Academic literature on the topic 'Remodelación de edificios'

Michael Drewes ha estudiado el ambiente artístico que rodeó al que fuera segundo emperador de México, Maximiliano de Austria. En por lo menos dos artículos anteriores publicados en Anales del Instituto de Investigaciones Estéticas (números 59 y 63), se ocupó ya del arquitecto Carl Gangolf Kaiser, un artista que presentó diversos proyectos de construcción y remodelación para Maximiliano. Quizás por su juventud, los proyectos que entonces realizó este arquitecto para remodelar edificios tan importantes como el Castillo de Chapultepec o el Palacio Nacional resultaron propuestas que se salían por completo del espíritu con que originalmente fueron construidos. Más que restauraciones y actualizaciones, sus modelos estaban pensados como costosos edificios europeos que aspiraban a cambiar la fisonomía de la ciudad de México y asemejarla a la Viena decimonónica. Aunque realizó una gran cantidad de dibujos y está implicado en numerosos proyectos tanto oficiales como privados, tal como lo atestiguan los archivos austriacos, ninguno de sus proyectos parece haberse llevado a cabo. Por lo menos, en lo que respecta a los edificios del Estado, tenemos la certeza de que no obtuvo ninguna obra; en cuanto a las casas particulares, sería muy difícil comprobar si alguna de ellas llegó a construirse, pues, de haberse realizado, en nuestros días no existe ya. En este artículo se describen varios de esos proyectos y se proporcionan datos sobre este importante arquitecto.

SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN. II. EL CONCEPTO DE CONJUNTO HISTÓRICO. 1. Conjuntos de interés cultural en la Ley de Patrimonio Histórico del Estado y conjuntos objeto de catalogación específica en la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía de 1991. 2. Los conjuntos históricos en la nueva Ley ¿Una categoría circunscrita a los bienes de interés cultural? III. EL PLANEAMIENTO DE LOS CONJUNTOS HISTÓRICOS. 1. Consideración previa. 2. Delimitación del ámbito de aplicación de las previsiones legales referidas al planeamiento. 3. La obligatoriedad de los planes de protección. 4. Planes generales de ordenación urbanística y planes especiales, instrumentos aptos para la ordenación de los conjuntos históricos. 5. Uno o varios planes de protección para un mismo conjunto histórico. 6. Contenido de los planes. 6.1. El contenido mínimo. 6.2. Las operaciones de remodelación urbana. En especial, la alteración de alineaciones. A. Su regulación en la Ley del Patrimonio Histórico del Estado. B. La corrección de la regla por el Derecho autonómico. El artículo 31.2 a) de la Ley del Patrimonio Histórico de Andalucía. 6.3. Límites a la ordenación de los conjuntos históricos a través de planes especiales. A. La interpretación consolidada en nuestro Derecho sobre la posible alteración de un plan general por uno especial. B. La conexión de la regla establecida por el artículo 30.1 de la Ley del Patrimonio Histórico de Andalucía con el Derecho urbanístico. 7. El procedimiento de elaboración y aprobación de los planes. IV. AUTORIZACIONES DE LA ADMINISTRACION DE CULTURA. SU CONEXIÓN CON LA LICENCIA MUNICIPAL. 1. Las intervenciones sujetas a autorización de la Administración de Cultura. 2. Las excepciones a la regla general. 3. Procedimiento para el otorgamiento de la autorización autonómica. 3.1. La vuelta a la unidad procedimental. 3.2. Plazo para la concesión de la autorización. V. EL DEBER DE CONSERVACIÓN DE LOS PROPIETARIOS Y TITULARES DE BIENES HISTÓRICOS: EL RÉGIMEN DE LA RUINA. 1. El contenido y alcance del deber de conservación. 2. La ruina de los edificios históricos. 2.1. El régimen previsto por la Ley Patrimonio Histórico Español y por la Ley del Patrimonio Histórico de Andalucía de 1991. La incidencia en este régimen de la Ley de Ordenación Urbanística. A. La regulación de la ruina en las Leyes de Patrimonio Histórico. B. La ruina de los edificios históricos en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. La prohibición absoluta de demolición. 2. La regulación de la LPHA de 2007. 2.2. El deber de conservación de las edificaciones históricas en ruina.VI. CONSIDERACIÓN FINAL.

En este artículo se toma la metodología de la biografía cultural propuesta por Arjun Appadurai para bosquejar el proceso de singularización de la Torre Latinoamericana, que parte de ser un edificio comercial construido en 1956 hasta llegar a las prácticas desencadenadas después de ser declarada Patrimonio Monumental de México en 1997. El objetivo es mostrar que la remodelación iniciada en 2002 opera como un proyecto de restauración física e histórica del rascacielos, donde se construye un discurso cultural conformado por episodios de la historia de la ciudad, del edificio y significantes propios del nacionalismo en México, que contribuye a generar y difundir en el imaginario urbano la noción de la Torre Latinoamericana como patrimonio, en calidad de objeto testigo.

La historiografía de la catedral de Oviedo ha estado condicionada por las etapas fundacionales de edificio. El aspecto de la iglesia del Salvador construida por Alfonso II en el siglo IX se ha querido interpretar de distintas maneras, a partir de la documentación, poniendo de manifiesto cuán contradictorias son las noticias al respecto. En este trabajo, se propone una posible remodelación del conjunto a comienzos del siglo XII. Esta transformación podría explicar las referencias a una iglesia con un enorme transepto de treinta metros de longitud durante el comienzo de las obras de la nueva catedral gótica en la segunda mitad del siglo XIV.

<p>Situada en el punto más alto del área elegida para la realización del nuevo núcleo urbano, la Posada, sin esconder los privilegios evidentes de sus usuarios, por sus visibilidad y su volumen, asume el papel de elemento referencial en el territorio.</p><p>La Posada es un edificio que consta de dos volúmenes de geometría simple que se superponen, al parecer, sin tocarse. Una imagen de la suspensión y ligereza del volumen más alto que se usa para afirmar la capacidad de control de la técnica através del uso de pilotes y de las grandes superficies de vidrio de la planta baja. El volumen más bajo alberga los espacios comunes y las áreas de servicio. Un gran patio, sustraído del volumen que se apoya en el terreno, recuerda la tipología histórica del claustro asociada a la arquitectura de los conventos articulando al mismo tiempo las diferentes funciones con la diversificación de los accesos.</p>

El análisis de la gestación y transformación de la plaza de la Encarnación de Sevilla, última de las «plazas mayores» de la ciudad, permite un acercamiento contemporáneo a los fenómenos de la arquitectura del espacio público. La Encarnación se constituyó desde su inicio, durante la dominación francesa de 1810–1812, como un perímetro «duplicado»: una plaza convexa rodeando un edificio, el Mercado Central. En ese sentido, se ha mostrado continuamente refractaria a la imposición de un orden o concepto general de los cuales carece, acogiendo únicamente actuaciones que se apoyan en su valor de centralidad. El concurso público para su remodelación total, ganado en 2004 y ejecutado por el estudio alemán J. Mayer H., puso fin a décadas de abandono para regresar a una morfología que, si bien en algunos aspectos perpetúa la espacialidad decimonónica, también ha aportado, consciente o inconscientemente, un potencial para el asamblearismo político patente durante su utilización por las manifestaciones del 15-M y que reivindica la capacidad de la arquitectura para transformar la ocupación del espacio público.

Desde la llegada de los españoles a tierras del Tahuantinsuyo se edificaron magníficas iglesias como parte del proceso de cristianización de los vencidos. La iglesia se constituyó en espacio propicio para la expresión de artes como la arquitectura, la escultura y la pintura, venidas de Europa renacentista, que se enriqueció aún más con la fusión del arte indígena y mestizo. En las ciudades mayores florecieron las catedrales y los conventos, fundados por las distintas órdenes religiosas; mientras que en las localidades menores, como en las reducciones de indios, la iglesia fue erigida como el edificio principal, ubicada en la plaza, con sus altos campanarios para llamar a los conversos. En cerca de cinco siglos de historia, las numerosas iglesias construidas en el Perú han tenido su época de esplendor y apogeo, así como su decaimiento y crisis. Estos repositorios del arte colonial, vinculadas a la propagación del cristianismo, se encuentran en la actualidad; unos en buen estado de conservación y activos, otros se han deteriorado con el paso del tiempo, calamidades telúricas y desuso prolongado. En este artículo hacemos un examen etnográfico de estos monumentos históricos, enfatizando principalmente el proceso de remodelación de la arquitectura y del arte religioso colonial, que tienen por objeto ponerlo en valor e incentivar la neoevangelización moderna.

En 2007 Frade Arquitectos resulta adjudicatario del concurso público que tenía como objeto la remodelación del Museo Arqueológico Nacional (MAN). La renovación integral del MAN se realizó durante los años 2008-2012 con un proyecto que pretendía responder a una necesidad de actualización y modernización, al margen de otros aspectos puramente técnicos de adecuación a la normativa vigente o relativos a los esfuerzos estructurales para soportar piezas de gran peso.Pero, ¿cómo compaginar el respeto hacia el edifico con las exigencias necesarias de un museo? Ésta era una de las claves de la rehabilitación, llegar a un equilibrio entre la “tradición” y el “desarrollo”. Asumir determinados sacrificios de planteamiento para potenciar la relación entre el edificio y la colección ha sido decisivo para alcanzar una solución que, respetuosa hacia el proyecto original, responde tanto a la demanda social de nuevos servicios de atención al público y como a las nuevas necesidades museológicas y museográficas.

Cuando uno de nosotros se enteró (alrededor del año 2002) que en Estados Unidos —país que casi siempre nos lleva la delantera y al que muchos mexicanos buscan imitar y agradar—, se manufacturó una crisis de la educación pública desde ciertas esferas del propio gobierno, no pudo menos que asombrarse y conseguir el libro que reportaba las indagaciones respectivas: The Manufactured Crisis: Myths, Fraud and Attack on America's Public School, escrito por David Berlinger y Bruce Biddle y publicado en 1995 por Perseus Publishing, en Cambridge, Massachusetts.A manera de reseña, presentamos algunos fragmentos del prólogo:Este libro fue escrito con indignación.Durante un buen periodo de nuestra historia reciente, el gobierno federal ha parecido estar dispuesto a promover los intereses de la educación pública. Los políticos que favorecían a las escuelas públicas aparecieron regularmente en la Casa Blanca y en el Congreso; varios programas que apoyan las necesidades de nuestras escuelas pasaron por una revisión extensa durante años; y aunque sabíamos que esas escuelas continuaban teniendo muchos problemas, nuestros líderes políticos parecían estar al tanto de esos problemas y se disponían a respetar los resultados de las declaraciones de la investigación en educación. De este modo, como muchos otros americanos, comenzamos a creer que en sus discusiones sobre la educación, nuestros líderes federales fueron, dentro de ciertos límites, personas honestas y bien intencionadas.Los eventos de las últimas décadas, ciertamente, han desafiado esas creencias. En 1983 la Casa Blanca de Reagan comenzó a hacer reclamos insistentes, atacando la conducta y los logros de las escuelas públicas de los Estados Unidos —reclamos que fueron objetados con las evidencias que teníamos. Al principio pensamos que era un error, pero estos y otros reclamos falsos y hostiles fueron pronto repetidos por varios líderes de las administraciones de Reagan y Bush. Los reclamos también fueron adoptados en muchos documentos emitidos por líderes industriales y empresariales y fueron infinitamente repetidos y exagerados por la prensa. Conforme pasó el tiempo, inclusive algunos líderes de la comunidad educativa —incluyendo algunas personas que conocíamos— comenzaron a asumir estas declaraciones como hechos.Entonces, comenzamos lentamente a sospechar que algo no estaba del todo bien, que una estrategia malévola podría estar en progreso. Sin embargo, éramos gente ocupada y nos tomó tiempo comenzar a actuar de manera acorde con nuestras sospechas. Aunque habíamos sido amigos por algunos años, nuestros primeros actos fueron independientes. David [Berlinger] comenzó a dar discursos en los que cuestionaba algunas afirmaciones falsas hechas sobre las escuelas y sus efectos. Bruce [Biddle] comenzó a escribir ensayos acerca de varias formas en las que los políticos federales y sus aliados boicotearon la investigación y malversaron evidencias sobre la educación.Eventualmente, descubrimos que nos preocupaban las mismas cosas y decidimos hacer juntos un libro; entonces comenzó verdaderamente nuestra educación. Entre más hurgábamos en nuestra historia, más mentiras asquerosas desenterrábamos sobre la educación; más sabíamos acerca de cómo los oficiales de gobierno y sus aliados ignoraban, suprimían y distorsionaban evidencias; y más descubríamos cómo los americanos eran engañados sobre las escuelas y sus logros. Este fue el origen de nuestra indignación. Comenzamos también a preguntarnos por qué estaba pasando esto: ¿Por qué algunas personas en Washington estaban tan ansiosas en hacer pagar a los maestros? ¿Qué era lo que realmente tramaban? ¿Qué problemas trataban de ocultar? ¿Qué acciones querían promover o prevenir?Aprendimos también que las respuestas a estas preguntas no eran tan simples. Algunos de los que habían aceptado los mitos hostiles acerca de la educación habían estado genuinamente preocupados por nuestras escuelas; algunos habían malinterpretado las evidencias, algunos habían sido engañados y otros habían tenido un fundamento comprensible para sus acciones. Sin embargo, muchos de los mitos parecían también haber sido dichos por personas poderosas, quienes —a pesar de sus declaraciones— perseguían una agenda política diseñada para debilitar a las escuelas públicas de la nación, redistribuir el apoyo para las escuelas, de manera que los estudiantes privilegiados fueran favorecidos por sobre los estudiantes necesitados, o inclusive abolir todas estas escuelas. Con este fin, los políticos han estado preparados para decir mentiras, suprimir evidencias, hacer pagar a los maestros y sembrar un sinfín de confusiones. Consideramos esta conducta particularmente despreciable.Este libro, pues, está diseñado para establecer un registro de estos eventos; examinar la evidencia y corregir los mitos hostiles que han sido dichos sobre nuestras escuelas; explorar por qué fueron dichos y qué tramaban los cuenta-mitos; examinar los problemas reales de la educación, que han sido enmascarados con frecuencia; y explorar lo que efectivamente se podría hacer respecto de esos problemas.Hoy, en el México de finales de 2008, no puede uno más que pasmarse por lo que sucede con la educación pública (sobre todo, aunque no exclusivamente, en la Educación Básica): las mismas autoridades afirman que ya no hacen falta más maestros; y entonces proponen convertir las Escuelas Normales en escuelas técnicas orientadas al sector turístico. Las mismas autoridades federales (o sea, la SEP) tienen como programa principalísimo la aplicación de la prueba ENLACE (en todos los niveles) y el de las becas del programa Oportunidades (más por futuros votos que por beneficiar realmente a la gente). Fuera de esos programas y de miles y millones de palabras huecas, no existe en México un plan de acción ni acciones reales y efectivas contra los muchos rezagos educativos acumulados durante décadas. Lo más triste es que, evidentemente, no existe la intención de tomarlas, por parte de los funcionarios que tienen la obligación de hacerlo. Mientras los mexicanos, es decir, los ciudadanos, no podamos, por así decirlo, "tomar de una oreja a los funcionarios" y ponerlos a trabajar y a producir resultados (o correrlos e impedirles que asuman cualquier otro cargo público de manera vitalicia, por modesto que sea), evidentemente la situación del país no cambiará.Por su parte, las evaluaciones han mostrado no ser la panacea: tomemos como indicadores los resultados de la prueba PISA (aplicada a jóvenes de 15 años, que terminan la secundaria o inician la preparatoria). Obsérvese en el cuadro siguiente una síntesis de los resultados de México en Español: MÉXICOPISA 2000PISA 2003PISA 2006Puntaje promedio422400410Lugar ocupado35 de 4239 de 4143 de 56Rango total327-546375-543285-556 Si en seis años la evaluación no rindió sus supuestos frutos, ¿cuántos años más estaremos entretenidos con este circo de cifras, esperando a ver cuándo mejoran los puntajes? Los libros, folletos, talleres, pláticas y carteles orientados a los maestros y a los padres de familia no han faltado, y no han servido ni servirán... Lo podemos asegurar porque los puntajes que los estudiantes obtienen en estas pruebas no dependen sólo de su maestro ni de su escuela: dependen, y quizá mucho más nítidamente, de la localidad en que viven, de las exigencias que esa localidad le impone a la gente con relación a los conocimientos y "habilidades" promovidos por la escuela (y ni el arado con bueyes, ni la pizca del maíz ni el corte de café se aprende a hacer con instructivos; no los hay tampoco para migrar pa'l norte en forma segura); influye también la entidad en que se viva (no es lo mismo asistir a la escuela en Coyoacán, Distrito Federal, en Monterrey, Nuevo León o en La Tinaja, Veracruz). Todas las condiciones de contorno (socio-culturales y económicas) que rodean al niño, al maestro y a la escuela modulan los aprendizajes y, por tanto, los puntajes obtenidos. Algo largamente sostenido y fundamentado en los debates que se han tenido en este país sobre la educación intercultural, que cuenta, además, con un profuso marco normativo-legal que lo respalda y sostiene.Entonces, es injusto proponer que el aumento salarial de los maestros esté condicionado por los resultados de los niños en las evaluaciones, porque no es lo mismo atender a niños de Coyoacán que a niños de La Tinaja: en un sentido importante, no son los mismos niños. Las condiciones de contorno de las escuelas en México se dejan comparar mejor, al menos en algunos aspectos, con escuelas de Madagascar que con las de Finlandia: un etnógrafo en Madagascar reporta como increíble que el maestro de una localidad pequeña deba suspender clases el día de cobro. De lo más común en Veracruz. Contrástese ese dato con el del sueldo: un maestro gana 2,300 euros mensuales en Finlandia y unos 380 euros mensuales en México (como un dato muy general que varía según muchas circunstancias).Se podrá objetar que existe el proyecto de Reforma Integral de la Educación Básica. Sin embargo, sabemos bien que no es aceptado por muchos de los profesores (y eso nos permite prever, con bases científicas, que aunque logren terminarla e imponerla, no llegará a las aulas, es decir, a los niños), que se está haciendo al vapor y de la mano de una Alianza que es abiertamente repudiada por muchos (y en silencio por otros).También sabemos que retoma pasadas reformas, como la de Secundaria (aprobada al vapor a finales del sexenio trágico, el "del cambio") y la de Preescolar (sabemos que enfatiza el desarrollo de “competencias”, término que ni siquiera se ha discutido ampliamente desde el 2004 y que en opinión de un experto en currículum como lo es Díaz Barriga, no existen elementos claros para desarrollar programas de estudio basados en competencias). Esas reformas no han sido evaluadas a profundidad: no se ha preguntado a los maestros cómo se sintieron (aquellos que sí decidieron seguirla), qué dificultades encontraron; tampoco se ha investigado con los estudiantes de secundaria qué obstáculos enfrentaron en el día a día tomando clases.Se trata, en resumen, de un nuevo Plan de Estudios cuya aplicación, viabilidad de ser llevado a cabo (en las condiciones reales de las escuelas reales de México) y su eficiencia no se han probado. La ACE es tan repudiada que ha tenido que aliarse con Televisa para organizar un Campeonato Escolar de futbol a nivel nacional, a ver si a través de él, es decir, del deporte más popular y practicado (por divulgado y apoyado), logran aceptación.Sin embargo, todos estos hechos, es decir, las prioridades gubernamentales y las acciones efectivas nos hacen sospechar, justamente, que pueda estarse fabricando una crisis de la educación pública en México, orientada a permitir la inserción de la iniciativa privada en la educación pública. Así como se pretende abrir las puertas de PEMEX a la iniciativa privada, se están abriendo las puertas de la SEP a Televisa, por ejemplo.Podríamos imaginar algunos de los argumentos: no hay recursos suficientes para verdaderamente arreglar las escuelas y convertirlas en espacios no sólo dignos, sino apropiados para que todos los alumnos y estudiantes del país reciban una educación de calidad: así pues, vendamos las escuelas (los edificios) y que ellos inviertan en su remodelación; como las escuelas privadas son las que mejores puntajes obtienen, significa que ellas sí saben y pueden hacer bien las cosas: dejemos pues a la iniciativa privada que las haga, que contrate a los maestros que quiera, por el sueldo que quiera y bajo los flexibles contratos que quiera; como ya no necesitamos construir más escuelas, ya no harán falta más maestros: cerremos, pues, las Escuelas Normales.Tenemos que considerar que las discusiones al respecto están en su clímax, las acciones emprendidas en otros estados nos muestran que las protestas pueden degenerar en actos de violencia, los cuales aún cuando provengan de argumentos válidos no serán la mejor vía para entablar un diálogo reflexivo y productivo, en el que podamos mostrar disposición de escuchar para exigir ser escuchados, donde forcemos (sin fuerza física) a la revisión de las propuestas y a la construcción de otras nuevas, organizándonos, discutiendo y proponiendo sin que cada sector involucrado quiera “jalar agua para su molino”, definiendo cada uno su postura y tomando conciencia de cuál es el objetivo que se desea alcanzar.Ciertamente no hay que ser ingenuos y creer que por la vía del diálogo todo se resolverá; no será así, pero si queremos mostrar que deseamos un cambio en otra dirección, hay que ser lo más congruentes que se pueda con nuestras demandas y nuestras acciones. Sólo así podremos unirnos para decirles a las autoridades: vean las investigaciones, los resultados, los trabajos de los maestros, los logros que se obtienen a pesar de las carencias económicas e institucionales y la poca eficacia de las evaluaciones masivas y constantes. La vía no es el cierre de las escuelas normales sino la preparación de más y mejores maestros que atiendan con esmero a las escuelas y a los grupos más vulnerables.Sin embargo, esperamos estar rotundamente equivocados en nuestras sospechas. No obstante, vigilemos y consideremos esa posibilidad. Por eso abramos espacios de discusión con profesores y padres de familia, con miembros de escuelas normales y facultades de pedagogía y ciencias de la educación, con dirigentes estatales de sindicatos, con los que repudian las reformas y manifiestan su rechazo, con los funcionarios y todos aquellos que quieran y deban dialogar en torno al tema.Desde hace al menos 30 años, el CONACyT ha aportado una enorme cantidad de recursos públicos para la formación de investigadores mexicanos de todas las áreas del saber, y también para complementar sus salarios, mediante el SNI. Hoy, existe un gran corpus de investigación educativa en el país y un conjunto muy grande de investigadores en el campo. Entonces, hay en México personas formadas que pueden realmente reorientar la educación básica nacional, no sólo por formación académica, sino por haber caminado por muchos años en el campo. Sería absurdo (como lo es) prescindir de sus aportaciones y creer que un grupúsculo de funcionarios-investigadores de la SEP tienen el conocimiento en sus manos. ¿Para qué, entonces, se invierten recursos en formar investigadores y en sostener una plataforma de investigación nacional si, al momento de las decisiones, son los políticos (y sólo ellos, en comparsa con algunos, muy pocos funcionarios-investigadores) quienes toman las decisiones, sin considerar lo que sabemos y lo que no sabemos de la educación nacional?

Ingeniera Civil
El estudio a realizar consiste en el diagnóstico, diseño, gestión de obra y posterior análisis energético y térmico de la remodelación de la oficina central de EA Buildings Chile. Se pretende realizar una comparación del desempeño energético y térmico entre una situación base y una remodelada, incorporando una serie de medidas de eficiencia energética. Dicho análisis se efectúa en función de la medición de variables de consumo eléctrico, confort térmico y nivel de hermeticidad de la edificación por medio del ensayo Blower door test y captura de termografías. Adicionalmente, se realiza un análisis computacional por medio de la modelación de la vivienda en el software Design Builder, que entrega el consumo de electricidad y la temperatura de ambiente interior. Los resultados arrojan que la instalación de ventanas DVH disminuye el nivel de la infiltración de aire exterior en un 70%, mientras que el consumo de energía eléctrica no se ve mayormente afectado. La evaluación económica estima un período de retorno de la inversión de 35 años cuando se considera un sistema eficiente de climatización, mientras que para las condiciones actuales no se justifica económicamente su implementación. Finalmente, se demuestra teóricamente mediante la simulación del recinto, que la instalación de aislación exterior de muros y de losa es la medida que logra la mayor disminución en el uso de electricidad, llegando a un 90% de reducción de esta variable.

Arquitecto
Existe una cantidad importante de edificios abandonados en nuestro país. Son múltiples y variadas las razones para que eso ocurra, puede ser debido a desperfectos técnicos, por motivos económicos, funcionales, políticos, etc. Sea cual sea la razón , el resultado suele tener consecuencias negativas para su entorno. Muchas veces dichos edificios se transforman en focos de insalubridad e inseguridad, generando rechazo en la comunidad. Frente a ello se propone la recuperación de estos edificios como una solución a los problemas cotidianos y como una posibilidad de conservación de Arquitectura Industrial, muchas veces con valor patrimonial no declarado.

Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento hasta el 18/5/2020.
Magíster en Gestión y Dirección de Empresas
El presente trabajo muestra el desarrollo de un Plan de Negocios para remodelar y posteriormente arrendar un inmueble de conservación histórica ubicado en pleno centro cívico de Santiago, de data de construcción de 1910. Lo anterior se justifica en base al excelente emplazamiento de la propiedad, junto con una buena accesibilidad para el público, más el aporte al valor patrimonial del país, al velar por preservar una fachada de alto valor arquitectónico. La metodología aplicada fue la recomendada para un Plan de Negocios, en la cual se realizó un análisis detallado del mercado inmobiliario de Santiago Centro, del cual se determinó el mercado objetivo de Renta Inmobiliaria, enfocado en clientes de los rubros Educacional, Restaurant y Retail para ofrecer en arriendo la propiedad. Posteriormente se determinó la estrategia genérica de Diferenciación Enfocada como la más idónea para el proyecto, dado que el rubro de conservación histórica es un nicho específico dentro de la industria, con pocos competidores. Luego se generó el modelo de negocios bajo la metodología CANVAS, para posteriormente establecer en el Plan Operacional los planos, presupuestos y carta Gantt para cada una de las 3 alternativas. A su vez, se elaboró un plan comercial del tipo marketing táctico con el análisis de las 4 P, determinando en particular los precios para cada una de las alternativas. Finalmente, se eligió la estructura de recursos humanos más idónea para la etapa de proyecto, cuya duración total se estimó en 12 meses, y donde más de la mitad del tiempo de ejecución está constituido por las etapas de demolición y obra gruesa, respectivamente. Con lo anterior, se cataloga esta obra como de alta complejidad, para lo cual se recomienda contratar a mano de obra con alto nivel de experiencia. Luego de evaluar económicamente a nivel puro las 3 alternativas, se concluye que todas ellas son factibles económicamente, de las cuales se seleccionó la asociada a generar un espacio arrendable destinado al rubro Pub-Restaurant , cuyo VAN neto fue de UF 44.934, una TIR de 22,72%, y una tasa de descuento del 10% anual real. Esta alternativa contempla la remodelación de la fachada principal y la construcción de 4 pisos al interior que pueden albergar hasta 15 locales de este rubro. El análisis de sensibilidad posterior demostró que el proyecto es robusto ante variaciones combinadas del precio del arriendo y la inversión, pero con sensibilidad media a la vacancia de locales, cuyo rango se sitúa entre [0%;50%], para que el proyecto siga siendo rentable. Se recomienda al arrendador velar por un buen mix de locales, que ofrezcan productos de calidad al público, para que se genere lealtad al punto y aumente la demanda de locales en los pisos superiores, que son los últimos en arrendarse. Al evaluar el financiamiento, se obtienen resultados similares con las modalidades de crédito hipotecario y Leasing, con TIR financiadas de 61,43% y 61,48% respectivamente. Aunque el Leasing es levemente más rentable, se recomienda la opción de crédito hipotecario, por la flexibilidad en las condiciones de salida ante una potencial venta de la propiedad.