property under ground, water and demarcation are also dealt with. The work finishes with a study of the obligation incumbent on proprietors

La croissance economique depuis 1945, en modifiant l'utilisation des sols, a declenche une intervention planificatrice de la puissance publique. Un droit de l'urbanisme est ne, bousculant le caractere absolu du droit de propriete vers une fonction sociale tres marquee. A l'aube de 1992, voici un essai comparatif france-espagne sur les modalites d'emergence de la reglementation d'urbanisme dans ces deux pays par le biais: - d'un urbanisme imperatif, d'initiative etatique, a base de lois, reglements et plans - d'un urbanisme decentralise: en france par delegation aux regions, departements et surtout communes avec les plans d'occupation des sols; en espagne par une procedure de planification a l'echelon des communautes autonomes et aussi des communes avec les plans generaux d'amenagement municipal. Le tout constitue le cadre d'un urbanisme operationnel, a savoir d'operations d'urbanisme: en france, ce sont les zac, lotissements, afu, qui ont chacune leur reglementation propre; en espagne, il s'agit d'un processus d'execution des divers plans au travers de trois systemes d'execution: compensation, cooperation, expropriation; ces operations n'excluant pas la mise en oeuvre de droits de preemption et de procedures d'expropriation. Dans les deux pays, la politique d'amenagement s'accompagne d'une politique de publicite fonciere, avec : - ses outils d'information (cadastre, conservation des hypotheques et registre de la propriete espagnol) - la necessaire coordination de ces outils, gage de l'efficacite de la publicite. - l'etendue differente des prerogatives des officiers publics. Pour en tirer la conclusion, en france d'un parfait achevement de la reglementation fonciere, qui connait encore un reel disfonctionnement du cote espagnol, dans l'attente de la mise en application pratique de toutes les reformes qui touchent aujourd'hui l'immobilier
Since 1945 economic growth has triggered public power planning intervention by modifying soil utilization. A town-planning law was born, turning the absolute spirit of the law of property into a marked social function. At the dawn of 192, we found it interesting to draw a comparative essay on the terms and conditions of the emergence of town-planning regulation in france and spain, through: - imperative urbanism, initiated by the state, based on laws, ruls, plans - decentralized urbanism, in france by delegation to the different administrative divisions: regions, departements and principally communes, through what is called "plans d'occupations des sols"; in spain by a planning procedure at the level of the autochtone communities and of the communes through what they call" plan d'amenagement municipal". The whole thing makes the frame of mown-planning operations such as in france" zac, lotissement, afu" ; each of them having their own regulation; in spain there there exists an implementation process of the diverse plans through three systems : "compensation, cooperation, expropriation", these operations do not exclude the implementation of preemptive rights, of the proceedings of expropriation. In both countries land planning policy is associated with land-advertising policy, including: - its information tools (land register, mortgage register and spanish property-register) - the necessary coordination of these tools, which guarantee publicity-efficiency - the different scale of public officers' prerogatives. Coming to a conclusion, we find in france a perfect completion of land regulation, which still suffers from a real misworking in spain, awwaiting the putting into operation of al the latest estate reforms