Academic literature on the topic 'Tomträtt'

Tomträtt är en form av nyttjanderätt till en fastighet. Det innebär att fastighetens ägare, vanligtvis en kommun eller staten, låter tomträttshavaren nyttja fastigheten mot att en årlig tomträttsavgäld erläggs. Tomträttsavgälden fastställs genom ett tomträttsavtal mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren. Den fastställda tomträttsavgälden gäller för en avgäldsperiod om 10 eller 20 år. Långa avgäldsperioder i kombination med en fastighetsmarknad med stigande priser gör att avgälden vid en ny avgäldsperiod sannolikt kan komma att höjas avsevärt. En tomträttshavare kan likväl välja att friköpa sin tomträtt. Ett friköp av en tomträtt innebär att tomträttshavaren förvärvar fastigheten av fastighetsägaren och bildar en småhusfastighet.      Syftet med studien är att ge en ökad förståelse och kunskap till de tomträttshavare som står inför beslutet av att behålla tomträtten eller friköpa den. Målet med arbetet är att ge kunskap om när den ekonomiska lönsamheten av att friköpa en tomträtt kan anses vara uppnådd. Ett andra mål till studien är att utifrån tomträttshavarens perspektiv belysa de bakomliggande motiven till varför en småhustomträtt friköps.   Studien avgränsas till att beröra friliggande småhustomträtter inom tre geografiska områden i Gävle kommun. Den ekonomiska lönsamheten med att friköpa en småhustomträtt undersöks utifrån en innehavssituation respektive överlåtelsesituation. För att närmare undersöka varför en tomträttshavare väljer att friköpa en tomträtt genomförs kvalitativa telefonintervjuer.   Utifrån studiens resultat kan det konstateras att det sannolikt är ekonomiskt motiverat att friköpa en småhustomträtt om priset för att förvärva tomten är lika med eller lägre än det belopp som symboliserar brytpunkten för ekonomisk lönsamhet. Av de för studien tillfrågade respondenterna var det enskilt största motivet till varför en tomträttshavare väljer att friköpa sin tomträtt på grund av den osäkerhet som följer av utvecklingen kring tomträttsavgälden.<br>Site-leasehold right is a form of access to a property. This means that the owner of the property, usually a municipality or the state, let a site-leaseholder use the property against an annual ground rent. A ground rent is determined by a site-leasehold agreement between the owner of the property and the site-leaseholder. The fixed ground rents are for a period of 10 or 20 years. Long periods of rents combined with a real estate market with rising prices means that the ground rent at a new period of ground rent can be increased considerably. The site-leaseholder may well choose to redeem their long lease. To buy the freehold of a site-leasehold means that the site-leaseholder acquires the property of the property owner and form a new single-family real estate.  The purpose of the study is to provide a better understanding and knowledge of the site lessee facing the decision to retain the site-leasehold or redeem it. The goal of the project is to provide knowledge about when the economic viability of redeeming a siteleasehold may be deemed attained. Another goal is based on the site-leaseholders perspectives consider to highlighting the underlying reasons why a single-family siteleasehold redeemed.   The study is limited to detached single-family site-leaseholds in three geographical areas in the municipality of Gävle. The economic viability of redeeming single-family site-leasehold examined from the site-leasehold executiver's decision to sell or retain the site-leasehold. To examine more closely why a site lessee chooses to redeem the siteleasehold conducted qualitative telephone interviews.  From the results based on the study, it can be concluded that it is likely to be economically justified to redeem a single-family site-leasehold on the price of acquiring the plot is equal to or less than the amount that symbolizes the breaking point of economic viability. Of the respondents surveyed for the study the single biggest reason for why a site lessee chooses to redeem his site-leasehold was because of the uncertainty arising from the developments around the ground rent.

The objective of a site leasehold is to allow the lessee to occupy a specific plot of land. In return, the lessor imposes an annual ground rent. The ground rent ownership gives the lessor the possibility to capture the increasing in land value. As such, the rent is based on the value of the land multiplied with a percentage that reflects the yield of the land value. It is renegotiated every ten years. The system is associated with several weaknesses. The fact that the level of rent strongly depends on the valuation of land creates a great deal of difficulty. To assess the value of land, the lessor and lessee apply different methods and data, as a result of their variety of economic interests and principals. Therefore, they do not succeed in agreeing on a rent and most cases lead to a litigation. These processes tend to be very costly and time-consuming. The aim of the thesis is to present the problems associated with the site leasehold. The report emphasis the party’s different way of calculating the land value. Afterwards, suggest improvements for the proceeding of rent setting in a way that makes it more efficient. Another objective is to investigate the relationship between an extended building permission and the level of ground rent, in order to determine whether the regulation of ground rent prevents the lessee from going through with a building extension. The paper covers only public leasehold system concerning commercial properties. Furthermore, a study has been carried out in order to analyse the impact of the site leasehold system on the urban development. Four different calculations based on different ways of adjusting the rent to an increased construction right are made. Afterwards, the total profitability of the investment will be put in relation to the invested capital. A conclusion whether the part of the surplus demanded by the lessor has an effect on the implementation of an increasing area will then be made. Furthermore, interviews with experts in the area of study as well as an examination of 8 court cases regarding site leaseholds are included in the conclusion of whether or not the prevailing leasehold system should be considered as satisfying. In conclusion, it can be stated that because of the deficient formulas the final ground rent is based on a negotiation and not on the real land value. Today, there exist no well-functioning formulas that can separate the value of the land from the value of the building in a reliable way. Therefore it gives rise to long and costly litigations. The paper suggests that either by connecting the ground rent to a factor that can be observed right from the real estate market, for example the rent, or by simply determining the ground rent based on negotiating terms a more efficient leasehold system would be reached.<br>Begreppet tomträttsupplåtelse innebär att tomträttshavaren har rättighet att disponera en tomtmark i gengäld mot en årlig ersättning till tomträttsupplåtaren, en så kallad tomträttsavgäld. Avgälden grundar sig på ett avgäldsunderlag, tomtens markvärde, samt en avgäldsränta som skall reflektera avkastningskravet på markkapitalet. Vart tionde eller tjugonde år omregleras avgälden efter förändrade förutsättningarna på marknaden. Parterna gör i regel skilda bedömningar av markvärdet, vilket leder till att det blir ett rättsfall. Därmed fastställs avgäldsunderlaget utifrån domstolens bedömning av markvärdet. Fokus i detta arbete ligger på att undersöka och definiera de bakomliggande faktorerna som ger upphov till tvister mellan parterna vid en tomträttsavgäldsreglering. Genom dels intervjuer med sakkunniga inom ämnesområdet, dels en studie av åtta rättsfall belyses dessa faktorer. Dessutom genomförs en empirisk studie i syftet att undersöka lönsamheten av en utökad byggnadsvolym på en byggnad på ofri grund, med beaktning av avgäldsregleringen. Studien baseras på 4 alternativa avgäldsregleringsmodeller. Utgångspunkten vid utformningen av dessa är att parterna tilldelas varierande stor andel av överskottet från investeringen. Därefter avgörs det om tomträttshavaren finner avkastningen tillfredställande nog för att genomföra fastighetsförädlingen. Slutsatsen från intervjuerna samt rättsfallen är att grunden till tvisten uppstår på grund av att de beräkningsmodeller som genom tomträttsutredningar samt rättsfall rekommenderats att tillämpa är bristfälliga. Varken ortsprismetoden eller den hypotetiska avkastningskalkylen, vilka är de två huvudsakliga metoder som används, delar upp fastighetsvärdet i ett mark- och byggnadsvärde på ett tillförlitligt sätt. Detta resulterar i att parterna gör skilda bedömningar gällande de ingående parametena i formlerna, vilka data som bör tillämpas och diverse justeringar av materialet. Därmed kan det beräknade markvärdet alltid ifrågasättas av motparten. Vidare, resulterar detta i att domstolen dömer efter en "mittemellan-princip". Huruvida avgäldsunderlaget avspeglar markvärdet kan därför diskuteras. Den empiriska studien visar att det måste skapas ekonomiska incitament för tomträttshavaren för att denne ska genomföra en tillbyggnation på en byggnad på ofri grund. Om så inte är fallet blir inte avkastningen tillräckligt stor i förhållande till investeringskostnaden. En avgäldsbefrielse kan anses skapa tillräckligt goda incitament. Sammanfattningsvis kan det konstateras att dela upp ett fastighetsvärde i ett mark- och byggnadsvärde ger upphov till de komplexa och komplicerade förhandlingssituationerna. På dessa grunder blir slutsatsen att det vore tids- och kostnadsbesparande att bestämma avgälden utifrån en förhandling om en rimlig ersättning för rättigheten att disponera tomtmarken.

Tomträtt är en nyttjanderätt till en fastighet under obestämd tid. Det är möjligt att upplåta tomträtt till en fastighet som tillhör staten och kommunen. Det är även möjligt att upplåta tomträtt i en fastighet som tillhör en stiftelse såvida regeringen ger sitt medgivande.De flesta kommuner låter sina tomträttshavare friköpa sina tomträtter för småhus till ett rabatterat pris som oftast baseras på en viss procentsats av marktaxeringsvärdet. Det finns ett flertal svårigheter med att värdera fastigheter upplåtna med tomträtt såsom avsaknaden av en fri och öppen marknad eftersom det endast finns en köpare vilket är tomträttshavaren. Det är därmed brist på bra ortsprismatrial.Syftet med studien är att undersöka hur fastigheter upplåtna med tomträtt prissätts och värderas av kommuner och värderingsföretag. Studien går ut på att undersöka vilka bakomliggande orsaker som påverkar prissättningen.Målet med studien är att ge svar på om fastigheter upplåtna med tomträtt för småhus vid ett friköp ens kan säljas till marknadsvärde och i sådana fall hur en sådan värderingsmodell möjligen kan se ut.Studien har genomförts med två metoder. Den första metoden bestod av en enkät som skickades ut till 68 olika kommuner i Sverige för att undersöka hur de prissätter fastigheter upplåtna med tomträtt för småhus inför friköp och vilka utmaningar de ser med prissättningen. Sedan genomfördes intervjuer med tre olika värderingsföretag. Syftet med intervjuerna är att undersöka hur värderingsföretag ser på värdering och prissättning av dessa fastigheter.Studien visar på att kommuner upplever att fastigheter upplåtna med tomträtt för småhus säljs till ett för lågt pris men också att det finns vissa faktorer som förklarar detta. Intervjuerna visade även på att värdering och prissättning av dessa fastigheter är kluven i två frågor dess vidare värdering och markpolitik. Slutligen konstateras att kommuner bevisligen kan låta tomträttshavare friköpa sina tomträtter för småhus till ett marknadsvärde för en obebyggd tomt men att det finns vissa viktiga aspekter som talar emot detta, exempelvis avsaknaden på en fri och öppen marknad.<br>Site-leasehold is a right to access and use a property for an indefinite period. It is possible to lease a property belonging to the state and the municipality. It is also possible to lease a site-leasehold in a property belonging to a foundation if the government gives its consent.Most municipalities let their site-leaseholders purchase their leaseholds at a discounted price, which is usually based on a certain percentage of the property tax value. There are a number of challenges with valuing a site-leasehold such as the lack of a free and open market because there is only one buyer, i.e. the leaseholder. There is also often a lack of location based price material.The purpose of the study is to investigate how site-leaseholds are priced by municipalites real estate valuation companies. The study is about investigating the underlying causes that affect the pricing.The aim of the study is to provide answers to whether a site-leasehold even can be sold to a market value, and in that case how such a valuation model may look like.The study has been conducted using two methods. One method consisted of surveys that were sent to 68 municipalities in Sweden and the purpose was to investigate how municipalities priced their site-leaseholds and what challenges they see with pricing. Then interviews were conducted with three different real estate valuation companies. The purpose of the interviews is to investigate how real estate valuation companies view valuation and pricing of site-leaseholds.The study shows that municipalities feel that site-leaseholds are sold at a low price but that there are some underlying factors explaining this. The interviews also showed that valuation and pricing of site-leaseholds are divided into two issues, i.e. real estate valuation and land policy. Finally, it was found that municipalities can sell leaseholds at a market value, but that there are some important aspects that speak against doing so, for an example the lack of a free and open market.

<p>Uppsatsen behandlar husen i småstugeområdet Norra Ängby i Bromma, som är ett resultat av den bostadspolitik som bedrevs i Stockholm under 1900-talets första decennier. Området Norra Ängby byggdes ut mellan 1930 och 1938 och är Stockholms största sammanhängande småstugeområde.</p><p>Uppsatsen diskuterar begreppen egnahem, småstugor och trädgårdsstad. Uppsatsen tar även upp en historik om trångboddheten i staden efter industrialismens framfart och de bostadspolitiska åtgärder som gjordes för att få bukt med bostadsbristen.</p><p>Området Norra Ängby och dess arkitektur undersöks i fem avslutande fältstudier, med fokus på byggnadernas arkitektur vad avser rumsfördelning och exteriör, med utgångspunkt i rådande byggstilar som nationalromantik, 20-tals klassicism och funktionalism.</p>

I Sverige har det sedan år 1907 varit möjligt att upplåta en fastighet med tomträtt. Detta är en särskild form av nyttjanderätt som innebär att tomträttshavaren får rätt att nyttja en statlig eller kommunal fastighet på liknande villkor som äganderätt mot en årlig avgäld. Avsikten med införandet av tomträtt var att ge privatpersoner möjlighet att få tillgång till mark i bostadssyfte till ett lägre pris än vid ett fastighetsköp samt att låta kommun eller stat behålla marken. På så sätt uppmuntrades byggverksamheten samtidigt som staten eller kommunen kunde påverka ändamålet med fastigheten, behålla värdestegringen på marken samt få en årlig avgäld.  Trots att tomträtt är ett gammalt institut föreligger fortfarande en del oklarheter och frågetecknen kring upplåtelseformen och dess tillämpning i praktiken. Då denna osäkerhet kan tänkas bidra till att stat och kommuner väljer bort tomträtt som upplåtelseform genomförs därför detta arbete med målet att tillhandahålla information och vägledning i ämnet och göra den mer tillgänglig för aktörer som vill börja tillämpa tomträtt.<br>Since 1907 in Sweden, it has been possible to grant a property with site lease hold. This is a special form of usufruct that entitles the leaseholder to use land owned by the state or a municipality on similar terms as ownership against an annual rate. The purpose of this legislation was to give individuals the opportunity to access land for residential purposes at a lower price than in a property purchase as well as to keep the municipality or state retaining the land. This encouraged construction activities while at the same time the state or municipality could influence the purpose of the property, maintain the value increase on the land and receive an annual installment. Although site lease hold is an old term, some uncertainties and question still exist regarding the form of the tenure and its application in practice. As this uncertainty contributes to the fact that the state and municipalities choose to disregard it as a form of tenure, this essay is therefore carried out with the aim of providing information and guidance on the subject and making it more accessible to actors who wish to start using site lease hold.

Sveriges kommuner är enligt lag ansvariga för att skapa goda boendemöjligheter till kommuninvånarna. I dagsläget råder det stor efterfrågan på bostäder, främst i Sveriges storstadsregioner. I kommuner med höga markpriser och växande invånarantal råder stor efterfrågan på hyresrätter. Det är därför av intresse för kommunerna att säkerställa byggnation av hyresrätter samt att ändamålet kvarstår, detta för att förhindra ombildning i spekulations- och vinstsyfte. Syftet med studien är att undersöka hur kommunerna kan säkerställa att det byggs och förblir hyresrätter vid försäljning av kommunal mark, med fokus på hur regleringen sker i praktiken. För att ge studien ett bredare perspektiv har även köpare kontaktats i syfte att ta reda på hur de ställer sig till kommunernas krav. I studien har en kvalitativ avtalsgranskning genomförts med kompletterande intervjuer för att undersöka hur kommunerna säkerställer byggnation av hyresrätter i praktiken. En förfrågan om avtal, som reglerar försäljning eller upplåtelse av kommunal mark, skickades ut till Sveriges 20 största kommuner till befolkningen räknat. Av dessa bidrog 16 kommuner med avtal. Val av intervjupersoner gjordes utifrån de inkomna avtalen för att representera samtliga metoder som används för att säkerställa byggnation och bevarande av hyresrätter. Resultatet visar att kommunerna tillämpar tomträtt, tilläggsköpeskilling, vite och förfogandeförbud för att styra upplåtelseform. Vissa av kommunerna väljer att inte styra upplåtelseform i avtal, utan förlitar sig på ett förtroende mellan kommun och byggherre. I dagsläget finns inget verktyg i PBL för att styra upplåtelseform och det finns inte heller någon given lösning att i avtal säkerställa hyresbyggnation och dess bevarande. Avtalsgranskningen visar att det finns skillnader i praktiken gällande hur kommunerna tillämpar de olika metoderna. Sammanfattningsvis kan det konstateras att det finns ett stort intresse från kommunernas sida att utforma en hållbar och fungerande metod. Att bygga och bevara hyresrätter är en svårhanterlig fråga i dagsläget. Det visar sig genom att det råder viss bristande kunskap i en del kommuner gällande avtalens laglighet. Mot bakgrund av detta vore ett tydligare tillvägagångssätt att föredra både för kommun och byggherre.<br>Sweden's municipalities are legally responsible for creating good housing opportunities for the inhabitants. In the current situation there is a great demand for housing, mainly in Sweden's big-city regions. Municipalities with rather expensive prices on land and growing population create high pressure on the rental apartments. Therefore, it is of interest to local authorities to ensure the construction of rental apartments and that the apartments remain as rental apartments and are not converted to other forms of tenure, in order to prevent conversion of contemplate and profit. The purpose of the study is to examine how local authorities can ensure building strategies and keep tenancy rights to the sale of municipal land, with a focus on how regulation is done in practice. To give the study a broader perspective also the building companies were contacted in order to find out their attitude to the municipalities requirements. The study is conducted through a qualitative contract review procedure with additional interviews to examine how municipality authorities will ensure the construction of rental apartments in practice. A request for an agreement was sent to Sweden's 20 largest municipalities, counted in population size. 16 of the 20 municipalities contributed with agreements. Selection of interviewees was based on the in-originated agreements to represent all methods to ensure the construction and preservation of rental apartments. The result shows that the municipalities apply leasehold, additional consideration, payment and prohibition against conversion to direct tenure. Some municipalities choose not to control tenure in the contract, instead they rely on trust between the municipality and the developer. In the current situation there is no tool in the PBL for controlling tenure and there is neither no obvious solution to contractually guarantee the rental building and its preservation. Con-examination shows that in practice there are differences regarding how local authorities applied different methods. In conclusion, there is a great interest of local authorities to design a sustainable and operational approach. To build and maintain rental apartments is a difficult question in the cur-rent situation. It is manifested by the municipality, that there is some lack of knowledge regarding the legality of contracts. In this perspective it would clearly be preferable for both municipal and builder if the procedure was more explicit.

The fact that there is a housing shortage in Stockholm is discussed regularly in the media today. Stockholm municipality owns about 70 percent of all land in the municipality and in the role as landowner, the municipality has the opportunity to influence where and what, within the municipality, there is to be built. In this paper, we have looked at the Norra Djurgårdsstaden project, Norra 2 and discovered that there are significant differences in how the city provides land for condominiums and tenancy apartments. We have in particular looked at how the land allocation and the pricing of the land have been made. In Stockholm municipality's land allocation policy from 2015 the municipality specifies four ways to grant land through land allocation. This policy also specifies the city that the tenancy apartments to have granted on leasehold. In this study we have looked at the differences and problems that can occur when tenancy apartments are granted the leasehold in a central location as Norra Djurgårdsstaden. Further on this paper discuss Stockholm municipality's new proposals on ground rents and what potential consequences for the construction of rental apartments in central Stockholm this proposal could have. We also discuss whether it is appropriate to grant leasehold rights for tenancy apartments in this kind of location in the city with the current rent setting system. Finally the paper brings up options for future applications that could allow different forms of tenure to compete for land in a more market oriented way.<br>Faktumet att det råder bostadsbrist i Stockholm diskuteras med jämna mellanrum i media idag. Stockholms stad äger cirka 70 procent av all mark inom kommunen och i rollen som markägare har staden möjlighet att påverka vad och var inom kommunen det ska byggas. I denna uppsats har vi tittat på projektet Norra Djurgårdsstaden, Norra 2 och upptäckt att det finns väsentliga skillnader i hur staden upplåter mark för bostadsrättslägenheter respektive hyresrättslägenheter. Vi har framförallt tittat på själva markanvisningen och hur prissättningen av marken har gått till. I Stockholms stads markanvisningspolicy från 2015 anger staden fyra olika sätt att upplåta mark genom markanvisning. I denna policy anger också staden att hyresrättslägenheter ska få upplåtas på tomträtt. I den här undersökningen har vi tittat på de skillnader och problem som kan uppstå när hyresrätter upplåts på tomträtt i ett central läge som Norra Djurgårdsstaden. Vidare i arbetet behandlas även Stockholms stads nya förslag om tomträttsavgälder och vad detta förslag kan få för eventuella konsekvenser för byggandet av hyresrättslägenheter i centrala Stockholm. Vi diskuterar också om det är lämpligt att upplåta tomträtter för hyresrättslägenheter i denna typ av läge i staden med det nuvarande hyressättningssytemet. Slutligen tar arbetet upp alternativ till framtida tillämpningar som skulle kunna möjliggöra olika upplåtelseformer att konkurrera om mark på ett mera marknadsmässigt sätt.

Tomträtt är en nyttjanderätt som bara kan upplåtas av stat, kommun eller om marken i övrigt är i allmän ägo. Upplåtelse av tomträtt måste ske i hel fastighet och kommer att omfatta alla befogenheter som fastigheten har. Tomträttsavgälden fastställs genom ett tomträttsavtal mellan tomträttshavaren och fastighetsägaren. Den avtalade avgälden kommer gälla för en avgäldsperiod om tio eller tjugo år. Friköp av tomträtt innebär att tomträttshavaren förvärvar fastigheten av fastighetsägaren och bildar en småhusfastighet. Hur avgälden och friköpspriset bestäms varierar beroende av vilken kommun som upplåter marken. Syftet med studien var att undersöka den ekonomiska aspekten som friköp av tomträtter medför samt att se under vilken förutsättning det är lönsamt att tomträtten friköps. Studiens syfte kommer besvaras genom att undersöka vilken ekonomisk lönsamhet som en överlåtarsituation kontra innehavarsituation medför ur ett kommunalt perspektiv. Studien avgränsas till att beröra småhustomträtter av typen radhus inom tre geografiska områden i Nacka kommun. Den ekonomiska lönsamheten som tomträtter medför ur en överlåtarsituation respektive en innehavarsituation kommer bedömas med hjälp av det principbeslut gällande tomträttsavgäld och friköpspriser som gäller i Nacka kommun idag. Metoder som används för att besvara forskningsfrågorna utgjordes av en juridisk metod. Beräkningsmetod efter värdeteori samt semistrukturerade intervjuer. Utifrån studiens resultat kan det konstateras att den ekonomiska lönsamheten är störst vid en överlåtelsesituation jämfört med en innehavssituation där skillnaden mellan situationerna är påtaglig. Resultatet påvisar även att kommuner tillämpar olika metoder vid fastställande av tomträttsavgäld och friköpspris vilket medför att den ekonomiska lönsamheten skiljer sig åt mellan kommuner beroende av vilken metod som tillämpas för avgäld och friköp.