Academic literature on the topic 'Samägande'

Problemställning: Det finns i dagens lagstiftning inget uttalat stöd för att använda ”upplösande av samägande” som skäl för beslut i klyvningsförrättningar. Användning med avgörande verkan har inte styrkts genom rättspraxis. Ändock används detta skäl av lantmätare. Hur yttrar sig denna osäkerhet kring dess användning i förrättningar?  Syfte: Arbetet syftar till att visa på vilket sätt och i hur stor utsträckning som upplösande av samägande används av lantmätare i klyvningsförrättningar vid prövningen av villkoren för fastighetsbildning i fastighetsbildningslagens 3:e kapitel.   Metod: Studien initierades av att en för oss okänd företeelse upptäcktes inom domänen fastighetsrättslig lagstiftning. Det ledde till att vi ställde upp en modell som förenklat beskriver företeelsen och med vilka samband den existerar inom domänen. Modellen säger att upplösning av samägande används som skäl för beslut vid klyvningsförrättningar. Därefter gjordes en grundlig rättsdogmatisk undersökning som gav modellen en detaljerad teoretisk grund. Det resulterade i fyra distinkta typfall för användningen. Sedan undersöktes rättspraxis och slutligen genomfördes en induktiv undersökning av förrättningsakter. Nedan följer en beskrivning av hur studien genomfördes.   Inledningsvis gjordes en litteraturstudie. Denna litteraturstudie hade till syfte att ge en grundläggande förståelse om dels klyvningen som fastighetsbildningsverktyg men även uppkomsten och intentionerna med den. Litteraturen som användes var Statens Offentliga Utredning (Förarbete SOU 1963:68) som låg till grund för fastighetsbildningslagen samt propositioner till den och dess förändringar. I samband med detta gjordes även en genomgång av utlåtanden till propositioner och kommentarer till den befintliga lagtexten. Övrig litteratur som berör fastighetsbildning användes även i viss mån för att komplettera förståelsen för dagens användning av klyvning. Eftersom denna litteratur är av oerhört stor volym krävdes stor tidsåtgång till att genomföra detta litteraturstadie samt reflektera kring olikheter som kan ses mellan förarbeten och dagens användning. Sista delen av litteraturstudien omfattades av en genomgång av tredje kapitlet i FBL samt lagkommentarer till detta.  Nästa steg i processen var att genomföra en rättsdogmatisk studie av lagstiftning samt tillämplig rättspraxis. Detta innebar att det normativa systemet inledningsvis utgjordes av alla domar som berört klyvning. Angreppsvinkeln vi intog här var i första hand för att dels inte förbise någon typ av information och gallra materialet för hårt för tidigt och även för att lättare kunna avgöra vad som är tillräckligt med information att ha till hands. Under detta stadie gjordes en genomgång av de domar som dels beskrev hur klyvning generellt skall tolkas enligt praxis, samt de som berör sambandet mellan klyvning och lämplighetsprövningen. Här var utgångspunkten att skapa ett så bra urval som möjligt för studien. Tolkning av juridik är på många sätt speciell då den inte är helt fri, vilket innebär att tolkningsfriheten är begränsad av vissa ramar. Tolkningen är även alltid präglad av subjektiva intryck och tankar, vilket i viss mån är oundvikligt. Med hänsyn till detta har ändå en rimlig standard av rationell tolkningsmetod försökt att uppnås.   Tredje steget var att samla information om hur det vi undersökt i litteratur används i praktiken. Detta innebar att vi sökte förrättningsakter som berör klyvning och där uttalad koppling till lämplighet görs. Processen utgjordes av att vi använde oss av Lantmäterimyndigheternas arkiv via sökfunktion Arkivsök. Sökningen genomfördes inom fem olika län - med stor spridning - och filtrerades med kriteriet “åtgärd: klyvning” samt inom en femårsperiod, 2012-2017. Detta gav oss alla förrättningsakter inom det bestämda tidsintervallet som berörde klyvning, även om det skedde fristående eller i samband med andra fastighetsbildningsåtgärder. Eftersom akters längd och detaljmängd beror helt på det unika fallet och förrättningslantmätaren i fråga, har akterna skiljt sig markant från varandra. Detta medförde att mycket tid har gått åt till genomgången av dem, då det finns en stor risk att annars förbise viktig information. Storleken på akterna varierar även från tiotals till hundratals sidor. Det som söktes i akter var de fall där upplösande av samägandeförhållanden nämndes som skäl av förrattningslantmätaren. Detta urval av akter kategoriserades därefter under två användningsområden. Ett där avsteg från lämplighetskraven i FBL 3 kap gjordes med upplösande av samägande som skäl eller att upplösningen användes som skäl vid lämplighetsprövning. Det andra var de fall då upplösande av samägande nämndes som en fördel men inte användes som avgörande skäl i samband med lämplighetsprövning.
Real estate is a form of property that can be owned individually or by several partowners. Partitioning real estate is the most prominent way of dividing the latter type of ownership. What this entails is a fragmentation of ownership which in Sweden has come to be seen as positive for the formation of real estate as a whole.  Even though the concept of fragmentation of ownership is recognized as desirable, it is not clear how and to which degree it can be used as a motive to make up for lacking adequacy in real estate formation. The purpose of this report is therefore to study how and to which degree this motive has been used by the land surveying authorities.  Our foundation for the report is based on a study of literature related to partition and sections of the law handling partitioning as well as real estate suitability.  Within this study a total amount of 573 partitions has been reviewed whereas 23 of them use the cited motive in different manners. The findings of this report show that the authorities have been using the motive in a way that is within the leeway of the currently permitted usage, with a few exceptions.

The purpose of this thesis is to investigate and analyze existing law concerning joint owner-ship in agriculture and forestry businesses. Joint ownership often arises through a succes-sion of ownership, therefore we will go through the most useful methods.Even if the owners of agriculture and forestry businesses are getting older, the numbers of succession of ownerships are still low. A succession of ownership is important to plan and its time is demanding. Often it takes three to five years for the completion of a succession of ownership. Therefore, owners must start their planning in time and think about what is to come of their business. During the planning, a decision must be made concerning who they want to take over and how it should be performed. When it comes to succession of ownership in agriculture and forestry businesses, three different methods are used. Those methods are inheritance, gift and purchase. These methods are also divided into unplanned and planned succession of ownership. For example, inheritance is unplanned and a gift and purchase, together with testamentary aquisitions, are planned.Inheritance occurs when the older generation passes away and the survivor inherits the property. If there is no survivor, the legal inheritance order decides who will inherit the property. Gift and purchase means that the owner gives away or sells the property to the younger generation. A combination of the methods can also be carried out. In that case, it is the compensation that decides if it is to be considered as a gift or a purchase. When the compensation exceeds the assessed value, the transfer is considered a purchase. Formerly, it was common that the oldest son took over the business. In this day and age, that does not happen as frequently. Far too often it is hard to find one person that wants to take over. Instead a succession of ownership is carried out to all the siblings. The reason for this is that the owner wants the business to stay within the family. This, even though joint ownership is to be considered as a bad solution that often leads to conflicts.Surrounding joint ownership, there are some problems that can arise at its origin during the joint ownership and in connection with the disposal. The choice of method, to transfer the farm, is of significance if a license is needed in order for the acquisition to be valid. It is also important to think through which stipulations that are put into the contract in connec-tion with the transfer. In the case that those stipulations are contrary to law then they are not valid.The problems that can arise during joint ownership often leads to disagreements. Examples of problems that will be mentioned in this thesis are which rules of law are applicable if a part owner has the right to farm the land and if the joint ownership is to be considered as a company. In the case of torn out conflicts, a possibility is presented implying that a de-mand can be made by any part owner that a sale shall be carried out at a public auction.

Det enkla bolaget är en egendomlig företeelse i svensk rätt. Bolagsformen har sitt ursprung i den romerska rätten, den har sedan spridit sig till Frankrike, Tyskland och andra delar av Europa. I svensk rätt är reglerna om enkla bolag influerade av såväl fransk som tysk rätt. Enkla bolag reglerades i svensk lag först i och med 1895 års bolagslag. Enkla bolag kan uppstå mycket enkelt, till och med konkludent, trots att lagstiftare och domstolar är medvetna om att lekmän inte har kunskap om de relevanta juridiska reglerna.

Problematiken grundar sig i att ett enkelt bolag inte är en juridisk person och därför saknar rättspersonlighet, vilket innebär att bolaget i sig inte kan ingå avtal. Bolagsmännen i ett enkelt bolag agerar personligen och har, liksom bolagsmännen i ett handelsbolag, personligt ansvar. En väsentlig skillnad är dock att bolagsmännen i ett handelsbolag är solidariskt ansvariga för bolagets förpliktelser medan bolagsmännen i enkla bolag binder sig själva direkt gentemot tredje man. En bolagsman i ett enkelt bolag ingår således inte avtal för bolagets räkning utan agerar som om han köper objektet på egen hand och för egen räkning. Detta medför att en tredje man kan kräva bolagsmannen som köpt objektet på köplikviden, men inte övriga bolagsmän. Avsaknaden av rättspersonlighet innebär också att enkla bolag inte kan äga egendom. Egendomen ägs istället av bolagsmännen.

Reglerna för hur resultat i enkla bolag skall fördelas för det fall att bolagsmännen inte skrivit något bolagsavtal är desamma som reglerna för handelsbolag, detta genom en hänvisning till att resultatfördelningsparagrafen är tillämplig på enkla bolag. Frågan är om det alls kan uppstå någon vinst i en bolagsform som inte utgör en egen rättspersonlighet. Allt ägande sker hos bolagsmännen, det torde således vara rätt att anta att den som äger något har rätt till avkastningen därav. Detta blir emellertid oskäligt för det fall att ena bolagsmannen står för utrustningen i bolaget och den andre med kompetens. Således torde äganderätten ha en viss betydelse.

För att lösa problematiken måste det ses till andra företeelser inom såväl svensk som skandinavisk (norsk och finsk) rätt. Egendomen i ett enkelt bolag kan inte ägas med samäganderätt eftersom samäganderättslagen inte gäller för det fall att det är fråga om ett enkelt bolag. Inom skatterätten görs genomgående skälighetsvärderingar, ett system som, även om det fungerar bra, knappast skulle vara ekonomiskt försvarbart och skulle ge alltför stor osäkerhet bland såväl domstolar som bolagsmän. I skandinaviska rätten saknas vägledning emedan länderna har inspirerats och influerats av varandra i lagstiftningsarbetet. Vid resultatfördelning och beskattning genomgår det enkla bolaget en slags metamorfos och blir likt ett handelsbolag. Helt likt blir det emellertid inte eftersom enkla bolag inte kan äga sina egna tillgångar.

Lösningen är att se vinsten i ett enkelt bolag som en egendomsgemenskap som utgör en egen entitet i bolaget och som är oberoende av övriga äganderättsförhållanden i bolaget. Egendomsgemenskapen innebär att den egendom som ingår i egendomsgemenskapen ägs tillsammans av bolagsmännen, till lika del, men att bolagsmännen inte äger specifika lotter i egendomen. Ur det perspektivet torde ingen annan fördelning än fördelning efter huvudtalet vara lämplig, eller ens möjlig. Någon vidare analys av vad parterna bidrar med behövs inte heller eftersom den egendom som uppstår i och med bolagets verksamhet uppstår med egendomsgemenskap och bolagsmännen utgås samarbeta för att generera en vinst, vem som bidragit med maskiner och vem som bidragit med kunskap är ovidkommande. Teorin eliminerar på så vis också problematiken att sätta ett värde på kunskap som bolagsmännen har. Vid ett tillämpande av egendomsgemenskapsmetoden är resultatfördelningsregeln i bolagslagen, det vill säga samma regel som gäller för handelsbolag och som innebär fördelning efter huvudtalet, den mest lämpliga.

Att egendomsgemenskap föreligger medför ingen inskränkning på bolagsmännens avtals-möjligheter. Det står dem fritt att avtala om hur resultatet, det vill säga egendomsgemenskapen, skall fördelas och det kan göras på samma sätt som förut. Att en egendomsgemenskap uppstår medför emellertid inte att de i praxis erkända skälighetsbedömningarna och domstolens bedömningar av vad som borde avtalats mellan bolagsmännen. Bolagsavtalet fortsätter således att vara centralt och ett klart och tydligt bolagsavtal torde vara det bästa sättet att undvika tvister.